在地價(jià)觸頂即轉(zhuǎn)為搖號(hào)的規(guī)則下，想要在北京拿到好地，開(kāi)發(fā)商們除了實(shí)力，還需要一定運(yùn)氣。

要提高這種實(shí)力之外的運(yùn)氣成分，還有一種辦法就是增加“馬甲”，儲(chǔ)備搖中地塊的砝碼。但眼下一個(gè)不得不接受的殘酷事實(shí)是：北京的好地塊，是一種花錢(qián)也不一定能買(mǎi)到的存在。

3月底，北京土拍市場(chǎng)又出現(xiàn)了一張稍顯生疏的面孔——石家莊創(chuàng)世紀(jì)，其以觸頂價(jià)30.93億元搖號(hào)競(jìng)得昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期地塊，一時(shí)間“馬甲”傳聞再起。

一直以來(lái)，北京土地市場(chǎng)并沒(méi)有禁止外地企業(yè)參與，但去年6月起，出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場(chǎng)的生面孔越來(lái)越多，個(gè)別熱門(mén)場(chǎng)次的競(jìng)拍，單看報(bào)名企業(yè)，甚至無(wú)法判定是哪個(gè)城市的土拍，這種情況下就很難界定哪個(gè)參拍者是“馬甲”。因?yàn)椴⒉皇敲恳粡埳婵锥冀小榜R甲”，合理利用土拍規(guī)則也無(wú)可厚非。

然而，一次次“馬甲”傳聞坐實(shí)，就令企業(yè)開(kāi)始質(zhì)疑公平問(wèn)題。于是，就是否考慮通過(guò)政策調(diào)整來(lái)遏制“馬甲”拿地現(xiàn)象等問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者兩次向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

曾參與土拍的北京某開(kāi)發(fā)商人士向每經(jīng)記者坦言，“馬甲”這個(gè)操作，業(yè)內(nèi)都是心知肚明的，它其實(shí)是違規(guī)的。我們對(duì)“馬甲”拿地的現(xiàn)象普遍存在憂(yōu)慮，這種行為影響了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，減少了真正有實(shí)力的、想認(rèn)真做產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)。

“外行和尚好念經(jīng)”？

值得一提的是，來(lái)北京參加土拍的不僅有“外來(lái)和尚”還有“外行和尚”，后者是指房地產(chǎn)之外的企業(yè)。其中最出名的一次便是“防水一哥”東方雨虹從華潤(rùn)置地、中鐵建等8家房企“虎口奪食”。

2023年10月18日，東方雨虹以40.14億元拿下了豐臺(tái)南苑地塊，成交樓面價(jià)約4.89萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。一時(shí)間業(yè)內(nèi)嘩然。果然，一個(gè)月后，東方雨虹將項(xiàng)目公司95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了蘇州竹輝。再之后，該地塊案名公布，即如今的某頭部房企的“公元里”項(xiàng)目。

而早在去年6月1日，大熱的順義新城19-69地塊競(jìng)拍之前，包括中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等在內(nèi)的45家房企報(bào)名，最終卻被成立還不到一年、股權(quán)關(guān)系十分干凈的福建雄旺搖號(hào)競(jìng)得。

據(jù)企查查，福建雄旺拿地后不到一周，北京兆祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)成立，大股東為廈門(mén)益悅置業(yè)有限公司。

后來(lái)，順義新城19-69地塊的項(xiàng)目案名公布，正是廈門(mén)頭部房企的“觀云”。

去年6月14日，石家莊創(chuàng)世紀(jì)首次出現(xiàn)在北京土拍市場(chǎng)，與華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等21家房企競(jìng)拍順義新城第2街區(qū)地塊，并最終以11.04億元競(jìng)得該地塊。

這宗地塊后來(lái)的項(xiàng)目案名是御湖境二期。

去年8月3日，一家名為湖州中石的公司從綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、天恒集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商中殺出重圍，搖號(hào)競(jìng)得北京市大興區(qū)三合莊一宗住宅地塊，成交金額38.18億元+現(xiàn)房銷(xiāo)售面積25000平方米。該公司成立于2001年6月，是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，注冊(cè)資本26288萬(wàn)元，為宇誠(chéng)集團(tuán)旗下子公司。

三合莊后來(lái)的項(xiàng)目案名竟是另一家頭部房企的“曉月和風(fēng)”，首開(kāi)銷(xiāo)售193套，成交金額12.6億元。

去年9月27日，朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港一期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1303-678地塊迎來(lái)33個(gè)競(jìng)買(mǎi)主體現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪，最終被成通京置業(yè)（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)成通京置業(yè)）拿下。拿地之時(shí)，這家公司距離注冊(cè)成立只有40天。

不久，十八里店1303-678地塊項(xiàng)目公布案名，即是某頭部房企操盤(pán)的“朝央和煦”。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，北京土拍市場(chǎng)一年多來(lái)頻頻出現(xiàn)的“外來(lái)和尚”多數(shù)有以下共性：企查查等平臺(tái)股權(quán)穿透后，可以發(fā)現(xiàn)與某家或多家知名開(kāi)發(fā)商的股權(quán)關(guān)聯(lián)，甚至有異地合作前例；法定代表人或高管在（或曾經(jīng)在）其他知名開(kāi)發(fā)商任職，或者同為對(duì)方的高管/股東；最難辨別的情況是，拿地前突然注冊(cè)成立，與大房企無(wú)直接關(guān)聯(lián)，但拿地一個(gè)月或數(shù)個(gè)月后，會(huì)退出或與其他知名開(kāi)發(fā)商合作操盤(pán)，發(fā)布項(xiàng)目案名，才水落石出。

這些生面孔，也一度令多家此后在資質(zhì)、資金、操盤(pán)能力等方面更勝一籌的合作開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)質(zhì)疑有“馬甲”操作之嫌。

有業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商為了能多拿幾塊地，聯(lián)合一些小公司來(lái)參與競(jìng)拍，這樣一來(lái)，他們拿地的機(jī)會(huì)就大大增加了。這種做法聽(tīng)起來(lái)挺聰明，但實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)公平性是有影響的。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，一般情況下，“馬甲”拿地后與大開(kāi)發(fā)商有兩種合作形式，一種是股權(quán)合作，比如你運(yùn)氣好中了后，我入股80%，剩下20%是你的；另一種是我給你一大筆錢(qián)，相當(dāng)于中介費(fèi)，然后主要我來(lái)操盤(pán)。

不過(guò)從實(shí)際操作看，要從土拍規(guī)則上堵住“馬甲”參拍這一漏洞確實(shí)有一定難度。特別是在上下游供應(yīng)商也參與土拍的背景之下，拿地之前很難辨別參拍企業(yè)到底是不是“馬甲”，或者是哪家房企的“馬甲”。

建議提高報(bào)名企業(yè)注冊(cè)資金和運(yùn)營(yíng)年限要求

事實(shí)上，北京土拍已禁“馬甲”多年，之前一直都是要求“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)”。

到了去年4月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)在豐臺(tái)區(qū)青塔地塊掛牌公告的補(bǔ)充公告提到，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格的要求，由“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)”，調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買(mǎi)。同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于：與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司）。”

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次競(jìng)買(mǎi)人資格調(diào)整正是對(duì)市場(chǎng)主體提出的合理化建議做出的回應(yīng)，調(diào)整后的競(jìng)買(mǎi)人資格要求較之前更為嚴(yán)格，更有利于促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

不難看出，其實(shí)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)做出這一補(bǔ)充公告調(diào)整的本意，就是為了杜絕“馬甲”或同集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司的不公平競(jìng)爭(zhēng)，保證土拍市場(chǎng)的公平性。不過(guò)，此后的市場(chǎng)變化出現(xiàn)了新情況。

就是否考慮過(guò)通過(guò)政策調(diào)整來(lái)遏制“馬甲”拿地現(xiàn)象，以及是否倒查有“馬甲”之嫌的拿地企業(yè)等問(wèn)題，去年11月和今年3月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者兩次向北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

事實(shí)上，同為一線城市，上海在規(guī)范土拍市場(chǎng)方面要嚴(yán)厲得多，也被許多業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)為“其他城市抄作業(yè)的模版”。

3月28日，中指研究院分析師孟新增在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，去年四季度多個(gè)城市相繼取消地價(jià)上限，今年以來(lái)部分城市也繼續(xù)放松土拍條件。如上海、深圳優(yōu)化或取消“90/70”政策，杭州取消銷(xiāo)售限價(jià)，青島提出土地出讓金余款分期繳納等，多方面提升企業(yè)拿地意愿。

孟新增表示，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，土拍政策仍有優(yōu)化空間：一是隨著改善型需求逐漸成為市場(chǎng)重要支撐，可加快優(yōu)化郊區(qū)項(xiàng)目容積率1.0限制，匹配市場(chǎng)改善需求；二是限價(jià)優(yōu)化，核心城市考慮進(jìn)一步放開(kāi)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格限制，價(jià)格市場(chǎng)化，更有利于企業(yè)打造高品質(zhì)住房；三是下調(diào)土地保證金比例、分期繳納出讓金等，也有利于在一定程度上緩解房企參拍資金壓力問(wèn)題。另外，還可在計(jì)容規(guī)則、裝修標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)參拍門(mén)檻、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及節(jié)奏等方面做出優(yōu)化調(diào)整。

前述開(kāi)發(fā)商人士向每經(jīng)記者表示，建議有關(guān)部門(mén)能夠設(shè)置一定的準(zhǔn)入門(mén)檻，提高注冊(cè)資本金要求，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)年限要求比如成立時(shí)間5年以上等，以緩解“馬甲”拿地帶來(lái)的市場(chǎng)混亂。

上述業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，“馬甲”過(guò)多，土地價(jià)格可能會(huì)被扭曲，不能真實(shí)反映供需關(guān)系，這對(duì)政府調(diào)控來(lái)說(shuō)其實(shí)是個(gè)難題。建議有關(guān)部門(mén)出臺(tái)一些補(bǔ)充規(guī)則來(lái)限制這種行為，保證市場(chǎng)的公平和透明。

“另一方面，開(kāi)發(fā)商也得自覺(jué)，靠實(shí)力和創(chuàng)新來(lái)贏得市場(chǎng)。畢竟，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一個(gè)健康有序的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)大家都有好處。”

不過(guò)，前述開(kāi)發(fā)商人士也提到，在北京這樣高度關(guān)注的城市，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是所有有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的向往。但“馬甲”問(wèn)題比較敏感和復(fù)雜，我們也能理解有關(guān)部門(mén)在制定相關(guān)政策時(shí)仍面臨較大挑戰(zhàn)。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：陳夢(mèng)妤