1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。《通知》細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。與傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸相比，“新規(guī)”尺度更大、期限更長(zhǎng)、用途更廣，可以說對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一次紓困式“松綁”，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉泶媪抠Y產(chǎn)“盤活”的新時(shí)代。

一、為什么“松綁”經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸

在房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)以“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”發(fā)展模式，通過資產(chǎn)銷售快速變現(xiàn)，在補(bǔ)充自身流動(dòng)性的同時(shí)，獲取高額利潤(rùn)。根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列金融管控政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債，這些政策加碼發(fā)力對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、保障住房有效供給發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性因素增加，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)供需市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨下探盤整壓力，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題日益突出。商業(yè)銀行原有房地產(chǎn)融資產(chǎn)品政策很難適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，亟待進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少地都持有一些優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，但這部分物業(yè)融資流轉(zhuǎn)效率不高，在銀行可獲得貸款規(guī)模相對(duì)有限，且貸款用途只能用于與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債項(xiàng)。在這種政策體系下，房地產(chǎn)企業(yè)即使持有優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，也很難從銀行拿到足額貸款償還企業(yè)債務(wù)。把經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等同于一般項(xiàng)目貸款管理，很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，不利于房地產(chǎn)存量資產(chǎn)“盤活”變現(xiàn)，更不利于房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)化解。

二、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸新規(guī)有哪些看點(diǎn)

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是商業(yè)銀行現(xiàn)有的一類貸款品種，主要投向已開發(fā)完成并投入運(yùn)營(yíng)、可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收益的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)，如商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓等。與傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款相比，“新規(guī)”具有以下突出看點(diǎn)：

（一）貸款額度相對(duì)較高。銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度一般采取雙線控制，一是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)凈收入，二是商業(yè)資產(chǎn)抵押率。“新規(guī)”出臺(tái)前貸款額度一般不超過商業(yè)資產(chǎn)抵押率60%。本次《通知》指出，商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度，抵押率明確可提高至70%。

（二）貸款期限相對(duì)較長(zhǎng)。通常銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限規(guī)定不超過10年，部分銀行可達(dá)15年。此次《通知》規(guī)定一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，為貸款期限提供了明確依據(jù)，有利于存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款重組盤活。以時(shí)間換空間，貸款期限的拉長(zhǎng)有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)化債負(fù)擔(dān)。

（三）貸款用途相對(duì)靈活。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸新規(guī)的最大變化就是貸款用途靈活，企業(yè)可根據(jù)需要統(tǒng)籌使用，這與一般企業(yè)項(xiàng)目貸款有本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款是開立監(jiān)管賬戶封閉運(yùn)行，實(shí)行嚴(yán)格的受托支付管理且專款專用。而《通知》對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用途則實(shí)行了“正面清單”和“負(fù)面清單”管理，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款既可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)性資金需求，也可用于置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，但不得用于購(gòu)地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。

《通知》還特別說明：2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。這一表述內(nèi)嵌了兩個(gè)限定性條件：一是限定時(shí)間，2024年底前，說明這一條是階段性權(quán)宜調(diào)整政策；二是限定貸款銀行，全國(guó)性商業(yè)銀行享受這一政策紅利而非所有銀行，這一制度安排或與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全國(guó)布局，便于商業(yè)銀行授信風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)或迎“盤活”時(shí)代

從房地產(chǎn)融資“三道紅線”到“三個(gè)不低于”，再到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸政策調(diào)整，捆住房地產(chǎn)企業(yè)融資的各種“繩索”正逐步“松綁”。近期央行、金融監(jiān)管總局、住建部等相關(guān)部委接連發(fā)布降準(zhǔn)、因城施策、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、房地產(chǎn)融資項(xiàng)目銀企對(duì)接清單等一系列政策“力挺”房地產(chǎn)，傳遞出的政策導(dǎo)向：貫徹中央金融會(huì)議精神，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸“新規(guī)”化解的或許只是房地產(chǎn)融資難的“冰山一角”，但對(duì)“撬動(dòng)”房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)，無疑將起到積極作用。未來，不排除會(huì)有更多的金融紓困政策跟進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉怼氨P活”新時(shí)代。