經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2023年12月5日，今年上海第四批集中供地的首輪土地出讓開始，8宗地塊最終收金約148億元，其中4宗溢價成交，4宗底價成交。

8宗地塊中，除了3宗地塊位于臨港和奉賢，楊浦、虹口、普陀等市區(qū)板塊的地塊數(shù)量占到了5宗，但房企的拿地熱情相較前幾批次下降明顯，4宗地塊僅有1名競買人報名，以底價成交。

熱門地塊僅有普陀北新涇地塊1宗，吸引了中海、保利上海建工聯(lián)合體、招商港中旅聯(lián)合體、越秀、金茂首開聯(lián)合體、金隅、象嶼、安聯(lián)、寶華、國貿(mào)、中華企業(yè)11家競買者報名，是本次熱度最高的地塊。

報名參拍方面，僅保利發(fā)展報名3宗地塊，中建八局、金隅、上海城建、寶華報名2宗，中海、招商、國貿(mào)等此前大面積報名參拍的“老面孔”均只報名1宗地塊，且選擇趨同，有10家房企報名了普陀北新涇地塊。

值得關(guān)注的是，在本輪土拍中，雖然央國企依舊是拿地主力軍，但在報名和競逐環(huán)節(jié)，央國企也變得審慎起來。

如普陀北新涇地塊最終被越秀以47.9億元拿下，折合樓板價6.6萬元/平方米，地塊房地聯(lián)動價為10.2萬元/平方米。該地塊整體容積率1.8，限高40米，并未設(shè)置最少套數(shù)的下限要求，小戶型比例可以低至30%，企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計上可以有更多的發(fā)揮空間，也有更大的利潤空間。

但在該熱門地塊觸發(fā)地價上限進入高品質(zhì)競價環(huán)節(jié)和公租房比例競拍環(huán)節(jié)時，寶華上海東苑聯(lián)合體、招商港中旅聯(lián)合體、中海地產(chǎn)3家競買者選擇退出競爭。

在楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F1-01地塊的競逐中，類似的情況同樣上演。該地塊觸及最高限價12.64億元并達到競高品質(zhì)指標的最高限，后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，中建八局、上海城投、上海城建3家競買者進入搖號環(huán)節(jié)，保利發(fā)展未參與競品質(zhì)環(huán)節(jié)。

該地塊最終被上海城投拿下，成交樓板價為7.7萬元/平方米，溢價率9.7%，公寓房地聯(lián)動價為12萬元/平方米，風貌住宅房地聯(lián)動價為18萬元/平方米。

一位央企相關(guān)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，打造產(chǎn)品并不難，但隨著城市更新的步伐加快，類似風貌住宅競品數(shù)量增多，在當下市場行情下，愿意花費數(shù)千萬元高總價去買這類產(chǎn)品的客戶數(shù)量未知。

一位央企華東區(qū)相關(guān)負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，今年上海前兩批土拍中，一些央國企都面臨較大的投資壓力，所以報名覆蓋地塊非常多，希望能填上投資目標的缺口，“但從今年第三批次土拍開始，大家都明顯謹慎了。”上述負責人表示，一方面，房企今年的投資額度用得差不多了，同時，在國資委的考核方向里，盈利變得更為重要，所以，年末一些央國企選擇保報表，減少拿地是必然的選擇；另一方面的原因是市場，他表示，盡管其所在企業(yè)目前在上海的投資額度未達到原定目標的一半，有較大投資壓力，但現(xiàn)在做投資決策時，風險評判在第一位，“沒想明白的地塊就稍微等一等，現(xiàn)在手持現(xiàn)金比陷進去好”。

上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，上海共成交新建商品房5300套，環(huán)比增長4%，同比下降44%；成交金額396億元，環(huán)比下降9%，同比下降42%。2023年前11月，上海全市累計成交金額5506億元，同比下降5%，成交套數(shù)73034套，同比下降10%。