經濟觀察網 記者 周一帆 公募REITs發(fā)展邁入新階段。

3月29日，中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT在上海證券交易所上市。這也標志著基礎設施REITs市場大類基礎設施資產類型取得新突破，試點范圍進一步覆蓋到新能源領域。

從市場表現來看，上市首日，兩只REITs產品二級市場交易平穩(wěn)，開盤價較發(fā)行價分別上漲0.91%、10.39%；截至當日收盤，收盤價較發(fā)行價分別上漲1.94%、12.37%。

而在早前的3月24日晚間，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，證監(jiān)會《通知》從加快推進市場體系建設、完善審核注冊機制、堅持規(guī)范發(fā)展并重、凝聚各方合力4個方面共12條措施，進一步推進REITs的常態(tài)化發(fā)行和完善業(yè)務規(guī)則。

同日，國家發(fā)改委官網亦發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，發(fā)改委《通知》落腳于項目角度，從做好項目前期培育、合理把握項目發(fā)行條件、提高申報推薦效率、發(fā)揮專家和專業(yè)機構作用、用好回收資金促進有效投資、加強運營管理6個方面共19條措施，提升項目申報推薦的質量和效率。

“自公募REITs試點以來，監(jiān)管部門及地方政府陸續(xù)出臺多項政策以鼓勵REITs相關市場的發(fā)展，政策內容涵蓋資產前期培育、項目盡調、發(fā)行上市、資產運營、二級市場交易、擴募等多個環(huán)節(jié)，市場機構也在積極探索實踐從Pre-REITs到公募REITs之路。”博時招商蛇口產業(yè)園REIT基金經理劉玄告訴經濟觀察網記者。

劉玄認為，未來，在監(jiān)管政策的指導下，公募REITs前后端投融資鏈條有望進一步打通，不同環(huán)節(jié)的參與主體、資金來源、參與形式等也將有望百花齊放。

“茁壯成長”

回顧過去，從2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，截止今年3月底已有27只REITs發(fā)行，募集資金超900億元。從產品來看，我國試點范圍內的公募REITs底層資產覆蓋了園區(qū)基礎設施（8只）、交通基礎設施（7只）、倉儲物流（3只）、生態(tài)環(huán)保（2只）、保障性租賃住房（4只）、能源基礎設施（3只）等六大類基礎設施。

“自2020年4月基礎設施公募REITs試點啟動后，底層項目資產范圍持續(xù)擴容，試點行業(yè)逐漸擴容至新能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等類別的資產。同時，不斷擴大市場參與主體，推動長期機構投資者參與投資、支持民營資本發(fā)行、支持保險資管公司參與REITs業(yè)務，進一步豐富參與機構類型。從市場表現來看，受供不應求和擴募預期等利好影響，二級市場經歷了兩波明顯的上漲行情。”華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆對記者表示。

“三年來，投資者對公募REITs產品的接受程度也在不斷提升。2022年下半年新上市的公募REITs產品平均認購倍數均大幅提升至100倍以上。從二級市場看，截至今年3月29日，已發(fā)行的公募REITs自上市以來二級市場平均漲幅約15.79%，大幅跑贏同期滬深指數。”在一家大型公募就職的張明（化名）告訴記者。

行業(yè)的快速發(fā)展離不開監(jiān)管政策的支持，公募REITs也不例外。

3月24日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，同日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，拓寬試點資產類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。

“發(fā)改委《通知》是對基礎設施REITs前期相關政策和規(guī)則的一次重大優(yōu)化和升級，有助于完善基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的項目申報推薦工作，進一步細化了項目申報推薦工作的條件要求、提升了審核效率。”劉玄稱。

其進一步向記者表示，證監(jiān)會《通知》則在此基礎上共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作：加快推進市場體系建設，研究支持消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs；分類調整了產權類、特許經營權類項目的收益率以及保障性租賃住房項目首發(fā)資產規(guī)模要求，推動擴募發(fā)行常態(tài)化，支持優(yōu)質保險資產管理公司等開展ABS及REITs業(yè)務，加強二級市場建設；完善審核注冊機制，優(yōu)化審核注冊流程，明確大類資產準入標準，完善發(fā)行、信息披露等基礎制度。

“REITs常態(tài)化發(fā)行及范圍擴大，不僅有助于盤活存量資產，優(yōu)化投融資模式，也有助于經濟高質量發(fā)展。伴隨公募REITs擴容，可在一定程度上實現資產的分散化，對于投資者來說，在豐富資產配置選擇的同時，有望提升長期投資獲得感。”張明表示。

政策力推

實際上，證監(jiān)會《通知》將消費基礎設施納入公募REITs試點范圍的這一決策，與當下經濟環(huán)境亦十分契合。

今年政府工作報告強調要“著力擴大國內需求”，并提到把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。而在如今全新的內外環(huán)境下，消費作為拉動經濟增長“三駕馬車”中的第一驅動力，重要性日益提升。

“此次消費基礎設施納入公募REITs底層資產范圍，有助于盤活存量消費基礎設施資產，引導社會資本參與線下消費場景投資，有望對擴大內需、提振消費起到積極作用，同時也為投資者提供資產配置的新選擇。”張明向記者解釋。

莫一帆則認為，發(fā)行基礎設施公募REITs有助于保障房、市場化長租房及消費基礎設施物業(yè)項目持有人向輕資產運營轉型，形成投融資的良性循環(huán)，一方面加速資金回籠；另一方面能夠輸出運營管理能力，同時參與戰(zhàn)略配售也可享受分紅收益。長期來看，隨著常態(tài)化發(fā)行的不斷推進，公募REITs為物業(yè)持有人提供了新的公開市場融資渠道，有助于更多的原始權益人盤活優(yōu)質存量資產、優(yōu)化資本結構。

另一方面，發(fā)改委《通知》則提出了特許經營權REITs項目的新指標，對于申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，滿足基金存續(xù)期內部收益率（IRR）原則上不低于5%的新指標，而不再采用分派率。而產權REITs則繼續(xù)采用分派率指標，但由此前規(guī)定的4%降低到3.8%，適度降低了發(fā)行收益率的要求。

對此，劉玄向記者表示，與產權類項目不同，特許經營權、經營收益權類項目的分派率包含了“本金攤還部分”，用該指標評判投資價值有失偏頗。相對而言，內部收益率（IRR）則充分考慮了時間因素對投資回報收益率的影響，更能體現該類項目在存續(xù)期內的價值，不僅有助于科學有效地衡量特許經營權、經營收益權類項目的收益水平，而且也有助于為不同項目的定價和收益合理性提供評價和比較基準。

“對具備相關資產的房企而言，一方面試點類型拓寬有助于擴大受益受眾，另外凈現金流分派率、目標不動產評估凈值要求降低亦有助于持有資產發(fā)行，增厚短期利潤、改善資產負債水平。同時根據不同資產類型靈活規(guī)定收益率要求，也適度降低了準入門檻。”張明亦表示。

莫一帆還告訴記者，在底層資產估值方面，發(fā)改委《通知》就保障性租賃住房項目降低了首發(fā)資產規(guī)模要求至8億元。考慮到各地保障性租賃住房項目規(guī)模偏小，此次降低發(fā)行規(guī)模的要求更加符合保障性租賃住房規(guī)模的特點，有助于更多項目突破發(fā)行要求的限制，推動市場擴容。而要求可擴募資產規(guī)模要求不低于首發(fā)規(guī)模的2倍，也能夠保障原始權益人的擴募能力，通過擴募持續(xù)裝入資產，募集資金建設運營更多保障性租賃住房項目。

行業(yè)迎來快速發(fā)展期

在張明看來，我國REITs市場的建設，打通了基礎設施領域的“資產-REITs-資金-投資-資產”的投融資良性循環(huán)。REITs作為創(chuàng)新性金融產品，在打通基礎設施投融資退出渠道、縮短投資回收期等方面，發(fā)揮著重要作用。

值得關注的是，按照監(jiān)管要求，基礎設施REITs上市原則上需要滿足運營滿三年的要求，經歷從Pre-REITs→類REITs→公募REITs的進程。當前，部分省市發(fā)改委在已經出臺的REITs相關政策中提到鼓勵Pre-REITs的發(fā)行。

“目前有機構通過搭建Pre-REITs平臺，深度綁定REITs項目。這實際上也是對REITs投資前景的看好。Pre-REITs增加了前端資產供應，有利于孵化培育和運營提質。”張明指出。

今年2月，中基協發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，明確不動產私募基金的設立要求，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規(guī)范，利好Pre-REITs市場發(fā)展。有業(yè)內人士認為，隨著公募REITs試點項目覆蓋消費基礎設施、市場化租賃住房領域，Pre-REITs的培育空間進一步拓展，未來有望打通Pre-REITs到公募REITs的一體化投融資鏈條。

“在相關政策的指導下，市場的發(fā)行速度無疑會加快。同時，REITs項目申報推薦將走向規(guī)范化、標準化、精細化，擴募有望常態(tài)化。展望未來，REITs真正開始規(guī)模性擴張或許會從商業(yè)地產REITs開始。”劉玄稱。

值得一提的是，為了爭奪項目發(fā)行，目前有個別管理人提出0發(fā)行費率以及0托管費用，價格戰(zhàn)的苗頭已經開始顯現。

對此，張明認為，如今行業(yè)內出現的低價策略，可能不太具有持續(xù)性，隨著REITs持續(xù)擴容，對基金管理人的能力提出更高要求，需要機構發(fā)揮自身專業(yè)能力，尋找項目亮點，并提高估值定價能力。

“當前，很多基礎設施公募REITs項目的中標方并非以低費率取勝，中標還與基金管理人在專業(yè)領域的綜合實力、資源投入和雙方業(yè)務合作契合程度等多方面因素相關。長期來看，過低的費率不應成為競標的趨勢，價格戰(zhàn)也不利于基礎設施公募REITs市場的長期健康發(fā)展。”劉玄表示。

其進一步告訴記者，未來，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴容有望提速，市場參與主體和資產類型也將更為豐富。目前，博時基金已發(fā)行博時蛇口產園REIT并已進行擴募申報，未來也將繼續(xù)深耕REITs市場。

莫一帆亦介紹稱，華夏基金已設置獨立的基礎設施基金業(yè)務主辦部門，即基礎設施與不動產投資部，團隊在相關行業(yè)投資和運營管理經驗豐富。截至目前，華夏基金管理已發(fā)行6只基礎設施公募REITs產品，在任基金經理18人。與此同時，華夏基金有多個儲備項目處于推進執(zhí)行階段。

“通過加強前端培育、擴大資產范圍、適度優(yōu)化調整發(fā)行條件并提升項目審核效率等全周期措施，公募REITs常態(tài)化發(fā)行有望進一步推進，預計下階段市場將進入快速發(fā)展期，能夠為投資者提供更加豐富的基礎設施公募REITs產品。”莫一帆表示。