21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 黎雨辰 北京報(bào)道? 龍年伊始，公募REITs市場以首個(gè)交易日全線收紅、多項(xiàng)目漲幅觸發(fā)停牌的表現(xiàn)振奮“龍馬精神”。而隨著二級市場打出回溫向榮信號，結(jié)合近月來新項(xiàng)目審核的加速掛網(wǎng)，供給端在2024年的放量，也正成為業(yè)內(nèi)的普遍預(yù)期。

過去一年來，REITs市場“擴(kuò)面提質(zhì)”不斷推進(jìn)，2023年共有5只公募REITs首發(fā)上市，首批4只公募REITs完成擴(kuò)募。在去年四季度以來的新一輪申報(bào)浪潮下，眼下于滬深交易所排隊(duì)待批的公募REITs項(xiàng)目，在過去兩三個(gè)月內(nèi)已快速累積至16單。

如若相關(guān)項(xiàng)目在年內(nèi)悉數(shù)上市，REITs發(fā)行數(shù)將在2024年創(chuàng)下單年新高。

原始權(quán)益人參與公募REITs發(fā)行的積極性因何而起；趨于標(biāo)準(zhǔn)化的前期輔導(dǎo)機(jī)制，幫助監(jiān)管更高效地把握、規(guī)范了哪些申報(bào)階段的共性問題；下一步，又有哪些資產(chǎn)類別有望與更多投資者見面、為市場規(guī)模做大做強(qiáng)添薪助力？

近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對話多位公募REITs專家，圍繞REITs發(fā)行生態(tài)進(jìn)行了回顧與展望。

發(fā)行人認(rèn)知升溫

統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國公募REITs上市數(shù)量已達(dá)30只，已在市項(xiàng)目REITs涉及高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等類型資產(chǎn)，累計(jì)納入REITs范圍的資產(chǎn)則達(dá)到了11大類、超50個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。

發(fā)行方的熱情參與，與對公募REITs認(rèn)知的不斷升溫相輔相成。過去兩年來，隨市場由試點(diǎn)轉(zhuǎn)為常態(tài)化發(fā)行，一批原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方是資產(chǎn)證券化的發(fā)起與受益人，也成為公募REITs作為創(chuàng)新金融產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)有效性的見證者。

對越秀交通基建有限公司執(zhí)行董事、副總經(jīng)理潘勇強(qiáng)而言，華夏越秀高速REIT的發(fā)展歷程中的許多細(xì)節(jié)仍歷歷在目。他向記者表示：“從2019年10月25日項(xiàng)目啟動到上市，我們組建了一個(gè)非常龐大的團(tuán)隊(duì)，用了781天去籌備這個(gè)項(xiàng)目。”

2021年12月14日，越秀高速REIT正式上市，募集規(guī)模為21.3億元。區(qū)別于大多數(shù)其他在市的REITs項(xiàng)目，越秀高速REIT的底層資產(chǎn)分拆自上市公司。通過發(fā)行REITs，越秀交通在原有上市公司后端搭建了資產(chǎn)二次證券化平臺，構(gòu)建了“孵化平臺+上市公司+公募REITs”三平臺架構(gòu)。

潘勇強(qiáng)告訴記者，越秀交通首次發(fā)行REIT項(xiàng)目凈回籠資金約14億元，也是首個(gè)實(shí)現(xiàn)出表的特許經(jīng)營權(quán)REITs，通過出表安排使越秀交通資產(chǎn)負(fù)債率下降了2個(gè)百分點(diǎn)。

資產(chǎn)負(fù)債率的下降使越秀交通再投資能力顯著增強(qiáng)，為公司建設(shè)或孵化一些兼具社會與經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目提供助力。一方面公司深度參與粵港澳大灣區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一是以回籠資金推進(jìn)廣州市北二環(huán)高速改擴(kuò)建，二是公司參與投資的琶洲港澳客運(yùn)碼頭于2023年通航，助力大灣區(qū)互聯(lián)互通；另一方面，公司積極參與存量資產(chǎn)盤活，一是并購原投資方資金短缺的在建高速項(xiàng)目，化解項(xiàng)目停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)，二是再次參與高速公路領(lǐng)域不良資產(chǎn)法拍，有效化解了地方金融風(fēng)險(xiǎn)。

無獨(dú)有偶，東久新宜集團(tuán)首席投資官陳名亦與記者分享了國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT發(fā)行之于公司的重大意義——從降杠桿、增規(guī)模和促品牌三個(gè)方面來看，REITs都為公司帶來了巨大的幫助。

據(jù)了解，東久新宜在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)投資時(shí)通常使用的杠桿率約為50%-60%。但公募REITs所規(guī)定的項(xiàng)目杠桿率上限僅不超過30%。“在將資產(chǎn)培育成熟并轉(zhuǎn)入REITs的過程中，杠桿率的降低會讓我們在項(xiàng)目層面大幅受益。”陳名稱。

此外， 經(jīng)由REITs實(shí)現(xiàn)退出后，大量的反投資金有力反哺了公司對廠房資產(chǎn)的投資規(guī)模，甚至吸引了一系列合作跟投。作為業(yè)內(nèi)率先打通廠房“投-融-管-退”渠道的公司,東久新宜也由此受到了投資人的青睞，2023年募集到的廠房Pre-REITs資金超過30億美元。

“經(jīng)過三年政策宣貫和市場實(shí)踐，各地盤活存量資產(chǎn)、申報(bào)REITs項(xiàng)目積極性已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步提升。”中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬表示。

輔導(dǎo)機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步快走

日益程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的審核發(fā)行機(jī)制建設(shè)，同樣成為提高項(xiàng)目申報(bào)質(zhì)量和發(fā)行效率、調(diào)動參與者積極性的重要推手。

據(jù)了解，在2023年以前，在各地政府部門、原始權(quán)益人申報(bào)公募REITs項(xiàng)目過程中，國家發(fā)改委也組織專家團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目審核期間幫助發(fā)行方解決問題，但靠少量的機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥饾u難以滿足市場的廣泛要求。

而去年3月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（“236號文”），首次把“前期輔導(dǎo)”明確為公募REITs申報(bào)發(fā)行中的獨(dú)立階段。

在徐成彬看來，這一規(guī)定可以說是年內(nèi)公募REITs政策端的一大亮點(diǎn)。

通過借鑒企業(yè)IPO的經(jīng)驗(yàn)，前期輔導(dǎo)機(jī)制按通用《技術(shù)導(dǎo)則》要求對項(xiàng)目進(jìn)行盲審，將諸多基礎(chǔ)性問題提前識別和反饋，便利了后續(xù)項(xiàng)目評審。

過去一年來，國家發(fā)改委投資司累計(jì)組織召開20多次開門辦公會，為近百個(gè)擬申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目答疑解惑，儲備了大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

徐成彬告訴記者，現(xiàn)階段我國公募REITs前期輔導(dǎo)中存在三大常見問題。

最常見的是項(xiàng)目手續(xù)合規(guī)性問題。REITs項(xiàng)目投資管理法定手續(xù)缺失，原則上“應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)”，特殊情況可以適用“以函代證”，但相關(guān)函件的規(guī)范性常常不足。例如發(fā)行公募REITs要求政府主管部門對原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓100%項(xiàng)目股權(quán)表示無異議，而面對地方部門對于出具無異議函抱有的謹(jǐn)慎心理，前期輔導(dǎo)團(tuán)隊(duì)仍需不斷宣導(dǎo)法定手續(xù)重要性與函件內(nèi)容規(guī)范性。

第二個(gè)問題事關(guān)資產(chǎn)估值，主要涉及未來預(yù)期增長率和折現(xiàn)率。國內(nèi)REITs主要使用收益法估值，即基于歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來預(yù)測未來十余年、甚至幾十年的收益表現(xiàn)。在二級市場表現(xiàn)不佳的情況下，對資產(chǎn)估值和參數(shù)選取的把關(guān)原則上會相對保守。

第三是項(xiàng)目對可擴(kuò)募資產(chǎn)和募投項(xiàng)目的選擇。特別地，在眼下部分城市特定底層資產(chǎn)類別（如消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施）投資空間受限的情況下，輔導(dǎo)團(tuán)隊(duì)會建議企業(yè)根據(jù)具體項(xiàng)目情況、對募投資金的使用進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得在符合審核要求的前提下，更好地滿足有些資產(chǎn)對資金多元化去向的訴求。

“前期輔導(dǎo)機(jī)制對REITs申報(bào)過程中的常見問題進(jìn)行提煉與規(guī)范，普遍受到了原始權(quán)益人和地方政府的歡迎。”徐成彬表示，鑒于前期輔導(dǎo)和評估機(jī)制逐漸健全，2024年推薦審核速度將顯著加快，發(fā)行上市REITs數(shù)量和市場規(guī)模將翻番，國家重大工程有望入市。

提質(zhì)擴(kuò)容進(jìn)行時(shí)

展望2024年，多位受訪對象均認(rèn)為，公募REITs會在產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模與資產(chǎn)品類上迎來新面貌、新亮點(diǎn)。

縱觀不同新資產(chǎn)品類的項(xiàng)目進(jìn)展，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs無疑將在2024年一馬當(dāng)先，率先實(shí)現(xiàn)上市。一批已經(jīng)納入REITs范圍、但還未正式推出的資產(chǎn)也在加快推進(jìn)。水電、數(shù)據(jù)中心、市政（供熱／供水）、文旅等領(lǐng)域，皆有望年內(nèi)陸續(xù)登陸滬深證券交易所。

徐成彬還展望，水利、地鐵、鐵路、港口、特高壓、儲能設(shè)施等領(lǐng)域項(xiàng)目經(jīng)過培育，有望在2024年進(jìn)一步成熟。相比于已上市品類，盤活上述復(fù)雜資產(chǎn)更具有挑戰(zhàn)性，但一旦成功落地，對于REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展將會具有里程碑意義。

站在營運(yùn)主體角度，民企發(fā)行公募REITs的占比也預(yù)計(jì)將出現(xiàn)提升態(tài)勢。2023年11月8日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、財(cái)政部《關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見》，要求所有PPP項(xiàng)目實(shí)行特許經(jīng)營，大力鼓勵民營企業(yè)參與PPP新建項(xiàng)目。對公募REITs領(lǐng)域而言，這一新機(jī)制文件的推出也將為項(xiàng)目發(fā)行提供了諸多新機(jī)遇。

此外，在首發(fā)之余，對比美國成熟市場REITs平均規(guī)模，擴(kuò)募在長遠(yuǎn)上或仍將成為我國REITs市場規(guī)模增長的主要路徑。

眼下，一批已上市項(xiàng)目的原始權(quán)益人正摩拳擦掌、備戰(zhàn)擴(kuò)募機(jī)遇。其中，潘勇強(qiáng)向記者表示，越秀交通上市公司體內(nèi)的資產(chǎn)，絕大部分來自于市場化并購，基本都具備加入擴(kuò)募儲備的資質(zhì)。

“在時(shí)機(jī)合適時(shí)，我們會從上市公司分拆資產(chǎn)注入REITs平臺，實(shí)現(xiàn)REITs底層資產(chǎn)在資產(chǎn)組合上的優(yōu)化和生命力的延續(xù)。”他指出，在更廣闊的資產(chǎn)儲備維度上，公司還將通過孵化平臺提前去錨定一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在戰(zhàn)略上深化上市公司、公募REITs以及孵化平臺三者之間的良性循環(huán)。

陳名告訴記者，在對二級市場投資人的資產(chǎn)偏好進(jìn)行挖掘后，東久新宜注意到廠房仍然是非常稀缺且備受追捧的資源，并會持續(xù)將其作為年內(nèi)的資產(chǎn)儲備方向。當(dāng)前，東久新宜的擴(kuò)募列表已有4項(xiàng)儲備資產(chǎn)，其中大部分為廠房類國家級開發(fā)園區(qū)，儲備資產(chǎn)平均出租率接近95%。

值得一提的是，為進(jìn)一步提升原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積極性，2月8日，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引一會計(jì)類第4號》，首次明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs并表計(jì)入權(quán)益。

“會計(jì)記賬方式的改變一直是市場呼聲比較高的政策。”

陳名稱，“監(jiān)管指引的推行有助于進(jìn)一步提升企業(yè)擴(kuò)募積極性，也將使得整個(gè)市場更為規(guī)范健康地發(fā)展。”