“中介報價的時候直接和我們說可以談價，最后月租金從6700元談到了6400元，我們還提出更換床墊、床架和桌子的要求，最終房東把這些破舊的家具都換了。”2024年6月19日，剛在北京朝陽租下兩居室的鄒琪（化名）向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

鄒琪租的房子還可以住3個月，但她想和6月底合同到期的朋友一起整租，于是兩人6月初就開始看房，換房時間正好趕上畢業(yè)季租房高峰期。往年這會兒正是全年租賃旺季，會出現(xiàn)租金上漲、房源緊張的情況。但鄒琪在看房的過程中發(fā)現(xiàn)，目前待租的房源比較多，前后看的15套房子，每套月租金至少有200—300元的議價空間。

實際上，不少受訪租客、房東以及中介都提到，與往年不同，近期北京住房租賃市場并未出現(xiàn)供需兩旺、租金上漲的情況，租房市場整體平穩(wěn)，相當一部分房源存在議價空間，租金表現(xiàn)弱于往年同期。

不只北京，近期重點城市住房租賃市場都呈現(xiàn)出類似特征。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月全國大中城市租金掛牌均價環(huán)比下降0.48%，降幅較上月小幅收窄0.11個百分點，同比下跌1.96%。

在受訪專家看來，隨著畢業(yè)季到來，北京等重點城市住房租賃需求將有所回升，預計成交規(guī)模將明顯上升，租金有望企穩(wěn)和恢復，但租金水平或仍將不及去年同期。

畢業(yè)季租房可議價

鄒琪從2020年開始租房，在她的印象里，最近的租金比前幾年低了一些。她上次租房還是兩年前，租了一個單間，一直住到現(xiàn)在，去年續(xù)租的時候房東將月租金從2600元降到了2500元。

這次換房，她計劃和朋友一起到三里屯附近整租。“我以前以為附近租一個兩居室的月租金可能要7000元以上，沒想到現(xiàn)在6000多元也可以，甚至有些裝修不太好的兩居室5000多元就可以租到。”鄒琪說。

在看房過程中，鄒琪遇到了一套位置、房況等條件都比較好的兩居室，房子最開始的報價是7800元/月，明顯超出他們的預算范圍，隨后，中介將價格談到了7000元/月，并明確中介費還可以再商量。考慮到那套房源的房間比較小，居家辦公略顯局促，而且不支持簽訂兩年租房合同，最終鄒琪沒有租下那個兩居。

同樣在北京租房，最開始吳靜（化名）主要通過中介找一居室，幾套房子看下來，她發(fā)現(xiàn)月租金基本都有200元左右的議價空間。吳靜向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，她心儀的房源加上中介費已經(jīng)超出5000元/月的預算不少，但說來也巧，吳靜在網(wǎng)絡平臺上刷到了房東也在直租該房源，最后她直接聯(lián)系了房東，省下5200元的中介費。

有人歡喜有人愁。北京房東方婷（化名）名下的一套房源已對外出租多年，從前年開始，她以7460元/月的價格，將房子托管給一家中介機構。方婷向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，去年10月，中介與她商量降價，月租金降到7160元，12月中介再度要求降價，最終降到6750元。

方婷與中介機構簽訂的合同7月即將到期，最近中介勸說她降價續(xù)租：“中介說現(xiàn)在北京租房市場表現(xiàn)不好，不好出租，讓我把月租金降到6500元，免租期也要增加到45天。”

一年內(nèi)中介多次要求降價，這讓方婷難以接受。一番權衡之后，方婷決定把房子收回來，一方面讓中介幫忙聯(lián)絡租客，另一方面自己也到各大平臺上發(fā)布出租信息，看看能不能找到合適的承租人。

不少受訪中介也坦言，現(xiàn)在租房市場表現(xiàn)不如往年同期。“以前一居室的租金很少低于4000元，但這一年下來，我們附近的一居室很多都降了一兩百元，部分成交價格在3700元—3900元之間。”石景山一位租房中介向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然租金普降，但不同的房子還是有所區(qū)別，一些裝修較好的房源價格高、成交周期也短，房東大都不愿意降價。

“與往年相比，今年住宅租賃市場氛圍較為冷清，出租難度有所提升。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，往年隨著畢業(yè)季臨近，住房租賃市場呈現(xiàn)供需兩旺特征，租金普遍有所上漲。

如以2023年為例，根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價格指數(shù)，5月北京住宅平均租金環(huán)比上漲0.26%。而到今年5月，北京住宅平均租金為89.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.39%。

租金有望企穩(wěn)

不只北京，近期重點城市的租金水平整體下降。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年5月全國大中城市租金掛牌均價為34.77元/平方米/月，環(huán)比下降0.48%，環(huán)比降幅較上月小幅收窄0.11個百分點；同比下跌1.96%。

“與去年同期對比來看，今年的租金呈現(xiàn)下滑趨勢已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，自去年11月以來，全國租金總體進入持續(xù)下行通道，重點城市租金呈“跌多漲少”局面。

在分析租金下滑原因時，王小嬙和徐躍進均提到了大環(huán)境的影響，當前宏觀經(jīng)濟形勢仍面臨一定壓力，居民就業(yè)和收入預期走弱，在住房消費這一支出方面更加謹慎。

吳靜也存在這樣的擔憂，她聽聞最近一些公司在降薪甚至裁員，自己的工作合同將于明年到期，能否續(xù)簽還是未知數(shù)。“如果明年還能維持2萬元的月收入，我還愿意續(xù)租現(xiàn)在的房子，但如果后期收入縮水，我可能又要回到合租狀態(tài)了。”吳靜說。

除此之外，保障性租賃住房供應對住房租賃市場的影響也在逐漸加大。據(jù)2022年5月《人民日報》報道，“十四五”時期，全國40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），北京、上海、廣州、深圳等重點城市新增保障性租賃住房普遍占新增住房供應量的40%至45%以上。徐躍進表示，近年來保租房籌集規(guī)模大，這些房源陸續(xù)入市，對市場租金起到了平抑作用。

“租賃市場供求關系也發(fā)生了變化，由于二手房庫存的持續(xù)走高，交易周期繼續(xù)拉長，越來越多業(yè)主選擇‘轉(zhuǎn)售為租’，租金缺乏上升動力。”王小嬙說。

去庫存成為近期樓市政策的關鍵發(fā)力點。在“517”新政基礎上，6月7日召開的國常會進一步提出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施，去庫存決心可見一斑。

但在王小嬙看來，“517”新政主要有利于提振住房買賣市場，對住房租賃市場的影響不大，住房租賃市場更多與人口流動相關。

王小嬙表示，從高頻數(shù)據(jù)來看，北京租金自5月下半旬開始呈現(xiàn)環(huán)比上升趨勢，已經(jīng)連續(xù)多周環(huán)比上升，預計6月隨著畢業(yè)季到來，租金將企穩(wěn)。

畢業(yè)季是全年住房租賃高峰。徐躍進表示，隨著畢業(yè)季逐漸到來，預計重點城市住房租賃需求將有所提升，租金在需求支撐下將有所企穩(wěn)和恢復，但受宏觀經(jīng)濟與就業(yè)形勢預期較弱影響，租金大幅上漲動力較弱，重點城市畢業(yè)季租金或?qū)⒊饰q態(tài)勢。

白雯（化名）今年畢業(yè)留京，一周前剛開始看房，計劃在西二旗附近整租一個一居室，月租金預算在4000—5000元之間。6月19日，白雯向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，到現(xiàn)在她已經(jīng)看了七八套房源，但還沒有最終確定下來。

畢業(yè)日期將近，白雯發(fā)現(xiàn)，有兩套各方面都比較符合她要求的房子很快就租出去了。“頭一天晚上我們剛看完，覺得還不錯，想商量講價，但房子當天晚上或者第二天上午就租出去了。”白雯說。

來源： 21世紀經(jīng)濟報道 作者：李莎