經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 “萬(wàn)科以前大部分是以重資產(chǎn)和中資產(chǎn)來(lái)獲取新的房源，由于能力的提升，泊寓在最近這一兩年，項(xiàng)目獲取大部分是輕資產(chǎn)的方式。”2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝介紹，2023年，萬(wàn)科要獲取2萬(wàn)間以上的新房源，絕大部分是輕資產(chǎn)。

萬(wàn)科并不是第一家選擇轉(zhuǎn)向的房企長(zhǎng)租公寓商。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)群雄逐鹿，“房企系”與“運(yùn)營(yíng)商系”作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的兩大陣營(yíng)，在行業(yè)內(nèi)幾乎各占半壁江山。“房企系”通常以盤(pán)活自身存量資產(chǎn)起步，如萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等，大多是利用自身的商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)租房源，即重資產(chǎn)，繼而大規(guī)模與資產(chǎn)持有者簽訂長(zhǎng)期租賃合同，擴(kuò)充中資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)更快的增長(zhǎng)。  

隨著行業(yè)逐漸成熟，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)始向輕重兩端分化。不同的“房企系”長(zhǎng)租企業(yè)也走向了不同的路口，或輕重并舉，或由重轉(zhuǎn)輕。

截至2022年底，房企系集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的開(kāi)業(yè)規(guī)模，僅有萬(wàn)科、龍湖兩家超過(guò)10萬(wàn)間——分別為17萬(wàn)間、11.6萬(wàn)間。作為房源管理規(guī)模TOP1、TOP2的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓分別進(jìn)行了怎樣的探索和選擇？

以“重”入局 借“中”擴(kuò)張

2017年，長(zhǎng)租公寓租賃市場(chǎng)異軍突起。據(jù)安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2017年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)已超千家，公寓運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量超200萬(wàn)間。知名房產(chǎn)企業(yè)也選擇了入局，紛紛開(kāi)始對(duì)手上商用或自持物業(yè)進(jìn)行包裝，建設(shè)長(zhǎng)租公寓。  

萬(wàn)科是最早進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)的參與者之一。2014年底，萬(wàn)科以廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目試點(diǎn)，利用自持商住兩用的一些存量物業(yè)，正式入局長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。2016年4月，萬(wàn)科整合全國(guó)長(zhǎng)租項(xiàng)目，統(tǒng)一為“泊寓”品牌。2018年5月，北京首個(gè)100%自持租賃項(xiàng)目萬(wàn)科翡翠書(shū)院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水。

2016年8月，龍湖集團(tuán)正式推出其長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”，起步之初，主要通過(guò)龍湖天街項(xiàng)目配套的商住物業(yè)打造長(zhǎng)租公寓。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然介紹，從萬(wàn)科和龍湖的模式來(lái)看，兩家在前半段大致的路徑和發(fā)展脈絡(luò)是相似的，即先通過(guò)自己的存量物業(yè)打造一批樣板門(mén)店，存量物業(yè)也轉(zhuǎn)化成它們目前重資產(chǎn)模式中占比很大的一部分，相當(dāng)于壓艙石產(chǎn)品。在做重資產(chǎn)旗艦店產(chǎn)品積累營(yíng)建和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，為擴(kuò)大規(guī)模同步開(kāi)始發(fā)展包租模式。

2017年，萬(wàn)科和龍湖都開(kāi)始發(fā)力包租，進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張階段。萬(wàn)科啟動(dòng)了“萬(wàn)村計(jì)劃”，專門(mén)對(duì)大灣區(qū)的城中村，和房東簽訂10-12年的長(zhǎng)租約，統(tǒng)一進(jìn)行裝修改造升級(jí)后，交由泊寓運(yùn)營(yíng)管理出租。

2018年，泊寓的房源擴(kuò)展速度是前一年的3倍，2019年，泊寓的總開(kāi)業(yè)房源數(shù)量達(dá)到10萬(wàn)間以上，其中城中村內(nèi)的長(zhǎng)租公寓新增開(kāi)業(yè)3.5萬(wàn)間，占全年新開(kāi)間數(shù)的62.5%。一位知情人士透露，即便萬(wàn)村計(jì)劃在2019年“觸礁”，但萬(wàn)科泊寓超過(guò)5成的包租項(xiàng)目都來(lái)源于萬(wàn)村計(jì)劃。

從時(shí)間線上看，龍湖冠寓在2018-2020年實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速發(fā)展，2017年至2021年，冠寓的規(guī)模增長(zhǎng)分別為1.5萬(wàn)、3.8萬(wàn)、2.2萬(wàn)、1.5萬(wàn)以及1.6萬(wàn)間。2021年，龍湖冠寓的規(guī)模在上市房企中排至第二。

“幾乎與萬(wàn)科泊寓同時(shí)，龍湖冠寓也開(kāi)始發(fā)力包租模式。”趙然介紹，在發(fā)展包租模式上，龍湖冠寓始終遵循一個(gè)嚴(yán)苛的投資模型，雖然每個(gè)公司都會(huì)有投資模型，但龍湖冠寓將這個(gè)投資模型執(zhí)行得非常徹底，不符合測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目堅(jiān)決不拿，這也幫助冠寓抵抗了風(fēng)險(xiǎn)。此外，龍湖冠寓背靠龍湖集團(tuán)，資金端還是比較健康的。2019年初，龍湖集團(tuán)時(shí)任首席執(zhí)行官邵明曉曾表示，龍湖長(zhǎng)租公寓的80%為中資產(chǎn)，其余兩成是重資產(chǎn)。

試水新模式

在趙然看來(lái)，以萬(wàn)科、龍湖為代表的房企系開(kāi)發(fā)商，對(duì)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的輕重探索經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段以盤(pán)活重資產(chǎn)自持為主，同時(shí)嘗試拓展包租模式；第二個(gè)階段以中資產(chǎn)擴(kuò)張為主；第三個(gè)階段的一個(gè)標(biāo)志性時(shí)間點(diǎn)是2017年下半年。當(dāng)年8月，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)文，探索在北京、上海、南京等多個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房，為住房租賃市場(chǎng)增加新供給。當(dāng)月，上海土地拍賣市場(chǎng)首次推出租賃住房地塊，所建物業(yè)僅用于出租，不得出售。

根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》的要求，2017-2021年，北京市將供應(yīng)150萬(wàn)套住房，其中租賃住房50萬(wàn)套，主要在集體土地上建設(shè)。2018年，首批集體土地租賃房項(xiàng)目簽約、開(kāi)工建設(shè)，吸引了包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、首創(chuàng)等房企參與。

其中，萬(wàn)科拿下多塊集體用地，在北京相繼打造了成壽寺、高立莊等租賃社區(qū)。萬(wàn)科北京泊寓成壽寺社區(qū)項(xiàng)目是北京成壽寺村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬(wàn)科合作，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科，萬(wàn)科前期只需投入建設(shè)開(kāi)發(fā)成本。

2022年9月，萬(wàn)科曾透露，從2018年成壽寺項(xiàng)目取得立項(xiàng)批復(fù)到2022年，在北京獲取集體用地租賃住房2.2萬(wàn)余間，約占市場(chǎng)3成。

“R4土地、集體用地等專項(xiàng)租賃式住宅用地紛紛入市，企業(yè)都開(kāi)始嘗試以重資產(chǎn)模式擴(kuò)張規(guī)模。”趙然表示。

2020年12月底，福建首次招投標(biāo)出讓的集體租賃住房用地被龍湖冠寓拿下，這也是龍湖拿下的首個(gè)純租賃住房重資產(chǎn)項(xiàng)目。龍湖冠寓在重資產(chǎn)土地獲取上一直都較為嚴(yán)苛。

一位長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來(lái)，在土地層面，龍湖只在福州拿了一塊集體用地，且這塊集體土地是走招拍掛流程獲取的，福州是集體用地試點(diǎn)城市之一，“這樣的地塊在產(chǎn)權(quán)上更加清晰，類似華潤(rùn)有巢在上海松江泗涇拿的集體用地，將來(lái)可以通過(guò)土地變性轉(zhuǎn)成專項(xiàng)用地，通過(guò)REITs的方式退出。”

值得注意的是，以北京為例，僅有大興區(qū)在集體用地試點(diǎn)范圍內(nèi)，這也意味著其他區(qū)域集體土地的退出目前仍存在政策的不明確。

輕重之選

隨著市場(chǎng)需求變化以及政策加持，曾經(jīng)被企業(yè)廣泛使用的包租模式逐漸成為“非主流”，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式逐步向輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩端發(fā)展。

2020年10月保障性租賃住房的概念首次被提出。2021年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)文提出建設(shè)以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，首次從國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。各大城市陸續(xù)制定了大規(guī)模保障性租賃住房的建設(shè)任務(wù)，各個(gè)地方國(guó)企平臺(tái)都承擔(dān)了建設(shè)任務(wù)，但僅有少量國(guó)企成立了租賃住房運(yùn)營(yíng)管理公司，大部分持有專屬租賃用地的國(guó)企，選擇讓第三方運(yùn)營(yíng)商來(lái)承擔(dān)日常的運(yùn)營(yíng)管理。這也讓眾多長(zhǎng)租公寓企業(yè)看到了機(jī)會(huì)。

龍湖冠寓向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，2020年底至2021年5月，龍湖冠寓曾大力拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)做出這個(gè)選擇的原因之一，正是看到地方國(guó)資平臺(tái)及主體大量進(jìn)入長(zhǎng)租和保障租賃住房市場(chǎng)，而短期內(nèi)其缺乏經(jīng)營(yíng)能力的市場(chǎng)現(xiàn)狀，經(jīng)過(guò)3年多發(fā)展，龍湖冠寓團(tuán)隊(duì)已經(jīng)具備了市場(chǎng)領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)管理能力。

萬(wàn)科也是在2021年左右進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)向，甚至更為“堅(jiān)決”。

近年來(lái)，萬(wàn)科泊寓探索過(guò)多種業(yè)務(wù)模式，包括自持用地租賃住房建設(shè)、城中村聯(lián)營(yíng)改造運(yùn)營(yíng)、政府租賃住房代建代管、與國(guó)企成立合資平臺(tái)、輕資產(chǎn)“EPC+O”（產(chǎn)品+建造+運(yùn)營(yíng)）服務(wù)輸出等業(yè)務(wù)發(fā)展模式。“雖然目前因?yàn)樵缙谥匈Y產(chǎn)積累的影響，萬(wàn)科中資產(chǎn)項(xiàng)目占比仍超50%，但目前萬(wàn)科只會(huì)拿輕、重兩種模式的項(xiàng)目，幾乎不拿包租項(xiàng)目了，上述業(yè)內(nèi)人士表示。

不同的是，龍湖冠寓是少數(shù)仍在拿中資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商，克而瑞租售研究總監(jiān)李見(jiàn)林表示，龍湖冠寓目前中資產(chǎn)比例過(guò)半，一方面，在中資產(chǎn)擴(kuò)張上，冠寓已經(jīng)形成了很強(qiáng)的商業(yè)邏輯，有一套非常嚴(yán)密的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，能夠算得過(guò)來(lái)賬；另一方面，這樣的選擇也與冠寓的城市布局相關(guān)。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，龍湖冠寓在深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點(diǎn)城市的開(kāi)業(yè)房源規(guī)模位居集中式公寓TOP5，其中，武漢、成都的開(kāi)業(yè)規(guī)模位居TOP1。

李見(jiàn)林表示，龍湖冠寓核心布局在二線城市，幫助地方政府盤(pán)活一些存量物業(yè)。“一些地方政府希望引進(jìn)龍頭開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造和運(yùn)營(yíng)輸出，企業(yè)能獲得一個(gè)較低的租金成本。”并且，在目前少有企業(yè)走中資產(chǎn)模式的情況下，競(jìng)爭(zhēng)就少了，反倒可以把物業(yè)租金壓得很低。

龍湖方面對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，截至2022年12月31日，龍湖冠寓已開(kāi)業(yè)房源中重資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量占比20%左右，中、輕資產(chǎn)占比80%左右。但龍湖冠寓當(dāng)前并未對(duì)輕、中、重資產(chǎn)各類業(yè)務(wù)有嚴(yán)格的刻度比例，按照聚焦高量級(jí)城市和高量級(jí)城市板塊對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資甄別篩選。