經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 3月30日早，金隅集團（601992.SH）發(fā)布2022年財報，全年實現(xiàn)營收1028.2億元，同比降16.8%，凈利潤12.1億元，同比降58.7%。其中，四季度虧損11.2億元，成為全年凈利潤大幅下降的主因。

此前的業(yè)績預(yù)告中，金隅集團稱，利潤下降主要因為房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積同比降幅較大，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率水平較低。年報顯示，2022年金隅的地產(chǎn)板塊營收同比降40.6%，毛利率為21.8%。

受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響，2022年，房地產(chǎn)企業(yè)利潤普遍下滑，經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，截至3月30日，A股和H股累計有超過140家房企發(fā)布2022年業(yè)績報或業(yè)績預(yù)告，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑。

金隅的情況并非個例，相當(dāng)一部分房企前三季度或上半年保持一定盈利，雖然不及2021年，但差距不大，然而，全年業(yè)績出現(xiàn)大幅度下滑，一部分房企甚至從盈利轉(zhuǎn)向巨額虧損。

那么，2022年下半年或四季度到底發(fā)生了什么？

利潤下跌

3月30日，雅居樂（3383.HK）發(fā)布2022年業(yè)績報，全年營收540億元，同比降低26%；歸屬母公司股東利潤虧損149.8億元，在已經(jīng)發(fā)布2022年業(yè)績報和年報的房企中，位列虧損榜第一名。

對虧損的原因，雅居樂稱，受房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境不利和疫情影響，買家信心削弱，導(dǎo)致銷售放緩，交付規(guī)模下降，銷售面積和銷售均價下降，毛利率同比下跌。

此外，導(dǎo)致虧損的原因還包括，以權(quán)益法入賬之合營企業(yè)所占份額轉(zhuǎn)虧；出售附屬公司獲得的收益減少；外匯波動造成凈匯兌損失；按香港財務(wù)報告準則的要求對物業(yè)項目應(yīng)收賬款計提減值增加。

同一天，碧桂園（2007.HK）發(fā)布的業(yè)績報顯示，2022年全年實現(xiàn)營收4303.7億元，同比下降17.7%，歸屬母公司股東的凈利潤虧損60.5億元。從年報公布的數(shù)據(jù)來看，毛利下降成為虧損的主要原因。

在此前的業(yè)績預(yù)告中，碧桂園解釋了凈利潤下降的原因：低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致整體毛利率下降；對物業(yè)項目計提減值增加；外匯波動造成預(yù)期匯兌凈損失所致。

無論是碧桂園還是雅居樂，2022年均為近十年首次虧損，即便是形勢并不明朗的2022年上半年，依然保持一定盈利，虧損主要發(fā)生在下半年及年底。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)中，類似的情況較為普遍。根據(jù)房企年報、業(yè)績報和業(yè)績預(yù)告，上半年或三季度盈利，而全年虧損的房企還包括禹洲集團、時代中國、華僑城、旭輝控股、領(lǐng)地控股、正商實業(yè)、格力地產(chǎn)等。

此外，上半年虧損而下半年虧損大幅擴大的房企，包括榮盛發(fā)展、遠洋集團、正榮地產(chǎn)等，榮盛從上半年虧損不到30億元擴大至全年的190億元；正榮從上半年的虧損26億元擴大至全年的125億元。

經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，截至3月30日，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績報或業(yè)績預(yù)報的144家房企中，有105家凈利潤出現(xiàn)下滑，降幅超過10%的房企有55家，其中有12家降幅超過100%，也是房地產(chǎn)行業(yè)近十年降幅最為嚴重的一年。

144家納入統(tǒng)計的房企中，有76家處于虧損狀態(tài)，有41家至少在2021年處于盈利狀態(tài)，持續(xù)虧損的有35家。其中虧損額預(yù)計或已經(jīng)超過百億的大約有13家，合計虧損金額在1600億元到2000億元之間。

即便部分房企按照業(yè)績預(yù)告的凈利潤上限來計算，144家房企整體也虧掉近2839億元，實際虧損可能超過3000億元，如果加上還沒有公布業(yè)績報的100多家房企，全行業(yè)虧損規(guī)模將更大。

因何虧損

為什么那么多房企在下半年尤其是四季度出現(xiàn)較大虧損，導(dǎo)致全年業(yè)績受到影響？房企公布的凈利潤虧損原因，主要集中在因市場下行及疫情影響導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)減少、毛利下降、投資性物業(yè)減值等方面。

經(jīng)濟觀察報采訪多位從業(yè)人員了解，房地產(chǎn)全行業(yè)利潤下滑、甚至部分房企出現(xiàn)巨額虧損，由多重因素導(dǎo)致，其中房地產(chǎn)市場下行和疫情影響被視為最重要的因素。

首先，由于疫情以及房企資金鏈緊張等因素，部分房企施工進度不及預(yù)期，導(dǎo)致竣工和結(jié)轉(zhuǎn)面積減少，主營業(yè)務(wù)收入大幅下降，最終影響凈利潤。這是房地產(chǎn)利潤下滑的普遍因素。

一位30強房企區(qū)域負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，房地產(chǎn)流動性風(fēng)險爆發(fā)后，包括供應(yīng)商、建筑商在內(nèi)的上下游行業(yè)受到嚴重影響，“現(xiàn)在都是見到錢才能進料，才給干活，如果樓盤賣得不好，項目公司根本沒錢支付，施工進度受到很大影響”。

一家10強房企人士表示，雖然他所在的房企沒有爆雷，但受到行業(yè)影響，施工壓力也很大，“原來通過供應(yīng)鏈融資等方式，這部分成本支出沒有壓力，現(xiàn)在不一樣了，每個進度都需要真金白銀”。

其次，由于市場下行，多數(shù)房企選擇不計成本去化，不僅導(dǎo)致銷售價格低于預(yù)期，也造成營銷成本進一步上升，尤其是現(xiàn)房項目或當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)項目，毛利率大幅下降，造成凈利潤虧損。

一位私募基金投資人告訴經(jīng)濟觀察報，2022年他接觸到一單業(yè)務(wù)，有一家房企將某二線城市的兩個項目打包出售，售價只有市場價的一半，但要求馬上付款，“雖然很心動，但考慮到當(dāng)?shù)厥袌觯罱K還是放棄了”。

尤其到了年底，房企需要錢的地方多，為了回款更加不計成本，“那個時候，別說虧錢賣了，就是兩三折也得出手”，一位房企營銷人士說，為了償還公開債，他所在的房企折價出售了多個在建項目。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)固有屬性導(dǎo)致成本上升，也是造成凈利潤減少的重要原因。比如，項目結(jié)算價遠遠超出招標(biāo)價，造成結(jié)轉(zhuǎn)時成本大幅上升，最終導(dǎo)致本來盈利的項目形成虧損。

尤其是在疫情期間，工地進料、工人上班等受到不同程度影響，“比如，鋼筋綁好了，模子也支好了，打混凝土的工人也就位了，但罐車進不來”，一家百強房企的成本預(yù)算人士介紹，“活兒沒干成，但工人工資還得付，這就增加成本”。

再比如，因為封控，運費上升，螺紋鋼價格從4100元上升到6000元，最終也形成成本，“這兒增加一點，那兒增加一點，到項目竣工結(jié)算時，成本可能增加三成到五成，有的項目甚至翻番”，該成本人士稱。

輕裝上陣

據(jù)多位房企人士介紹，2022年房地產(chǎn)企業(yè)之所以出現(xiàn)大面積虧損，除了常規(guī)原因外，也與部分房企的戰(zhàn)略選擇有關(guān)，即在行業(yè)流動性風(fēng)險釋放的背景下，卸掉歷史包袱，再輕裝上陣。

在房地產(chǎn)行業(yè)上行期，房企為了獲得包括融資、投資在內(nèi)的更多資源，一直通過高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)模式擴大規(guī)模，通過一定的方式降低表內(nèi)負債、增加營收和利潤。類似操作通常在交易所和會計準則范圍內(nèi)進行，被房地產(chǎn)企業(yè)廣泛使用。

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)有自身特殊性，即銷售回款與結(jié)算入賬有兩到三年的間隔，而且銷售型物業(yè)和投資性物業(yè)之間并沒有嚴格的邊界，也就使得財務(wù)報表有較大的操作空間。

“這個項目本來已經(jīng)達到結(jié)轉(zhuǎn)條件，但因為不賺錢，暫時先不入賬”，上述10強房企人士表示，虧損的項目一旦入賬，即會影響整體利潤，“等過幾年房價上來了，再擇機入賬”。

他介紹，即便是賺錢的項目，在凈投入階段，為了減少入賬成本支出，部分房企也會將項目剝離出表外，等項目現(xiàn)金流回正后入表，“并表項目都是盈利的，所以看起來利潤很好，無論對投資人還是債權(quán)人都有交代”。

2021年四季度以來，隨著房地產(chǎn)流動性風(fēng)險不斷釋放，房企債務(wù)違約事件頻繁，一直到2022年三季度斷貸事件發(fā)酵，從前融到開發(fā)貸，從國內(nèi)債到美元債，房企尤其是民營房企融資受到嚴格限制。

這種情況下，財務(wù)報表已經(jīng)不是能夠獲得融資的重要參考物，“你報表再好看，照樣融不到資，也照樣拿不到開發(fā)貸，所以，美化報表就沒有任何意義了”，上述10強房企人士表示。

部分房企選擇在2022年為業(yè)績“洗澡”，將之前的業(yè)績泡沫全部洗掉，“以往如果調(diào)整，勢必引發(fā)資本市場波動，監(jiān)管也可能會介入，現(xiàn)在是個好時機”，該人士表示。

在當(dāng)前資金相對緊缺的背景下，房企思考的更多是如何生存下去，而不是獲得更大發(fā)展空間，“甩掉歷史包袱輕裝上陣，重頭再來，只要能活下去，誰還在乎規(guī)模、負債、利潤這些指標(biāo)”，上述人士表示，房地產(chǎn)全行業(yè)縮表，經(jīng)過美化的報表與現(xiàn)實之間的差距越來越大，或者說現(xiàn)有的銷售、結(jié)轉(zhuǎn)等調(diào)集資源的手段無法滿足報表的要求，最終只會導(dǎo)致企業(yè)背負巨大的壓力。