經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤 “金眾云山棲小區(qū)有一套三房帶裝修的‘筍盤’，88平方米才賣250萬元左右，你要不要考慮一下？”5月7日下午，在深圳大鵬新區(qū)的一家地產(chǎn)中介公司里，置業(yè)顧問黃小姐向記者推銷其手頭上的優(yōu)質(zhì)房源。

據(jù)黃小姐介紹，她當(dāng)天上午才帶了一位客戶看過這套房，另外還有兩位客戶約了周末過來看房。“這些客戶之前考慮的是壩光新村（小產(chǎn)權(quán)房），現(xiàn)在新政策來了，大家都開始把目光轉(zhuǎn)到金眾云山棲這類商品房小區(qū)。在附近幾個小區(qū)的房源中，我這個‘筍盤’是最具性價比的。”黃小姐對記者說，“你要不要去看看？”

黃小姐口中的“新政策”，指的是深圳市住房和建設(shè)局于5月6日傍晚發(fā)布的《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》（下稱《通知》）。

“暖風(fēng)”頻吹

《通知》由“分區(qū)優(yōu)化住房限購政策”“調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策”和“提升二手房交易便利化”三部分內(nèi)容組成，目標(biāo)是更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中，“分區(qū)優(yōu)化住房限購政策”部分與個人購房者最為相關(guān)，亦是這次新政策的最大看點所在。根據(jù)《通知》，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年；有兩個及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在上述7個非核心區(qū)范圍內(nèi)再購買1套住房。

記者留意到，其實在《通知》出臺前，深圳樓市政策近半年來已經(jīng)在不斷優(yōu)化調(diào)整中，比如2月份松綁限購、3月份取消“7090政策”、4月份推出“以舊換新”等等。

在一系列政策“暖風(fēng)”之下，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（下稱“深房中協(xié)”）的數(shù)據(jù)，2024年3月深圳全市二手房記錄量（本文記錄量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)）為5196套，環(huán)比增長116.6%、同比增長5.1%，成功突破了行業(yè)榮枯線標(biāo)準(zhǔn)的5000套關(guān)口。

但到了4月份，4942套的二手房記錄量雖然同比增長32.0%，但環(huán)比卻已下降4.9%，且重新跌落在行業(yè)榮枯線標(biāo)準(zhǔn)之下。二手房在售量方面，截至2024年5月1日，全市二手房在售量達(dá)到60247套，較4月1日統(tǒng)計的58122套增加了2125套，并創(chuàng)下了近期新高。

與此同時，根據(jù)深房中協(xié)的統(tǒng)計，在2024年第18周（4月29日至5月5日），亦即《通知》出臺前一周，深圳市各區(qū)域的二手房記錄量均出現(xiàn)了斷崖式暴跌，環(huán)比跌幅普遍超過60%，大鵬新區(qū)更是成為唯一一個記錄量為0的區(qū)域。

在這樣的背景下，《通知》的適時出臺，無疑顯得極為重要：“政策暖風(fēng)繼續(xù)吹”。

“高庫存背景下，《通知》有助于進一步降低購房門檻，提升房產(chǎn)交易的便利度，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進深圳樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。”《通知》出臺當(dāng)晚，平安證券的楊侃即在研究報告中對其作了高度認(rèn)可。

效果如何？

楊侃在研報中表示，近日的中央政治局會議強調(diào)要“繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”，并首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。本次深圳的分區(qū)優(yōu)化限購政策，符合“因城施策、消化存量房產(chǎn)”的高層定位，預(yù)計后續(xù)會有更多核心城市的限制性政策有望優(yōu)化，更多去庫存支持政策有望出臺。

華泰證券的陳慎亦在研究報告中認(rèn)為，此次深圳住房政策優(yōu)化是對政治局會議地產(chǎn)表態(tài)的呼應(yīng)。《通知》主要瞄準(zhǔn)非核心區(qū)，同時嚴(yán)格遵守有的放矢的邏輯，釋放非深戶家庭、深戶多孩家庭以及企業(yè)員工等購房需求，整體政策呈現(xiàn)的是有節(jié)制的放松力度，“我們認(rèn)為后續(xù)范圍將進一步擴大，有望推動市場信心和基本面修復(fù)”。

國金證券的杜昊旻也在研報中認(rèn)為，本次深圳新政的核心在于降低外圍區(qū)域的社保年限、多孩家庭在外圍區(qū)域可多買一套房，相關(guān)措施“對釋放潛在需求、去化庫存起到積極作用”。

但在國家高端智庫綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）研究員宋丁看來，這次新政對剛需買家的作用可能并不是特別大。他在接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者采訪時表示，其實早在“五一”節(jié)前業(yè)內(nèi)就盛傳節(jié)后會出相關(guān)的新政，節(jié)后第一天新政果然落地，且從《通知》內(nèi)容來看，基本上和此前大家的預(yù)期差不多。

“就這次政策本身而言，對于整個市場的活躍度會有一定的幫助，但也僅此而已。”宋丁表示，《通知》的主要內(nèi)容其實就是包括對7個非核心區(qū)域購買二套房的放松以及“社保年限3改1”等，但這對剛需買家的幫助并不大，“原因很簡單，現(xiàn)在供需市場還是比較弱，資金也比較匱乏，大家對市場的信心還是沒有完全恢復(fù)”。

宋丁認(rèn)為，在這種情況下，即便手中有閑錢的人，也未必會去非核心區(qū)域購買房子，更大的可能則是繼續(xù)等待核心區(qū)域的放松，所以，“此次新政的受益面可能并不如市場想象中那么大”。

房地產(chǎn)公司的看法似乎也不是太樂觀。“此次新政對剛需方面還是能夠起到一些促進作用的，但能否使得公司的業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，還需要看政策的效果具體怎么樣，以及接下來市場的一些數(shù)據(jù)表現(xiàn)。”5月7日，金地集團（600383.SH）董秘處的相關(guān)工作人員在接受記者電話采訪時如是說。

根據(jù)金地集團的2023年年報信息，該公司旗下多個在建（或在售）項目位于上述7個非核心區(qū)范圍內(nèi)，比如深圳光明明峰府、深圳宸峯府等。

期待進一步的政策

《通知》出臺后的第一個交易日即5月7日， 18家深圳地產(chǎn)股全天大部分時間表現(xiàn)弱勢，直到尾盤才勉強收紅。5月8日，18家深圳地產(chǎn)股中有17家股價下跌，其中金地集團的跌幅更是高達(dá)5.63%，萬科A（000002.SZ）亦下跌4.26%。這說明，股票市場上的投資者似乎對深圳此次樓市新政并不太看好，

那么，購房者和中介從業(yè)人員又是如何看待此次深圳樓市新政的呢？5月7日，記者來到大鵬新區(qū)進行實地走訪。成立于2011年的大鵬新區(qū)位于深圳東南部，轄區(qū)面積600平方公里，是上述7個非核心區(qū)當(dāng)中面積最大的一個。

在大鵬新區(qū)最為繁華的葵涌街道，記者留意到多家房地產(chǎn)中介公司如糯家、德佑等，其客流量均十分稀少，幾乎可以用“門可羅雀”來形容，似乎新政并未帶來什么影響。在豐樹山路一家房地產(chǎn)中介公司內(nèi)，記者剛好遇到了前來咨詢房源事宜的林先生和為其解答問題的置業(yè)顧問黃小姐，便以購房者的身份加入了交談。

林先生表示，他也知道5月6日深圳樓市又出了新政，但感覺對他們而言沒什么作用。“我跟我老婆都是做小生意的，沒交社保，也不是深戶，所以就算社保繳交年限降低到1年，我們還是沒資格買商品房。” 林先生指了指對面的壩光新村說，“為了小孩以后的上學(xué)，我們可能會買這邊的房子”。

據(jù)記者了解，壩光新村并非商品房，但有村委蓋章，可以積分入學(xué)，其旁邊正是著名的人大附小深圳學(xué)校。

林先生認(rèn)為，深圳是一個很有創(chuàng)業(yè)氛圍的城市，而且教育配套設(shè)施十分健全，大家都十分向往能夠在這個城市扎根下去，“我覺得深圳的優(yōu)化政策可以更有魅力一點，比如對于有小孩要讀書的非深戶，其購房門檻可以完全取消”。

黃小姐則十分看好此次的樓市新政。“能不能使得房價上漲這個不好說，但可以肯定的是，交易量必然會增加，尤其是我們大鵬新區(qū)。”她表示，在大鵬新區(qū)的人口結(jié)構(gòu)中，非深戶的占比超過七成，這部分人群有不少是具備購房能力且有購房意愿的，但此前卻受制于限購政策而只得租房或購買小產(chǎn)權(quán)房。

“以我們這片為例，人大附小附近只有三個大型小區(qū)：金眾云山棲、承翰陶柏莉和壩光新村。據(jù)我所知，此前有一些自身不符合購房條件的家長，為了小孩能夠入讀人大附小而選擇購買壩光新村。現(xiàn)在隨著樓市新政的實行，這部分剛需就會涌現(xiàn)出來。”黃小姐說。

對于林先生有購買壩光新村的想法，黃小姐則勸其謹(jǐn)慎。她認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣是有風(fēng)險的，“我建議你再等等看，現(xiàn)在深圳樓市政策一月一優(yōu)化，按這個趨勢，全面放開也并非不可能的事”。

顯然，無論是潛在的購房者還是中介從業(yè)人員，大家心里還是在期待更進一步的樓市優(yōu)化政策出臺。

宋丁亦對記者表示，管理層活躍市場的目標(biāo)是十分明確的，但此次新政力度有限，“所以我覺得監(jiān)管層會對此次政策的效果進行跟蹤觀察，如果市場的反應(yīng)不是特別強烈的話，不排除會有更進一步的優(yōu)化政策出爐，比如放松的尺度可以再大一些等等”。