經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2024年5月6日下午，上海某連鎖中介一位負責人參加了房地產經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會召開的一場會議，與他一同參會的還有其他幾家參與上海“以舊換新”的中介公司的相關負責人。

這場會議圍繞上海住房“以舊換新”政策展開，重點有兩個方面：一是各家如何對參與“以舊換新”的房源進行“優(yōu)先賣”。

二是10家中介公司達成了共識，在原本中介費的收費標準下，對參與“以舊換新”活動的業(yè)主給予折扣，折扣力度最終確定在7—8折，各家中介公司根據(jù)實際情況自行確定具體點數(shù)。

某央企上海的一位營銷負責人向經(jīng)濟觀察網(wǎng)確認了這一消息。

5月3日，上海市房地產行業(yè)協(xié)會、上海市房地產經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議在上海市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。“以舊換新”也成為“五一”期間上海的熱門關鍵詞。

上海的“以舊換新”到底如何換？參與的購房者將得到怎樣的實惠？政策將給樓市帶來多大的影響？

代售購新

根據(jù)中指研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。各地“以舊換新”的方式主要有兩種：一種是房企聯(lián)合中介機構對舊房優(yōu)先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房；一種是開發(fā)商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房。

上海推出的“以舊換新”屬于第一種方式，即由中介機構代售舊房后置換新房，主要針對計劃出售二手住房并購買新房的購房者。

上海首批參加“以舊換新”倡議的房地產經(jīng)紀機構近10家，首批房企有20余家。參加倡議的項目有30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。截至5月7日上午，已有6個樓盤在支付寶“樂居換新購”小程序上線，包括招商象嶼星耀翠灣、象嶼江灣悅府、金地嘉峯匯等，但樓盤詳情頁均顯示“活動詳細規(guī)則即將公布，敬請關注”。

招商象嶼星耀翠灣的一位項目銷售人員告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，參與“以舊換新”活動的定金為20萬元，區(qū)別于以往可以退的意向金，交付定金后，如果二手房在約定時間段內售出，客戶不得反悔不購買新房；如果在約定時間內二手房沒能售出，定金可以退還給客戶。

他介紹，參加“以舊換新”活動需要先到項目售樓處選好想購買的房源并交定金，再由客戶將名下二手房在支付寶小程序“樂居換新購”上申報、掛牌。目前項目參與活動的時間到今年7月底。

參與“以舊換新”的客戶在新房價格上也能獲得一些優(yōu)惠。這位銷售人員稱，如果客戶為了加快售出二手房，對售賣價格進行了一定讓利，項目會給予客戶最高6萬元的新房補貼，這是參加“以舊換新”的額外優(yōu)惠。

“業(yè)主愿意參加‘以舊換新’，意味著他是比較誠心賣房的，所以公司也會針對這類房源進行主推。”一家參與“以舊換新”活動的上海本地中介公司負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，在五大新城某區(qū)，他所在公司當前有7000套房源掛牌。公司會讓板塊經(jīng)紀人主推參加“以舊換新”活動的房源，在對外展示的時候，也會將這些房源優(yōu)先，比如在官網(wǎng)增加標識，在安居客等渠道上也會將展位留一部分給這些房源。“不過前提是業(yè)主要合理定價，如果業(yè)主期待太高，我們也無能為力”。

已有類似操作

“這不是什么重磅的消息，其實我們此前很多項目都在做類似操作。”一個頭部房企上海區(qū)域相關負責人表示，從2023年開始，上海不少項目都可以延長首付的付款周期，一般根據(jù)客戶的情況在3—6個月不等，一些遠郊項目甚至可以延長到1年。上海的二手房從去年開始尤為難賣，導致置換客戶受阻。所以不僅在郊區(qū)，一些內環(huán)內的項目也出臺了這樣的政策。

參與“以舊換新”活動的金地嘉峯匯一位項目銷售人員告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，客戶支付定金后，可以給予2—3個月的首付款周期。“我們的項目是雙地鐵房，周邊有學校和商業(yè)，比較好賣，考慮到回款周期，不會給太長的首付周期。”她稱，這一政策在去年就已經(jīng)實施，目前沒有變化。

上述央企上海營銷負責人說，“五一”期間已經(jīng)有4組購房者支付了定金，參加“以舊換新”的活動。目前，他所在企業(yè)有1個項目參與了上海的“以舊換新”活動，合作中介為鏈家、博賢。雖然目前參與了“以舊換新”活動，但項目此前就是和這兩家中介合作，所以形式上沒有太多變化，唯一的區(qū)別是中介公司在二手房傭金上給出了優(yōu)惠，折扣在原中介費的7—8折，具體點數(shù)還沒確定。

在上述頭部房企上海區(qū)域相關負責人看來，上海的“以舊換新”是把原本針對單樓盤，甚至面向客戶“一事一議”的政策變成公開、透明、大范圍的活動，有一定吸引力但效果有限。上海二房手市場仍處于“以價換量”的境況，價格才是決定房子能否賣出去的最大影響因素。“只有真正有誠意定下新房的客戶，才有動力對二手房價格進行大的折讓”。

而隨著打新熱潮褪去，新房的吸引力早已今非昔比。目前第一批參與“以舊換新”的新房項目，位置都集中在五大新城。許多郊區(qū)新房本身就因無價格倒掛，去化較難。

上述上海本地中介公司負責人介紹，比如此次參加“以舊換新”的奉賢區(qū)某新房項目，其周邊二手房價格從該項目啟動到開盤一直在下降，“該新房項目均價在3.6萬元/平方米左右，而距離一兩條馬路，房齡10年內的二手房單價不到3萬元/平方米，一部分購房人還是會選擇二手房”。