房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著深刻調(diào)整期，過(guò)往浮華褪盡，房企開(kāi)始顯露出真正底色，能夠在逆勢(shì)之中保持韌性的企業(yè)，自身優(yōu)勢(shì)也將進(jìn)一步得以凸顯。

今年1-5月，綠城中國(guó)累計(jì)取得總合同銷(xiāo)售面積約469.7萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約人民幣1085.5億元，同比增長(zhǎng)37.7%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-5月綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額516.8億元，穩(wěn)居行業(yè)TOP10。

如果將觀察綠城的時(shí)間軸拉長(zhǎng)到一年，能夠看到，盡管去年行業(yè)形勢(shì)整體嚴(yán)峻，但綠城的營(yíng)收和凈利潤(rùn)仍實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)。2022年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1272億元，同比增長(zhǎng)27%，凈利潤(rùn)89億元，同比增長(zhǎng)16%，核心歸母凈利64億元，同比增長(zhǎng)11%。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好的綠城也和股東們分享著這份喜悅，2022年末期股息每股分紅0.5元，同比增長(zhǎng)9%。

經(jīng)歷“康復(fù)期”和“健身期”，如今的綠城中國(guó)有了更沉著的底氣和更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)。年初業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|指出，2022年綠城從以提速為主的快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴豳|(zhì)為主的高質(zhì)量發(fā)展，2023年將更加注重發(fā)展質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

縱觀綠城中國(guó)近幾年的發(fā)展，張亞?wèn)|帶領(lǐng)綠城中國(guó)制定下以“TOP10房企中的品質(zhì)標(biāo)桿”的“2025戰(zhàn)略規(guī)劃”，明確了以“最懂產(chǎn)品”和“最懂客戶”的兩大戰(zhàn)略支點(diǎn)。如今，五年規(guī)劃過(guò)半，我們通過(guò)對(duì)話張亞?wèn)|，從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)全方位觀察這家行業(yè)優(yōu)等生，如何在高質(zhì)量發(fā)展的大基調(diào)下，做到惟變不變、順勢(shì)而為。

惟變不變，聚焦提質(zhì)

問(wèn)：如何看待現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，綠城有什么打法？

張亞?wèn)|：三年前我談到“四個(gè)分化”，即市場(chǎng)分化、產(chǎn)品分化、企業(yè)分化、資源分化。目前來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)印證了這四個(gè)分化。

我們認(rèn)為我們處于分化向好的一側(cè)。綠城有著良好的股東結(jié)構(gòu)，這是我們穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基石，在資源方面獲得銀行、境內(nèi)外投資者的認(rèn)可與支持。這兩年綠城投資布局一直在調(diào)整，重點(diǎn)布局一二線市場(chǎng)，而且還在不斷聚焦，橫向?qū)Ρ认拢G城各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都處于第一陣營(yíng)。更為重要的是，綠城牢牢抓住產(chǎn)品力的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一直保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

在這樣的分化背景下，綠城中國(guó)今年和未來(lái)幾年的戰(zhàn)術(shù)是“守住基本面，鞏固優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目”。

守住基本面，就是守住“最懂產(chǎn)品和最懂客戶”的經(jīng)營(yíng)方針。四個(gè)分化里的四個(gè)方面都是綠城的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)，我們要把優(yōu)勢(shì)項(xiàng)轉(zhuǎn)化成能力，再把能力轉(zhuǎn)化成利潤(rùn)，最終把利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成對(duì)股東的回報(bào)。

2022年綠城中國(guó)堅(jiān)守在穩(wěn)健中發(fā)展，在發(fā)展中謀求進(jìn)階。具體來(lái)看，銷(xiāo)售端精細(xì)去化管理；投資端精準(zhǔn)聚焦；財(cái)務(wù)端持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；產(chǎn)品端繼續(xù)踐行產(chǎn)品主義；運(yùn)營(yíng)端持續(xù)強(qiáng)化內(nèi)功修煉，經(jīng)營(yíng)管理提質(zhì)增效。

總的來(lái)說(shuō)，2019年到2021年是綠城中國(guó)是全面提速的三年，2022年重點(diǎn)是全面提效，而2023年則是要全面提質(zhì)發(fā)展。

問(wèn)：具體有什么舉措？

張亞?wèn)|：2023年，從經(jīng)營(yíng)方向上來(lái)看，我們?cè)谝?guī)模上會(huì)動(dòng)態(tài)守住行業(yè)Top10，盈利上要進(jìn)入行業(yè)的第一梯隊(duì)。這就要求我們隨變而變、動(dòng)態(tài)刷新，打造行業(yè)的特而美。

我們的工作主線會(huì)集中在高質(zhì)去化、精益管理、補(bǔ)強(qiáng)能力和穩(wěn)健發(fā)展上，這就需要我們投資精準(zhǔn)、產(chǎn)品精致、運(yùn)營(yíng)精益、費(fèi)用精簡(jiǎn)和服務(wù)精細(xì)。

簡(jiǎn)而言之，推進(jìn)全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展是綠城中國(guó)前進(jìn)的主基調(diào)。

問(wèn)：如何理解綠城的九字方針？

張亞?wèn)|：我們說(shuō)的九字發(fā)展方針，即“全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展”，這對(duì)綠城來(lái)講是擁有未來(lái)的核心能力。

“全品質(zhì)”實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)的發(fā)展方向，不僅要發(fā)揮綠城產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)，保持產(chǎn)品力領(lǐng)先，更要提升公司的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)、管理品質(zhì)、組織品質(zhì)、隊(duì)伍品質(zhì)等多個(gè)維度的能力，確保全面發(fā)展。也就是說(shuō)，綠城要從特長(zhǎng)生成長(zhǎng)為有特長(zhǎng)且全面發(fā)展的優(yōu)等生。

要做到高質(zhì)量就必須給經(jīng)營(yíng)提質(zhì)，這個(gè)“提質(zhì)”要滲透到各個(gè)條線和工作中，除了產(chǎn)品、銷(xiāo)售、投資等一些指標(biāo)性、現(xiàn)象型的提質(zhì)，還包括了內(nèi)部的組織能效。比如為設(shè)法提升內(nèi)部人才潛能，年初我們對(duì)內(nèi)公布的三道紅線考核辦法。

我們認(rèn)為企業(yè)要想走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更健康，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須要補(bǔ)齊短板、均衡協(xié)調(diào)。這幾年，我們?cè)谖迥陸?zhàn)略規(guī)劃指引下，明晰的戰(zhàn)略路徑，通過(guò)優(yōu)化組織架構(gòu)，調(diào)整投資模式，強(qiáng)調(diào)機(jī)制與共贏，建立客研服務(wù)體系、成本招采體系，推進(jìn)人才隊(duì)伍建設(shè)等，逐步補(bǔ)齊短板，展現(xiàn)出全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展姿態(tài)。

抬頭看路，順勢(shì)而為

問(wèn)：如何保持產(chǎn)品力行業(yè)第一身位？

張亞?wèn)|：之前提到的守住基本面，鞏固優(yōu)勢(shì)項(xiàng)，錨定發(fā)展目標(biāo)，順勢(shì)而為，除了這些，還需要對(duì)未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)的發(fā)展具備判斷能力，通俗地說(shuō)，就是抬頭看路的能力，也是前瞻布局、搶得先機(jī)的能力。

在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，無(wú)論市場(chǎng)周期如何波動(dòng)，只要產(chǎn)品品質(zhì)好，去化活力就足。

因此，我進(jìn)入綠城就開(kāi)始“道術(shù)為”的思考，綠城是誰(shuí)？要成為誰(shuí)？怎樣成為誰(shuí)？并且堅(jiān)定地將“品質(zhì)為先”提升到戰(zhàn)略層面，歸納“六品”理念為“全品質(zhì)，高質(zhì)量，可持續(xù)”發(fā)展奠定基礎(chǔ)，后來(lái)提出產(chǎn)品品質(zhì)是“一號(hào)工程”，客戶滿意度是“一號(hào)標(biāo)準(zhǔn)”，就是要把最懂產(chǎn)品和最懂客戶提高到公司戰(zhàn)略層面。

在大家還在追求高周轉(zhuǎn)和規(guī)模時(shí)，我們就已經(jīng)沉下心，著手研究市場(chǎng)、對(duì)標(biāo)企業(yè)、調(diào)研項(xiàng)目等工作。為了確保產(chǎn)品創(chuàng)新始終引領(lǐng)行業(yè)，我們提出要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，把前置創(chuàng)新作為工作常態(tài)，做到一年創(chuàng)新、兩年落地、三年復(fù)制，通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新，不斷研發(fā)精進(jìn)，多維度積極提升產(chǎn)品力。

為實(shí)現(xiàn)以客戶為中心的產(chǎn)品主義，我們成立了客研中心和客研委員會(huì)，要求客研條線要成為公司的主動(dòng)輪、發(fā)動(dòng)機(jī)，體系化地引領(lǐng)投資、產(chǎn)品和服務(wù)。2022年，綠城深入50多座城市，調(diào)研5萬(wàn)多組家庭，形成1658條可行性意見(jiàn)和建議。屬地化成果轉(zhuǎn)化率91%，成果應(yīng)用率77%。

為了讓一線員工、管理人員可以深刻理解品質(zhì)，按照品質(zhì)的管控要求進(jìn)行作業(yè)和管理，我們?cè)谌ツ陜?yōu)化升級(jí)了企業(yè)文化價(jià)值體系，不僅進(jìn)一步明確以品質(zhì)為核心的價(jià)值、戰(zhàn)略等核心理念，希望可以充分激發(fā)員工自豪感、責(zé)任心，并使之轉(zhuǎn)化為提升品質(zhì)的行動(dòng)和實(shí)踐。

這些年來(lái)，綠城始終信奉“以客戶為中心的產(chǎn)品主義”，未來(lái)也將繼續(xù)保持。產(chǎn)品力是綠城的優(yōu)勢(shì)，也是我們的標(biāo)簽。

問(wèn)：如何看待代建的發(fā)展空間?

張亞?wèn)|：幾年前，行業(yè)一片大好的時(shí)候，我們看到了代建的機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)不是沒(méi)有阻力，但是我要求團(tuán)隊(duì)頂住壓力，克服困難，整合資源率先開(kāi)辟這個(gè)賽道。事實(shí)上，在市場(chǎng)下行周期里，代建行業(yè)因其屬性的特殊，往往反而能夠?qū)崿F(xiàn)逆市增長(zhǎng)。所以我們決定率先推動(dòng)代建板塊上市，最終順利推動(dòng)“代建第一股”的誕生。

代建業(yè)務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展，增強(qiáng)了綠城穿越周期的韌性，拓寬利潤(rùn)護(hù)城河，讓我們走得更加穩(wěn)健的途徑。讓人欣喜的是，我們始終保持著在整個(gè)代建行業(yè)位居第一身位，連續(xù)7年市占率超過(guò)20%。在代建市場(chǎng)，我們能力絕對(duì)是領(lǐng)先的。隨著社會(huì)的發(fā)展，代建肯定會(huì)愈來(lái)愈專業(yè)化，而專業(yè)化以后，我們能力優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。

未來(lái)，綠城將繼續(xù)堅(jiān)守既定戰(zhàn)略，既做到惟變不變，持續(xù)改革改變改進(jìn)，還要上接天線、下接地氣，精準(zhǔn)研判，順勢(shì)而為。