經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2024年5月27日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，對(duì)上海的限購(gòu)政策、信貸政策都進(jìn)行了不同程度地調(diào)整。

針對(duì)外地戶籍的居民家庭和單身人士，購(gòu)房要求從連續(xù)繳納滿5年及以上社保或個(gè)稅縮短至3年及以上。

此次政策還擴(kuò)大了外地單身人士可購(gòu)房的區(qū)域。外地單身人士除了能購(gòu)買上海外環(huán)外的新房和二手房，還可購(gòu)買外環(huán)內(nèi)的二手房。

同時(shí)，政策對(duì)人才購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房繳納社保和個(gè)稅的要求從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域。

針對(duì)離異、贈(zèng)與和企業(yè)購(gòu)房的情況，政策規(guī)定夫妻離異后購(gòu)房，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。同時(shí)，調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房（2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住，不限購(gòu)買套數(shù)。

針對(duì)二孩及以上的多子女家庭，不論本地還是外地戶籍，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，都可以再購(gòu)買1套住房。

信貸政策方面，此次政策從商貸、公積金貸款的首付比例、利率、額度等方面降低房貸成本。首套住房的最低首付款比例從30%調(diào)整至20%，二套的最低首付款比例從50%降至35%。

利率方面，首套住房商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限從3.85%減少至3.5%。二套住房商貸的利率下限調(diào)整為不低于LPR減5個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后，二套5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。

此外，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域二套住房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR減25個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%，在這些區(qū)域購(gòu)房，二套首付款最低只需3成。

此外，此次政策還將公積金貸款額度由單方60萬(wàn)元、雙方120萬(wàn)元提高至單方80萬(wàn)元、雙方160萬(wàn)元，最低首付比例也調(diào)整至與商貸一致。在支持國(guó)有平臺(tái)公司收儲(chǔ)房源、支持困難家庭“以舊換新”、推進(jìn)“兩舊一村”改造等方面，政策也均有支持性舉措。

在一位民營(yíng)房企銷售負(fù)責(zé)人看來(lái)，新政在未來(lái)的1—2個(gè)月都會(huì)有不錯(cuò)的效果。她表示，因?yàn)橄朐谏虾ＹI房但沒(méi)有資格的這部分需求被釋放出來(lái)了。未來(lái)好的房子還是不愁賣，不好賣的房子仍然較難去化。

她認(rèn)為，釋放的這部分購(gòu)買力總量有限，政策效果可能不太好持續(xù)，但短期會(huì)有一波行情出現(xiàn)。“現(xiàn)在上海市場(chǎng)潛在客戶分兩種情況，有錢的買不了，沒(méi)錢的買不起，有錢買不了的問(wèn)題可以通過(guò)放開(kāi)限購(gòu)解決，但沒(méi)錢的問(wèn)題很難解決”，問(wèn)題的核心是信心，購(gòu)房者對(duì)自己未來(lái)的收入是否有好的預(yù)期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海二手房今年前4月累計(jì)成交面積同比下降16%，回調(diào)幅度小于北京和深圳，但同期新房累計(jì)成交面積同比下降了44%，降幅高于北京和深圳。從2023年1月開(kāi)始，上海新房開(kāi)盤平均去化率由70%以上逐漸走低，今年4月已降至35%，非市區(qū)平均去化率僅為24%，整體去化表現(xiàn)弱于北京和杭州。