經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 社論 可以肯定，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)新拐點(diǎn)。

和過去兩年間，各城市、各級(jí)主管部門陸續(xù)出臺(tái)點(diǎn)狀政策不同，7月24日，中央政治局會(huì)議定調(diào)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化；隨后，國家稅務(wù)總局匯總了房屋交易稅費(fèi)優(yōu)惠；住建部強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免，尤其是個(gè)人住房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；加之稍早時(shí)候，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過，一系列政策帶動(dòng)著房地產(chǎn)已成卡頓之勢(shì)的齒輪開始重新轉(zhuǎn)動(dòng)。

過往房地產(chǎn)政策大多只能帶來一日行情，地產(chǎn)股在7月25日大漲后仍緩慢小幅回血了三天。這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)急需一場(chǎng)預(yù)期的重塑，而對(duì)當(dāng)前供求關(guān)系的定調(diào)，無疑是最重要的契機(jī)。

當(dāng)前的供求格局確實(shí)有別于以往。在供給端，過去兩年房企紛紛爆雷，保交樓壓力下，房價(jià)止?jié)q下跌；在需求端，收入預(yù)期降低，買房換房需求大范圍擱置。

在這樣一種新的供需動(dòng)態(tài)平衡下，因?yàn)槌山换咎幱跉v史低位，城市間的“體感溫差”并不大，這也有別于大家既有的常識(shí)：三四線城市經(jīng)歷了2015-2017年一輪棚改貨幣化安置后，基本處于供需平衡狀態(tài)，而一線和新一線城市，在高濃度的資源聚集及人口流入趨勢(shì)下，仍然存在供需的不平衡。

這是供給和需求雙向收縮下的新形勢(shì)。雖然基本消除了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式隱患，但大病初愈后的脆弱仍不容忽視。供給萎縮背后，是開發(fā)商急劇降杠桿后元?dú)獯髠约按罅棵衿蟊缀笸顺鲑悎?chǎng)，保交樓任務(wù)仍然艱巨，且部分土地沉淀于城投集團(tuán)轉(zhuǎn)化緩慢。而在青年失業(yè)率高企及對(duì)未來預(yù)期仍需提振的當(dāng)下，在一線城市和新一線城市，改善型需求必然成為主力。

在當(dāng)前的供求關(guān)系下，既有房地產(chǎn)調(diào)控政策迫切需要調(diào)整。很多人寄希望于城中村改造，也有很多人寄希望于取消認(rèn)房又認(rèn)貸，其實(shí)指向是一致的，都是針對(duì)尚未被滿足的剛性和改善性需求，解掉不恰當(dāng)?shù)募湘i。

首先，限購、限售、限貸、限價(jià)這“四限”政策，主要是在供不應(yīng)求階段緩釋需求，與當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生新變化的形勢(shì)不匹配。推而論之，全面取消各種限制政策時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

其次，國稅總局7月25日發(fā)布的稅費(fèi)政策舊章被廣泛誤讀為新政，或多或少代表了廣大購房群體的殷切盼望，適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)減免有利于減輕購房者當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

第三，除了需求端的提振，供給端的保障也不能掉以輕心，保交樓仍是重要前提，正常的金融支持理應(yīng)成為常態(tài)。但當(dāng)前，即便是最優(yōu)質(zhì)的民營房企都不得不面對(duì)最嚴(yán)酷的生存環(huán)境，在躺平還是不躺間做艱難的掙扎，這顯然不是行業(yè)健康的指標(biāo)。

第四，在促進(jìn)交易恢復(fù)的同時(shí)，還應(yīng)注意的是，對(duì)租房群體的保障依然需要加強(qiáng)，就此而言，租購?fù)瑱?quán)，優(yōu)化租賃住房質(zhì)量任重道遠(yuǎn)。