（圖片來源：受訪者供圖）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 張雅楠 實(shí)習(xí)記者 王昕 摩肩接踵的成都太古里，恢復(fù)了往日的熙攘，就像它背后這座熱衷生活的城市一樣，很少能看到戴口罩的人了。

太古里是成都的商業(yè)地標(biāo)，也是太古地產(chǎn)體系內(nèi)的標(biāo)桿，即使在疫情影響最嚴(yán)重的2022年，這個(gè)項(xiàng)目的升級也沒有停下來，約有85個(gè)新品牌開業(yè)，相當(dāng)于1/3的店鋪大換一遍。

（成都太古里  圖片來源：受訪者供圖）

在消費(fèi)者的感知層面外，這個(gè)項(xiàng)目還經(jīng)歷了更深層次的一場變革。去年12月，太古地產(chǎn)宣布收購遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有的50%權(quán)益，并于今年2月完成了對項(xiàng)目的全資持有。

我問太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦，成都遠(yuǎn)洋太古里什么時(shí)候改名字？他說，不著急，現(xiàn)在的首要考慮是，希望團(tuán)隊(duì)和員工保持穩(wěn)定，品牌伙伴理解我們的戰(zhàn)略并繼續(xù)信任我們，當(dāng)?shù)卣斫獠⒅С治覀冊龀止煞荨？赡軙?huì)在今年下半年決定是否對名字做調(diào)整。

成都遠(yuǎn)洋太古里是遠(yuǎn)洋和太古壓箱底的好資產(chǎn)，開業(yè)8年，業(yè)績和零售額增長超過5倍，遠(yuǎn)洋集團(tuán)掙扎再三還是選擇了出售，50%股權(quán)對價(jià)54.7億元，雙方皆大歡喜。談及這場收購，彭國邦給出了四重考量：

第一，是不是契合將500億港元投資到中國內(nèi)地的戰(zhàn)略。

第二，對這么重要的項(xiàng)目，持有100%權(quán)益去管理它，是不是最好的選擇。

第三，它現(xiàn)有的業(yè)績，能否為利潤提供即時(shí)的增長。

最后，收購條款和價(jià)格，對太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股東來說，是否都公平合理。

“綜合考量，我們覺得價(jià)格、條款，包括時(shí)機(jī)都非常成熟。”彭國邦說。

從營運(yùn)數(shù)據(jù)看，一季度，成都遠(yuǎn)洋太古里的零售銷售額在出租率保持95%的情況下，同比增長了21%，明顯優(yōu)于北京三里屯太古里、廣州太古匯、上海興業(yè)太古匯和北京頤堤港等兄弟項(xiàng)目，也側(cè)面印證了這次收購的決定。

其實(shí)，是不是全資持有成都太古里，客觀上不會(huì)對運(yùn)營造成太大變化，因?yàn)榧词乖谔诺禺a(chǎn)只有50%權(quán)益時(shí)，也是100%去管理運(yùn)營的，這是太古和遠(yuǎn)洋的合作方式和默契。

相比而言，雙方正在合作建設(shè)中的北京頤堤港二期，彭國邦不得不回應(yīng)外界更猛烈的關(guān)切。

2020年12月，太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布共同擴(kuò)建北京頤堤港二期，項(xiàng)目總投資達(dá)230億元。與頤堤港一期以零售為主導(dǎo)不同，頤堤港二期是以寫字樓為主導(dǎo)的綜合體，將建設(shè)7棟寫字樓、1個(gè)購物中心、1家酒店，總建筑面積超過56萬平方米，預(yù)計(jì)2025年起分階段開業(yè)。

當(dāng)前，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都難言絕對安全，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也不例外，這也是當(dāng)前市場對頤堤港二期最大的疑問。

彭國邦分享了二期的進(jìn)度，工程建設(shè)在如期進(jìn)行中，希望今年第四季度，寫字樓部分能夠封頂。

（頤堤港二期工程 圖片來源：受訪者供圖）

和成都遠(yuǎn)洋太古里的分工類似，不論是現(xiàn)在的一期還是未來的二期，都是由太古地產(chǎn)來做運(yùn)營、管理。

我把問題向前推，“假如遠(yuǎn)洋的投資不再繼續(xù)，太古地產(chǎn)會(huì)有相應(yīng)的預(yù)案嗎？”

彭國邦的回答是：“我們有決心繼續(xù)發(fā)展頤堤港二期，找不到任何理由停止它。”

對投資的信心，一方面來自來太古地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)——彭國邦用“強(qiáng)勁”一詞來形容它。和任何一家企業(yè)相比，這個(gè)形容詞都不為過，截至2022年底，太古地產(chǎn)的凈負(fù)債率僅為6.5%。

另一方面來自太古地產(chǎn)的定位，是做長期投資者而非短期投機(jī)者。其在內(nèi)地發(fā)展的都是大體量投資型物業(yè)，需要經(jīng)歷數(shù)年談判、規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)的過程。

上述兩點(diǎn)也導(dǎo)致市場的長期詬病，“以前總有人質(zhì)疑我們?yōu)楹芜@么慢”，彭國邦說，“我們認(rèn)為其實(shí)當(dāng)時(shí)我們是在穩(wěn)步發(fā)展，很清楚自己想要什么，只是需要耐心。當(dāng)找到合適機(jī)會(huì)時(shí)，我們就會(huì)知道。”

某種程度上，這也是港資房企的一種共性，更早時(shí)候，我采訪過香港置地的一位高管，他的答案很詩意：我們在為子孫做投資。

長期主義思維貫穿了太古地產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，這可以理解為企業(yè)戰(zhàn)略定力的表現(xiàn)，好像做任何事都不慌張。

比如可持續(xù)發(fā)展這件事，它距離經(jīng)營核心半徑稍遠(yuǎn)，很多公司僅把它當(dāng)成花邊般的點(diǎn)綴，最近兩三年才開始重視起來，但在太古地產(chǎn)的組織架構(gòu)里，技術(shù)統(tǒng)籌及可持續(xù)發(fā)展部，權(quán)力級別非常高，直接隸屬總部，負(fù)責(zé)制定太古地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展策略，監(jiān)管策略的推進(jìn)，同時(shí)通過技術(shù)等手段幫助目標(biāo)達(dá)成。

在內(nèi)地，早在2008年，太古地產(chǎn)便與清華大學(xué)建筑學(xué)院開展了建筑節(jié)能減碳合作，并于2011年共同成立了“建筑節(jié)能與可持續(xù)發(fā)展聯(lián)合研究中心”，中國工程院院士江億帶領(lǐng)的清華團(tuán)隊(duì)通過技術(shù)研究和太古地產(chǎn)的工程實(shí)踐結(jié)合，發(fā)掘了每年可節(jié)省用電超過3000萬千瓦時(shí)的節(jié)能方案。

今年4月，太古地產(chǎn)再一次與清華大學(xué)續(xù)約三年，彭國邦會(huì)為了續(xù)約儀式專程來到北京。

過去15年，太古地產(chǎn)向該合作投入了6000多萬港元。在可持續(xù)發(fā)展方面，太古地產(chǎn)很有野心，希望能在2030年前成為領(lǐng)先全球同業(yè)的發(fā)展商，并于2050年實(shí)現(xiàn)凈零碳排放。

在采訪過程中，彭國邦兩次提到了“野心”（ambition，野心或雄心），另一次是在項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)上。目前在中國內(nèi)地，太古地產(chǎn)共發(fā)展了6個(gè)已落成開業(yè)項(xiàng)目，“我們非常有野心，想要持續(xù)地在設(shè)計(jì)、體驗(yàn)方面做創(chuàng)新”。

保持先進(jìn)的方式是打開視野，與千億港元投資計(jì)劃相匹配，太古地產(chǎn)還設(shè)有一個(gè)5000萬美元的風(fēng)險(xiǎn)投資基金，用于在全世界尋找那些在地產(chǎn)科技方面具備革新能力的新技術(shù)，比如智能零售、未來辦公、智能建筑工地、安全管理、能源節(jié)約等，這也是一項(xiàng)長期計(jì)劃。

對話

（圖片來源：受訪者供圖）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：疫情持續(xù)了三年，可能讓線下商業(yè)的很多的創(chuàng)新活動(dòng)暫停了，太古地產(chǎn)有沒有因?yàn)橐咔槎鴶R置的計(jì)劃現(xiàn)在需要重啟？

彭國邦：過去的疫情對線下的影響確實(shí)很大，但我們一直很努力，不僅在繼續(xù)投資發(fā)展新的項(xiàng)目，同時(shí)也在繼續(xù)投資于數(shù)字化轉(zhuǎn)型、可持續(xù)發(fā)展等已有計(jì)劃。

除了千億港元投資計(jì)劃之外，我們還有一個(gè)5000萬美元的風(fēng)險(xiǎn)投資基金，是專注于投資房地產(chǎn)相關(guān)的科技創(chuàng)新領(lǐng)域，比如智能零售、未來辦公、智能建筑工地、安全管理、能源節(jié)約等等。通過對這些項(xiàng)目的投資，確保我們是領(lǐng)先于市場或者該領(lǐng)域科技的，同時(shí)也能為我們獲取有價(jià)值的洞察，其加速我們的發(fā)展。

投資數(shù)字科技之外，我們也想確保在可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。我們的戰(zhàn)略叫2030年可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。在2016年，我們就宣布了這個(gè)愿景，希望能在2030年前成為領(lǐng)先于全球同業(yè)的發(fā)展商。

我這次來北京的主要原因，就是參加跟清華大學(xué)的可持續(xù)發(fā)展合作續(xù)約。我們與清華共同做研究15年了，我們的聯(lián)合研究中心就是致力于加速建筑節(jié)能的發(fā)展。

不論是對現(xiàn)有項(xiàng)目，還是對未來要發(fā)展的新項(xiàng)目，跟清華的合作都是非常重要的。我們也希望合作和研究不僅局限在太古地產(chǎn)或清華，還能拓展到整個(gè)行業(yè)中。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：5000萬美元的風(fēng)險(xiǎn)投資基金，更偏向于獲得投資收益？還是更看重這些企業(yè)的技術(shù)對太古地產(chǎn)的賦能？

彭國邦：在這個(gè)項(xiàng)目中，我們專注于尋找那些跟房地產(chǎn)科技相關(guān)的初創(chuàng)公司，加速使他們的成果落實(shí)到我們的項(xiàng)目上來，比如降低能耗，探索未來零售，比如將一些機(jī)器人應(yīng)用到我們的場景中或建筑環(huán)境當(dāng)中，讓工地更安全、成本更低等等。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：太古的項(xiàng)目一直有著“首店收割機(jī)”的稱號，很長時(shí)間里，國內(nèi)消費(fèi)者對國際品牌會(huì)加一些濾鏡，最近幾年這個(gè)濾鏡有變化嗎？特別是年輕人對本土品牌的認(rèn)同感飛快加深，要保持首店特色，會(huì)不會(huì)對招商運(yùn)營提出新的挑戰(zhàn)？

彭國邦：我們確實(shí)意識到現(xiàn)在年輕一代的消費(fèi)者，對本土品牌的關(guān)聯(lián)和認(rèn)知更強(qiáng)了。因此我們也并不是簡單地以本土還是國外為標(biāo)準(zhǔn)去看待一個(gè)品牌，而是希望挑選那些能為我們的顧客帶來激動(dòng)人心體驗(yàn)的品牌。我們希望在本土和國外品牌，比如在亞洲品牌和西方品牌之間去做平衡，希望顧客在我們的商場里有更好的體驗(yàn)。

過去幾年，國際品牌跟國內(nèi)設(shè)計(jì)師和藝術(shù)家的合作越來越多，我們很開心看到這些合作，也很希望能提供環(huán)境去激發(fā)這樣的合作和創(chuàng)意。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：“雙碳”話題最近兩年非常熱，但你們和清華的研究合作始于15年前，跟你們的招商和投資類似，這種超前性的來源是什么？

彭國邦：其實(shí)我們也是先盡可能地努力掌握更多信息，努力去理解和判斷市場的趨勢，然后做細(xì)致小心的分析和決策。但確實(shí)，我們也很難保證每次都會(huì)成功，所以在做創(chuàng)新的過程中也要樂意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

我們總是在尋找新的品牌和新的理念，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目有足夠的規(guī)模，能承載創(chuàng)新的土壤，去嘗試新的東西。我們相信重要的是保持開放的心態(tài)，對市場的趨勢保持敏感。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：每年兩會(huì)的政府工作報(bào)告你們都會(huì)看嗎？

彭國邦：是的，因?yàn)槔缛ツ曛泄?ldquo;二十大”上提出了很多重要說法和發(fā)展方向，只有在次年3月看到兩會(huì)報(bào)告后，我們才能更明確知道這些方面具體將如何發(fā)展和落實(shí)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：你今年最重要的幾個(gè)工作安排是什么？

彭國邦：內(nèi)地來說，是繼續(xù)把已承諾投資的新項(xiàng)目發(fā)展好，比如西安、三亞，我們也非常關(guān)注大灣區(qū)，我們已經(jīng)在廣州荔灣區(qū)有一個(gè)項(xiàng)目，未來也希望能在深圳福田區(qū)發(fā)展項(xiàng)目。所以這里是我的工作重點(diǎn)，要搭建和確保我們有這樣的資源和團(tuán)隊(duì)，能夠執(zhí)行和把這些項(xiàng)目落實(shí)到位。

在東南亞地區(qū)，我們也有一些很高品質(zhì)的項(xiàng)目在進(jìn)行當(dāng)中。我們關(guān)注的主要是四個(gè)城市，曼谷、雅加達(dá)、新加坡和胡志明，將繼續(xù)在這些城市發(fā)展項(xiàng)目。

我還有一個(gè)重點(diǎn)是繼續(xù)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，今年我們承諾不僅要繼續(xù)提升線下體驗(yàn)，同時(shí)也要進(jìn)一步增強(qiáng)線上體驗(yàn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：去年很多上市公司的利潤表里面都會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的風(fēng)險(xiǎn)因素，就是匯兌虧損。太古地產(chǎn)是否也會(huì)考慮這方面的風(fēng)險(xiǎn)，并做相應(yīng)的安排？

彭國邦：剛才提到，我們對風(fēng)險(xiǎn)的管理是非常小心的，也意識到了有一個(gè)來自于貨幣及匯率波動(dòng)方面的風(fēng)險(xiǎn)。但是對太古地產(chǎn)來說，我們沒有明顯的外匯損益風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲覀冊谥袊鴥?nèi)地的運(yùn)營中項(xiàng)目，收入和成本都是以人民幣結(jié)算的。

對于發(fā)展中的項(xiàng)目及未來的新項(xiàng)目，我們也盡量會(huì)用本土的借貸，這也有助于對沖貨幣波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。