后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其2022年的中國(guó)房地產(chǎn)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜化，市場(chǎng)紅利逐漸消退，行業(yè)走到了艱難的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁勢(shì)而上。

這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，2022年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%，逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)雙增；期內(nèi)凈利潤(rùn)226.2億元，雖然同比增速僅0.4%，但在房企業(yè)績(jī)普遍下滑的當(dāng)下實(shí)屬不易。

更重要的變化是，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)歸屬結(jié)算收入4444億元，同比增長(zhǎng)10.5%，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%，在去年傳統(tǒng)地產(chǎn)銷(xiāo)售下行背景下，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)為報(bào)表貢獻(xiàn)正向盈利，增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在萬(wàn)科集團(tuán)2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮聽(tīng)到有媒體提問(wèn)及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)還有哪些機(jī)會(huì)，他會(huì)心一笑，表示特別期待有人提出這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樗泻芏嘣捯v，“我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，是一個(gè)非常重大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題，我們沒(méi)有能力去全面定義它的概念，但我們有觀察到，市場(chǎng)和政策環(huán)境對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)越來(lái)越看重。”

從某種程度講，地產(chǎn)過(guò)去一年多的危機(jī)和深度調(diào)整，驚醒了行業(yè)里無(wú)數(shù)人的溫柔美夢(mèng)，但危機(jī)也驗(yàn)證了郁亮此前預(yù)示房地產(chǎn)將進(jìn)入白銀時(shí)代，企業(yè)必須自我改革，尋求多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必要性。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)守住安全底線

過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，行業(yè)緩慢曲折修復(fù)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.3萬(wàn)億元，比2021年下降10%，其中住宅投資超10萬(wàn)億元，同比下降9.5%，為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次下降。商品房銷(xiāo)售面積同比下降24.3%至13億平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積同比下降26.8%；商品房銷(xiāo)售額同比下降26.7%至13.3萬(wàn)億元，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。

全年商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最大幅度的下跌，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降42%，銷(xiāo)售額超千億元的房企數(shù)量較2021年減半。

受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，2022年，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)普遍下滑，A股和H股累計(jì)有超過(guò)140家房企發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤(rùn)下滑。

而萬(wàn)科克服重重挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)，2022年?duì)I業(yè)收入5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%，重壓之下還實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收凈利企穩(wěn)微升。

過(guò)去的2022年，行業(yè)多方承壓，還體現(xiàn)在融資端：行業(yè)融資能力明顯下降，海外債務(wù)市場(chǎng)功能失效，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著承壓，境內(nèi)債展期規(guī)模創(chuàng)歷史新高，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻現(xiàn)，并對(duì)上下游造成沖擊。多種因素疊加之下，行業(yè)信心前所未有的脆弱，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

而保持一貫的健康財(cái)務(wù)狀況和難能可貴的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的萬(wàn)科，在融資端爭(zhēng)先破冰，這是是金融機(jī)構(gòu)用腳、用錢(qián)投票的結(jié)果。

萬(wàn)科持續(xù)“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，凈負(fù)債率僅43.7%，處于行業(yè)低位，持有貨幣資金1372.1億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍。此外，萬(wàn)科的負(fù)債結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，融資成本保持低位，期末長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。健康的財(cái)務(wù)狀況也讓萬(wàn)科獲得了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均維持了萬(wàn)科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。

除此之外，如期保交付已經(jīng)成為企業(yè)必須穩(wěn)固打牢的基石，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)企業(yè)責(zé)任，讓購(gòu)房者放心。

面對(duì)市場(chǎng)下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重問(wèn)題的疊加，萬(wàn)科動(dòng)員全部資源和力量，實(shí)現(xiàn)了超過(guò)34萬(wàn)套新房的平穩(wěn)交付，全年竣工面積3629.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.6%。為了給客戶交付更滿意的房屋，萬(wàn)科在53個(gè)城市組織了6322場(chǎng)質(zhì)量共建，邀請(qǐng)9.6萬(wàn)名客戶進(jìn)入工地，參與樓棟主體施工、室內(nèi)裝修等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量查驗(yàn)，并在交付階段推進(jìn)房產(chǎn)證的辦理提效，116個(gè)項(xiàng)目的客戶在收房現(xiàn)場(chǎng)拿到房產(chǎn)證，進(jìn)一步鞏固了消費(fèi)者對(duì)萬(wàn)科的信賴(lài)。

經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)“學(xué)費(fèi)交完了”

在2021年中期，萬(wàn)科上下度過(guò)了較艱難的反思和檢討，彼時(shí)，面對(duì)投資者對(duì)凈利下降的提問(wèn)，萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝感慨，“這讓我想起讀書(shū)時(shí)候，期中考試沒(méi)考好，心情很忐忑。但是，忐忑之余，也不能忘掉立志長(zhǎng)期成為好學(xué)生的定位和志向”。2021年中報(bào)，是萬(wàn)科自2008年以來(lái)首次出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)的下降。

祝九勝總結(jié)了三點(diǎn)原因——銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)有限，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降稍快，以及轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)。

從2014年開(kāi)始，萬(wàn)科從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)并重轉(zhuǎn)型，這部分業(yè)務(wù)是按歷史成本計(jì)價(jià)，不光不能重估，且每年帶來(lái)折舊和攤銷(xiāo)，影響存在一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程。

到了2022年，在鞏固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長(zhǎng)，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%，多項(xiàng)業(yè)務(wù)鞏固了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

其中，萬(wàn)物云于2022年分拆上市，營(yíng)收首次突破300億元，同比增長(zhǎng)26.1%。萬(wàn)物云的社區(qū)空間居住服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)均實(shí)現(xiàn)超20%增長(zhǎng)，同時(shí)蝶城戰(zhàn)略初見(jiàn)成效，蝶城數(shù)量增至584個(gè)，完成38個(gè)試點(diǎn)蝶城的供應(yīng)鏈改造，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)住宅物業(yè)服務(wù)成本降低超3000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)可提升試點(diǎn)項(xiàng)目的全年毛利率超4個(gè)百分點(diǎn)。

物流業(yè)務(wù)保持快速增長(zhǎng)。萬(wàn)科物流業(yè)務(wù)自2015年開(kāi)啟全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局至今，目前綜合實(shí)力位列行業(yè)第一梯隊(duì)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模全國(guó)第一，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.6億元，同比增長(zhǎng)17.9%，其中冷鏈業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)46.7%的增長(zhǎng)。

長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，萬(wàn)科泊寓2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收32.4億元，同比增長(zhǎng)12.1%，運(yùn)營(yíng)管理租賃住房21.5萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)16.7萬(wàn)間，年終出租率達(dá)95.6%。與此同時(shí)，泊寓響應(yīng)國(guó)家納保政策，在北京、天津、深圳等14個(gè)城市，為5.9萬(wàn)間保障性租賃住房提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，2022年?duì)I業(yè)收入87.2億元，同比增長(zhǎng)14.3%。萬(wàn)科累計(jì)開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目242個(gè)，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開(kāi)業(yè)新項(xiàng)目25個(gè)，同時(shí)公司內(nèi)資源協(xié)同整合取得較大進(jìn)展，印力逐步承接地產(chǎn)區(qū)域BG商業(yè)項(xiàng)目的委托管理，提升整體商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率達(dá)93.2%。

“好學(xué)生”走出蟄伏期

上述各項(xiàng)多元化業(yè)務(wù)都有了不錯(cuò)的增長(zhǎng)成績(jī)，2021年凈利潤(rùn)下滑的困局在兩年后的今天有了新的轉(zhuǎn)機(jī)，因此不難理解前述郁亮為何樂(lè)于談經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

郁亮總結(jié)稱(chēng)，自2014年尋求轉(zhuǎn)型至今，萬(wàn)科已經(jīng)拿到了行業(yè)下半場(chǎng)的入場(chǎng)券，主要有四大亮點(diǎn)：方向?qū)Α⑵鸩皆纭⒉季秩f(xié)同多。

他表示，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資的吸引力在逐步加強(qiáng)，過(guò)去經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)能創(chuàng)造長(zhǎng)期、穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)勢(shì)變得更加明顯，同時(shí)大家看到它的風(fēng)險(xiǎn)低、抗波動(dòng)能力強(qiáng)。其次，目前大家非常清楚地看到相關(guān)政策、融資渠道開(kāi)放，讓經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)形成一個(gè)投、融、建、管、退的閉環(huán)。

首先是方向?qū)ΑｋS著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)知已逐步改變，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的開(kāi)展，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展也將進(jìn)一步提速。萬(wàn)科擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)賽道布局，未來(lái)仍有鞏固和擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢(shì)的空間，為公司的長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)提供新的來(lái)源。

起步早，體現(xiàn)在萬(wàn)科提前8到10年時(shí)間做了相關(guān)鋪墊，到2022年底為止，萬(wàn)科把經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)加總在一起，對(duì)報(bào)表貢獻(xiàn)是0，這是巨大貢獻(xiàn)，因?yàn)橐郧笆秦?fù)的，“我們的學(xué)費(fèi)付完了”。

萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)方面有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

第三個(gè)特點(diǎn)，萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)布局比較全，而且在各自領(lǐng)域里面都是數(shù)一數(shù)二，多條賽道已建立護(hù)城河，并開(kāi)始正向貢獻(xiàn)，擁有業(yè)內(nèi)最全面的不動(dòng)產(chǎn)賽道布局。

在各個(gè)賽道做到行業(yè)領(lǐng)先后，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同。“當(dāng)我們服務(wù)一個(gè)大客戶的時(shí)候，他不僅需要辦公空間，還需要萬(wàn)物梁行的服務(wù)，需要租賃住房配合，需要智能化設(shè)備合作。如果萬(wàn)科只能提供單一場(chǎng)景，很難完成綜合性的服務(wù)。”郁亮說(shuō)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同有利于共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。

郁亮對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)充滿信心，因?yàn)橐呀?jīng)走過(guò)了重投入、低回報(bào)的“隧道期”、蟄伏期，其透露萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)的業(yè)務(wù)加總在一起今年收入還會(huì)有兩位數(shù)增長(zhǎng)。

不能用重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模型來(lái)看待經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，郁亮也補(bǔ)充，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)是賺長(zhǎng)錢(qián)、賺小錢(qián)、賺辛苦錢(qián)，“賣(mài)房子每平方米1.5萬(wàn)元，長(zhǎng)租公寓每天收入80到100元，商業(yè)每天每平方米6到10元，物業(yè)每天每平方米6分到1毛錢(qián)。從以?xún)|為單位到以分為單位，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)是不同量級(jí)。”

“這是滾雪球的業(yè)務(wù)，存量生意主要靠復(fù)合增長(zhǎng)力量，給一段時(shí)間，一定會(huì)對(duì)我們的收入、利潤(rùn)表有重大影響”。值得一提的是，萬(wàn)科對(duì)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)采取的是成本法計(jì)量，其價(jià)值還未在報(bào)表中充分釋放，但2022年多項(xiàng)業(yè)務(wù)財(cái)報(bào)透露出的正向盈利信號(hào)，已經(jīng)足以讓好學(xué)生仰起頭，向同行、關(guān)注它的投資人等證明自己，近10年的堅(jiān)守是值得的、必要的。