（美編：肖利亞）

經(jīng)濟觀察報 記者 陳月芹 昆明、貴陽、鄭州報道 5月31日中午，昆明市中心的華潤潤府營銷中心旁，突然響起了鞭炮聲，這個僅花費幾百元的營銷舉動，引起周邊市民們討論：

“大白天誰放鞭炮？”

“華潤。”

“為什么？”

“華潤能交房。”

看上去，放鞭炮慶祝交樓正變得合理而必要，即便對央企而言，也是如此。

貴陽地產(chǎn)營銷人陳桀有一位客戶，每周都會到中海貴陽映山湖看工地，當時項目正在挖基坑、打樁，一連好幾天，從外邊根本看不到工程有明顯變化，這引發(fā)了客戶的擔憂。

陳桀解釋說，“中海是央企，不會爛尾”。

客戶反問：“你中海算什么？排名第一的恒大都能爛尾。”

買家確實在徘徊，他們看到城市的工地上：工人的身影越來越少，塔吊和挖機不動了。剛建起來幾棟樓體框架，戶型朝向很好，風吹過，赤裸的鋼筋水泥里南北通透。

有人在網(wǎng)絡(luò)留言板寫下房子停工/爛尾的長文，抄送給住建、市長乃至省長；有人去售樓處打地鋪，到地產(chǎn)公司樓下圍堵；或是干脆停貸，不再為等不來的一磚一瓦掏錢……

2022年7月，針對爛尾樓的斷貸潮在全國蔓延，警報拉響。央地政府高度重視，央行、住建部、財政部等部門隨即出臺多項措施，釋放超5000億元的保交樓專項借款。“保交樓”成為房企、建設(shè)單位、金融機構(gòu)和地方政府的核心任務(wù)，甚至成為了最高層會議的重要議題。

購房者的信心，需要用樓盤的實質(zhì)交付來一點點建立，因此在相當大的程度上，保交樓進度決定著市場復(fù)蘇的節(jié)奏。

然而經(jīng)濟觀察報記者在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一年以來的保交樓會戰(zhàn)中，有些地方取得了明顯成果，但相當多項目的交付，仍因多方拉鋸，處于板結(jié)狀態(tài)。其中經(jīng)金融機構(gòu)和AMC、紓困資金評估后還無法復(fù)工的項目，是此項行動中真正難啃的骨頭。

保交樓不易

迄今為止，沒有官方數(shù)據(jù)披露過全國停工/爛尾樓盤的數(shù)量。

建筑業(yè)第三方信息平臺百年建筑網(wǎng)對全國范圍內(nèi)1114個項目的保交樓交付進度進行調(diào)研：截至5月底，華南、華北交付進度較好，占比達到56%和40%；而西南和華中地區(qū)交付比例在全國排名倒數(shù)一二，分別為15%和16%。

6月以來，經(jīng)濟觀察報記者在昆明、貴陽、鄭州等地采訪，隨機詢問近十位不同房企人士——估算近兩年購房的同事中買到停工/爛尾樓的比重，答案普遍在一半以上。一家頭部房企鄭州區(qū)域公司，買房員工中超8成無法獲得如期交付。

這些城市往往有一個共同點：依賴城改模式供地。而企業(yè)大部分通過一二級聯(lián)動拿地，拆遷補償和一級開發(fā)沉淀了巨額資金。2019年前后，樓市開始下行，部分企業(yè)流動性難以為繼，因而留下了大量爛尾樓。

“云南王”俊發(fā)地產(chǎn)就是這樣倒下的。在昆明單個城市，俊發(fā)的銷售額一度突破300億元，現(xiàn)在，則在當?shù)亓粝铝藬?shù)十個停工項目。

一位俊發(fā)前管理者透露，從2022年初爆雷以來，該公司主要分兩步走展開自救：一是和金融機構(gòu)、開發(fā)商深入接觸，為5-6個新拿的地塊找買家，但目前尚未有成功盤活的項目；二是為即將封頂交付的項目，申請紓困資金。

一位央企人士測算過俊發(fā)貨架上的部分項目，如果想要收購城改項目，不僅要出地價，還需承接回遷房、道路、學校及周邊配套建設(shè)義務(wù)，還要把項目欠平安信托的賬款接過來，算不過賬。

自2022年4月正式爆雷后，俊發(fā)集團在昆明的多個項目停工（陳月芹/攝）

另一座西南大城貴陽，熱衷于開發(fā)“超級大盤”。在其他城市，建筑面積40萬平方米的項目叫大盤，20萬平方米的算中盤；而在貴陽，500萬平方米以上才有資格叫大盤，100萬平方米只能算中盤。

由于財政規(guī)模有限，地方政府無力做土地整理和市政投資，于是讓渡土地收入，借助社會資本對片區(qū)進行整體開發(fā)，在這種模式下，本土房企中天、宏立城打造了未來方舟、花果園等高密度“神盤”，一度引來全國各地的學習對象，如今卻走到債務(wù)重組、破產(chǎn)的邊緣。

一位央企營銷人士透露，目前貴陽在售的樓盤中，超過80%的小開發(fā)商建設(shè)的項目停工，大部分項目被住建局暫停銷售和網(wǎng)簽，整個烏當區(qū)僅3個項目能正常銷售和動工。

一家頭部民企客研負責人發(fā)現(xiàn)，在爛尾樓集中的城市，剛需新房產(chǎn)品更難賣了。她分析，可能是2021年以來房企為自救回款，腰斬賣房，甚至以低首付、零首付把“韭菜”割光了。

為什么這些地方的保交樓陷入困局？

專項借款：救急不救窮

2022年7月，遍布全國的樓盤斷供檄文，引發(fā)了房地產(chǎn)和金融的危機，當年8月，央行、住建部等部委指導(dǎo)國開行、農(nóng)開行，通過專項借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元，目前各地已逐步發(fā)放第二期總額2000億元的紓困資金。

經(jīng)濟觀察報獨家獲悉，住建部給這筆錢設(shè)定了嚴格的使用條件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅項目工程建設(shè)，商住公寓等不在保交樓范圍內(nèi)；二、房企申請專項借款需提供充足抵押物。

一位接近住建部的人士透露，起初保交樓紓困資金的適用對象為需按期交付的商品房，在全國第一批申請項目匯總后發(fā)現(xiàn)，首批2000億元遠遠不夠，因此篩掉了可能帶有投資屬性的商住公寓類項目，優(yōu)先保障住宅項目。

此外，首批專項借款僅適用于2023年3月31日前交付的已網(wǎng)簽的商品房申請，第二批次則截至2023年底。申報成功的項目，每套可獲得10萬元專項借款。

專項借款利率很低，前兩年還有1%的貼息，除了國開行、農(nóng)開行實際收取的年化利息外，房企還須向城投平臺公司支付管理費、盡調(diào)費等，折算后，多數(shù)城市保交樓專項借款的綜合成本約3%，部分城市如鄭州需3.7%。

早在2022年9月中下旬，全國首批專項借款相繼撥付到各城投平臺的專項賬戶上，由平臺公司做抵押擔保，此后也由其根據(jù)項目工程進度審核并發(fā)放。

和財政撥款不同，這筆借款一旦進入專項賬戶，即開始計息。一家出險大房企的西南區(qū)域負責人張敦記得，去年9月底，十余個不同部門官員帶著公章，跑到項目售樓處辦公近一個月，只為讓借款更快發(fā)放給企業(yè)。

不過，面對低息借款，不同房企的悲喜并不相通。

2022年9月底，住建部門要求申請專項借款的企業(yè)上報4個口徑的債務(wù)情況，例如項目所有債務(wù)、后續(xù)資金缺多少，細致到該項目僅保交樓（只用于工程建設(shè)）缺多少錢，保民生（如項目裝修、園區(qū)綠化以及償還施工單位后續(xù)債務(wù)等）需要多少錢。

各區(qū)將所有申領(lǐng)項目列成臺賬，上報市里，由分管副市長掛帥，開專題會審批各項目情況。

張敦的兩個項目提供了價值10億元的抵押物，最終拿到4億余元專項借款。從申報到放款，總共花了3個月。

有房企反饋稱，其公司申請了專項借款，錢早已撥付到項目公司對應(yīng)賬戶上，但由于事中審計發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價值不合格，會要求收回專項借款，項目遭遇二次停工。

各地實操過程中，會側(cè)重于將專項借款發(fā)放給高層住宅，因為涉及套數(shù)多，單個項目可申請總額大，而大平層、別墅產(chǎn)品，僅給10萬元/套的借款基本覆蓋不了建安成本，無法實際保交付。

因此，一年來，能通過專項借款完成交付的，多是主體架構(gòu)已經(jīng)基本完成，但幕墻、外立面、窗戶等裝飾工程未完成的項目。

對專項借款的喜好，張敦總結(jié)為：先保有充足資產(chǎn)抵押的，先保容易保的，其余靠后。

提供抵押物，并非央行或政策性銀行對申請專項借款的強制性要求，各地執(zhí)行標準不一。

今年一季度，鄭州召開穩(wěn)定房地產(chǎn)專題會，各區(qū)住建局負責人、20余家出險開發(fā)商參會。一位參會房企人士透露，鄭州市長何雄在會上明確表示，“企業(yè)申請紓困資金不需要抵押物”，但到了實操環(huán)節(jié)，各區(qū)城投平臺仍嚴卡抵押物質(zhì)量。

多家出險房企稱，由于自救中竭力變賣資產(chǎn)，所剩優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)很少。例如某房企在河南區(qū)域的資產(chǎn)主要是停車位和酒店，難變現(xiàn)，通常借款的抵押率會被砍到50%以下。

貴陽萬達天階，原計劃2022年8月開業(yè)，目前也處于停工狀態(tài)，其外部圍擋上寫著“我相信的實力，是言出必行的能力”。該地塊還配有住宅項目萬達·自在花溪（陳月芹/攝）

“金融16條”的配套資金到位難

2022年11月，被稱為逆轉(zhuǎn)級的重磅政策“金融16條”發(fā)布，進一步積極服務(wù)保交樓金融，除支持上述政策性銀行提供專項借款，還鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。

金融16條中力度最大的，被認為是其中的豁免條例：自文件印發(fā)半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖刻峁┡涮兹谫Y的，可在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類，新發(fā)放的配套融資形成不良的，“機構(gòu)和個人已盡職的，可予免責”。

前述住建官員透露，監(jiān)管層原本希望紓困資金作為啟動資金，把一些出險項目盤活，令其可以再融資，撬動更多社會資金投入，而商業(yè)銀行配套融資便是專項借款外的一個補充。

半年豁免期已過，保交樓配套融資落地情況如何？

某頭部房企鄭州投拓負責人江英向經(jīng)濟觀察報記者展示了其公司河南區(qū)域的融資臺賬：理論上，項目申請到專項借款和配套融資的比例為1:2，實際情況是，大部分項目的配套融資一欄是空著的，其所在公司在河南獲得近10億元專項借款，僅成功拿到一筆8000萬元的配套融資。

江英說，專項借款是帶公共性質(zhì)的“保民生”錢，但商業(yè)銀行拿配套資金保項目的動力很低，對資產(chǎn)質(zhì)量和后續(xù)的還款來源要求更加嚴苛。

另一家大型房企在河南省獲得了超35億元的專項借款，但僅鄭州一個項目拿到了數(shù)千萬元的商業(yè)銀行配資。

該房企人士不解，公司好幾個項目有充足資產(chǎn)，還有十幾億土地款的待開發(fā)地塊，打五折后覆蓋借款都沒問題，但相關(guān)銀行就是不給予配套融資。

上述人士去問相關(guān)官員，得到的答復(fù)是：能拿到幾千萬元，在整個省乃至全國都已經(jīng)算比較靠前的。

在昆明、貴陽、鄭州等保交付任務(wù)重的城市，專項借款就已經(jīng)僧多粥少，后續(xù)資本就更加難進入。

以鄭州為例，95個項目分食首批70億元專項借款，一家20強閩系房企稱僅獲得了數(shù)百萬元的額度，工程啟動一周后又沒錢了。

不少房企錯估了自己能獲得專項借款的額度，且申請這筆錢，需要和城投平臺實行“章、證、照”共管，并接受審計。有房企在申請后主動放棄了這筆借款，如河南本土房企康橋，選擇了引進AMC盤活項目。

一位四大行貸款部門人士解釋，金融16條實行白名單制，但商業(yè)銀行執(zhí)行效果不好有商業(yè)銀行的考量，“內(nèi)部上會，我要給他展期，要先做資產(chǎn)評估。如果增值了還好辦，貶值了，還要追加抵押物。沒有人愿意做這種吃力不討好、還高風險的項目”。

運營資金：售樓處便池堵了都沒錢清理

“‘紓困資金只能用于工程建設(shè)’，這是鐵律。必要時，這句話可以用來勸退上門討錢的供應(yīng)商和債權(quán)人，多默念幾次，也可以用來說服被拖欠數(shù)月工資的自己。”前述頭部房企鄭州投拓負責人江英對記者說。

兩批次專項借款中，江英所在公司拿到了10億元以上，這份額在整個河南都算靠前的。同行聽到消息紛紛發(fā)來祝賀，江英解釋這是誤會：

今年以來，她只在年前收到一筆工資，全公司員工的工資普遍被拖欠3個月以上，還有幾十萬的墊付報銷款沒有回音。

員工工資、外部欠款乃至在售項目運營管理費用，按規(guī)定都不能用紓困資金償還。因此，大部分出險房企選擇搬離高端寫字樓，擠到到項目售樓處的簡易辦公區(qū)。

一度，連售樓處糞便池堵了，江英的公司都支不出錢去清理。

原則上，保交樓專班要求房企用自有資金和銷售回款來維持經(jīng)營，但市場不好，營銷各端口又沒有經(jīng)費支撐，銷售很難見好。

一位出險房企人士介紹，以前是區(qū)域公司總管區(qū)域所有項目的財務(wù)，但現(xiàn)在基本把區(qū)域公司一級的人員薪酬分配到項目，由項目財務(wù)給區(qū)域公司員工發(fā)工資。

一位地方政府官員說，嚴格限制紓困專項借款用途，預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于保工程建設(shè)是對的，但不考慮到企業(yè)經(jīng)營層面實際情況，就有點脫節(jié)。

他建議，應(yīng)當允許一部分錢用于項目自身經(jīng)營，如員工工資發(fā)放、適當?shù)臓I銷費用等三費支出。

“單純依靠千億級的紓困資金保交樓是不現(xiàn)實的，”這位地方政府官員說，兩個批次共4000億元的專項借款，約投放給400萬套房源，但僅恒大一家，在全國范圍內(nèi)的待交付房源就達到150萬套，并且，爆雷房企不一定拿得出足額資產(chǎn)抵押。“房企最終要通過自身經(jīng)營渡過危機。”

債權(quán)人：為資產(chǎn)拉鋸

近兩年過去，還處于停工狀態(tài)的項目，表面問題都是缺乏資金，冰山之下其實是債務(wù)問題。

一家頭部代建公司高管說，難的項目有眾多債權(quán)人，超融嚴重，債權(quán)多，虧損大，如果利益相關(guān)人誰都不愿意承擔過多的折損，那就誰都動不了，誰敢動，債權(quán)人馬上申請查封。

根據(jù)破產(chǎn)法，一個地產(chǎn)項目到了破產(chǎn)清算環(huán)節(jié)，債權(quán)清償?shù)谝豁樜皇侨钯彿空叩臋?quán)利，第二順位是建設(shè)工程價款債權(quán)，第三順位是擔保債權(quán)，如土地抵押權(quán)。再往下，分別是破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆?wù)、職工債權(quán)、社保和稅收債權(quán)以及普通債權(quán)。

但實操上，各方的優(yōu)先級全亂了。

排第一順位的是施工單位，因為不把工程款付清，它就不交樓，因為一旦竣工，施工單位的債權(quán)可能就沒人管了。

如果想讓新的工程方進來，原施工單位有農(nóng)民工工資做依據(jù)，還占著場地，不先把舊的資金解決，施工單位就拒不退場或者拒不交樓。

前述20強閩系房企河南負責人提到，依據(jù)“舊賬掛起”原則，施工單位原先支出的工程款（除農(nóng)民工工資外）暫時擱置，房企拿紓困資金或預(yù)售資金支付后續(xù)工程款。但總包單位會算一筆賬：工程利潤已經(jīng)被壓得很薄，施工單位的利潤可能都“放在”在工程最后的20%，屆時房子封頂交付，政府不管債務(wù)清償，不能指望打官司要回錢。因此，施工單位會要求開發(fā)商和專班簽署協(xié)議，拿應(yīng)收賬款或房源、車位等作質(zhì)押。

前述地方政府官員近兩年在一線忙于協(xié)調(diào)保交樓，“學習”了不少保全、騰挪資產(chǎn)的方法：例如開發(fā)商和工程方是關(guān)聯(lián)方，除非紓困專班要求強制換掉，否則一般會沿用舊的工程方。有的工程方會做大工程造價，將收到的保交樓款項又一點點轉(zhuǎn)到項目外。

部分城市的紓困專班還需跑去每個工地監(jiān)督工程進度。有城市住建官員透露，其所在城市利用智慧化手段監(jiān)控工程進度，防止總包單位和開發(fā)商虛報進度套取預(yù)售監(jiān)管資金，重點項目還會配備攝像頭，但攝像頭常常被損壞。

人多且分散的小業(yè)主們也是核心債權(quán)方，在項目紓困中起到重要作用。張敦在昆明的一個項目甚至給業(yè)主代表開工資，讓其協(xié)助推動釋放項目保全資金，團結(jié)所有能團結(jié)的力量。

資產(chǎn)審計：貶值焦慮癥

根據(jù)九部委發(fā)布的《關(guān)于通過專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付的工作方案》及央行、住建部、財政部聯(lián)合印發(fā)的《保交樓專項借款資金管理辦法》，數(shù)千億保交樓專項借款須遵循“后進先出”等一系列原則，優(yōu)先償還“保交樓”專項借款到期本息與農(nóng)民工工資，以確保專項資金安全使用。

此外，抵押物比例設(shè)置，也調(diào)節(jié)著資金安全閥門。張敦申請專項借款的項目抵押率不足50%，“政府和城投公司怎么算都不會虧”。

實際上，地方政府對資產(chǎn)價值貶損持更加謹慎態(tài)度。因為，這兩批專項借款須統(tǒng)借統(tǒng)還，由地方城投平臺做借款主體，會形成地方債務(wù)。

前述住建官員透露，專項借款要保障已售部分交樓，要靠未售部分形成回款，以償還專項借款，剩余部分才是項目應(yīng)有利潤。但很多項目大部分房源已銷售一空，嚴重資不抵債，抵押物是城投公司能抓住的最后稻草。

據(jù)悉，2022年年中，有關(guān)部委研究這筆紓困資金的制度設(shè)計時，起初要求由地方政府對保交樓借款兜底，后鑒于地方政府不方便出面，便把責任壓給了城投平臺。

該住建官員指出，專項借款由九部委牽頭，審計署將對城投公司等借款主體做事后審計，而地方政府當前已經(jīng)著手做事前和事中專項審計，調(diào)查企業(yè)的債權(quán)債務(wù)、可研報告、財務(wù)收支情況等，嚴防挪用專項資金、惡意抽逃行為。

今年2月以來，多地審計部門發(fā)現(xiàn)，部分項目存在很多“坑”，如資產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)貶值，但此前該項目已經(jīng)預(yù)申請到一批借款，城投平臺只能要求企業(yè)追加抵押物，否則不敢放款。

企業(yè)認為50%的抵押率足以保證借款安全收回，但自去年以來，樓市銷售端持續(xù)下探，資產(chǎn)貶值速度超出了各市場主體的預(yù)期。

“抵押物都有一個限期估值，如果后續(xù)房子賣不掉，評估出來的價值1萬元或5000元，都是沒有意義的。”該住建官員建議審計部門應(yīng)綜合考慮保交樓的復(fù)雜性，適當容錯容缺，否則各地都不敢繼續(xù)申請和下放專項借款。

據(jù)悉，5月貴州省開了一個專題會，研究是否將專項借款的管理權(quán)收回市州，進一步從嚴管理。

而值得一提的是，在廣東，深圳、東莞兩個城市從未申請過專項借款，堅持用市場化原則盤活停工爛尾項目。

即使項目獲得紓困資金重啟，項目交付之日才是清算盈虧之時，屆時工程方、債權(quán)方、金融機構(gòu)甚至紓困基金等各方都需要承擔虧損。

相較之下，能拿到房子的小業(yè)主們的權(quán)益會被優(yōu)先保障，前述住建官員指出，專項借款最多能保障樓盤交付，住沒有問題，但可能因為缺水電配套，將來辦理不動產(chǎn)權(quán)證會有些許問題，要看各地如何把關(guān)驗收標準。

千方百計之后：自己突圍去？

保交樓任務(wù)壓頂，部分城市奇招迭出。

多個房企高管稱，對法人、項目負責人實施“限高”，已經(jīng)是保交樓的常規(guī)手段，一些地方的項目負責人還會被請去喝茶。

這些地產(chǎn)項目法人被限高后不能訂機票、坐高鐵，后來，有人摸索出渠道，可以找中介用護照買機票，但只能全價買經(jīng)濟艙。

其實，很多項目走到停工爛尾，主要原因是開發(fā)商抽調(diào)走了預(yù)售款，導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)資金難以為繼。

一位出險房企高管直言，預(yù)售款在公司法人在任時被挪走，涉及非法抽調(diào)資金，確實違反了公司法，地方行使公檢法手段可對法人限高、行拘。

不過，預(yù)售款被挪走，有企業(yè)的責任，也有原來監(jiān)管的缺位。

“在恒大爆雷前，多數(shù)二三四線城市的預(yù)售資金監(jiān)管形同虛設(shè)，對這筆巨額且無息的錢，幾乎所有房企都會統(tǒng)一調(diào)配和使用，不用才傻。”該出險房企高管說。

部分城市在開展“去恒大化”行動，一是在建工程通過專項借款等保交樓；二是項目股權(quán)變更，城投等以代管代建形式介入；三是某城市有關(guān)部門還在向法院申請將房企單個項目破產(chǎn)，這類項目自身資產(chǎn)比較充足，政府希望項目破產(chǎn)重整后發(fā)行共益?zhèn)灾С直＝粯恰?/p>

房企并不希望單項目被破產(chǎn)重整，這對地方保交樓可能是好事，但對企業(yè)來說就更困難了，好資產(chǎn)被瓜分，資不抵債的項目加速惡化，公司層面的盤活就更難了。

在一些華中、西南等區(qū)域的城市，城投公司介入停工項目，負責代管代建，但很多僅停留在簽署協(xié)議層面，沒有真落地。

某爆雷房企的好幾個項目已和政府平臺合作，到了今年第二季度，城投平臺債務(wù)壓力進一步加大，融不到錢，“我們本想著用他們的信用背書，結(jié)果發(fā)現(xiàn)城投員工個人得向外貸款，回來給單位發(fā)工資”。

對那些僅憑專項借款根本無法交付的項目，部分城市則要求房企做退房、退地處理，地塊連同在建工程打包出讓。或者參照三角債原理，地方政府新掛一塊地，在地價款上給優(yōu)惠，但約定競得人需拿一部分土地款還給上一任房企。這樣，政府可以不出錢又解決問題。

還有一些地方政府摸索出了竅門，既然叫不醒只想“躺平”的開發(fā)商， “抓”住項目融資方是更有效的辦法——大部分融資方的錢不是自己的，可能是私募而來，必須給投資人一個說法，所以地方政府可以打包全市項目和金融機構(gòu)談，只要能保交樓。

（應(yīng)受訪者要求，陳桀、張敦、江英為化名）