經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡群  存量房貸利率“高位”下，越來越多的人在考慮提前還貸，或?qū)で筚J款置換。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者近期從北京、深圳、蘇州等多地了解到，已有客戶從銀行“靜悄悄”地用經(jīng)營貸置換房貸，兩者貸款周期相近，但利差甚至超過2個(gè)點(diǎn)。

“2018年我在北京買房的利率是在4.90%的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，后來雖然5年期以上LPR下降多次，但利率仍在5.16%。”一位北京的受訪者稱，“我正和一家貸款中介接觸，他們說可以用抵押經(jīng)營貸置換房貸，并幫我算了一筆賬，當(dāng)前經(jīng)營貸利率3.5%，20年利息總額只有39.19萬，而20年房貸利息總額則是60.51萬，兩者相差21萬，即使拋去2%的手續(xù)費(fèi)，也還是劃算的。”

記者了解到，大部分銀行目前向企業(yè)主提供年化利率3.5%左右的房產(chǎn)抵押貸款，貸款周期為10年，部分銀行貸款周期可延長至20年。如果通過貸款中介或房產(chǎn)中介，即使沒有企業(yè)，也可以安排一家公司走賬，費(fèi)用大概在6000塊錢。

中介：與銀行合作，安全合規(guī)方面請放心

2020年以來，銀行發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，更有不少人選擇了固定利率，即使央行多次下調(diào)LPR，這部分購房者的房貸利率仍處于高位。

“抵押貸款也有20年期的產(chǎn)品，如果名下有公司，可以做到3.25-3.85%的利息，中間利率不會(huì)出現(xiàn)變化，銀行不會(huì)抽貸。如果名下沒有公司，只要按照我們的說法進(jìn)行操作，銀行也不會(huì)抽貸，如果銀行抽貸，我們也可以幫你轉(zhuǎn)到另一家銀行，這點(diǎn)你放心。”北京市某貸款中介公司一位貸款經(jīng)理介紹，假如你手上有150萬元房貸，想要提前還款卻沒有充足資金，貸款中介幫你向另一家銀行申請貸款，當(dāng)新貸款批貸以后，再去結(jié)清上家銀行的房貸，等房本干凈后，就可以向銀行抵押，就能拿到貸款。目前可以做到北京地區(qū)的20多家銀行，其中包括大多數(shù)主流的大中型銀行。

在記者詢問，銀行為何能在沒有房本做抵押前，就能放款時(shí)，這位貸款經(jīng)理表示，這就是他們公司存在的理由，“畢竟2%的服務(wù)費(fèi)不是白給的。”

“這其中的邏輯實(shí)際上是，中介先把還房貸的錢借給客戶，待客戶還清房貸后，房產(chǎn)解押，中介再以該房產(chǎn)作為抵押物向另一家銀行申請經(jīng)營貸款，等貸款批下來再用這筆錢償還欠中介的債務(wù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，當(dāng)下經(jīng)營貸審核相對寬松，所以出現(xiàn)了很多助貸機(jī)構(gòu)違規(guī)幫助購房者過橋挪用經(jīng)營貸提前還款，對于購房者來說，利差巨大，所以的確非常有吸引力。在整體社會(huì)利率明顯下行的情況下，為了避免經(jīng)營貸挪用償還按揭貸，銀行應(yīng)該針對過高的存量按揭貸款做利率調(diào)整，加大對經(jīng)營貸實(shí)際用途的審核。

上述貸款中介貸款經(jīng)理表示，由于2020年前房貸利率普遍較高，該公司類似業(yè)務(wù)較為繁忙。

不過，這種貸款置換模式并不適用于公積金貸款占比較高組合貸。組合貸是由商貸和公積金貸款組合而成，由于公積金貸款利率較低，使得組合貸整體利息并不高。

“全部的房貸結(jié)清才可以，包括商貸和組合貸。如果只結(jié)清商貸，而保留公積金貸款，就需要做二次抵押，二抵的利息就不是上面討論的利息。”上述貸款中介貸款經(jīng)理稱。

在深圳，一位房產(chǎn)中介人士稱，一般房抵貸是10年，利率3.5%，先息后本。如果做到20年，則需要中間3年要走一個(gè)過橋貸款。

“我們都是和銀行合作的，所以安全合規(guī)方面您放心。”上述深圳的房產(chǎn)中介人士聲稱，如果名下有公司，20年的授信，中間利息不會(huì)調(diào)整。如果沒有公司，需要找公司做過橋貸款，因此，建議客戶經(jīng)理做10年貸款，中間不用贖樓貸，利率也不會(huì)變。

銀行：符合監(jiān)管規(guī)定的可以辦理

“有客戶咨詢，符合監(jiān)管規(guī)定的可以辦理。”深圳一家股份制銀行支行行長向記者稱。

另一家大行深圳分行人士表示，房抵貸只針對小企業(yè)主用于企業(yè)經(jīng)營，不能以貸款還貸款，但現(xiàn)在經(jīng)營貸和房貸利率倒掛，不排除有同業(yè)開展類似相關(guān)業(yè)務(wù)。

抵押經(jīng)營貸一般是先息后本，可做到3年至5年期，部分些銀行可以做到10年，甚至是20年。由于房屋抵押貸款有抵押物，銀行無需擔(dān)心借款人無法按時(shí)足額還款而不能順利回收貸款，所以愿意給予較低的貸款利率。只要個(gè)人征信沒大問題，房屋也符合條件，一般都能獲得貸款。房產(chǎn)抵押貸款額度甚至可達(dá)評估值的七成，可有效解決借款人的大額資金需求。

“有跡象表明，經(jīng)營貸中有相當(dāng)一部分流向了居民提前還房貸的渠道。利差巨大，使得很多人鋌而走險(xiǎn)。”張大偉認(rèn)為，自2022年初開始，居民提前還房貸現(xiàn)象愈演愈烈，但下半年很多提前還房貸的資金來自于經(jīng)營貸套利，這背后源于2020-2022年房貸平均利率5.5%，有些城市甚至為6-7%，而經(jīng)營貸利率才3點(diǎn)多。如果不能降低經(jīng)營貸和房貸的利差，這種現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)，且規(guī)模可能還會(huì)擴(kuò)大。

監(jiān)管：處罰個(gè)人經(jīng)營貸款挪用至房地產(chǎn)市場

“嚴(yán)禁參與貸款中介、金融中介、‘影子’中介等場外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)利用‘經(jīng)營貸’的不法行為。”2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》顯示，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，嚴(yán)禁誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2021年3月26日，中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。《通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

“對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作”。《通知》顯示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

2022年已有交通銀行、招商銀行等多家銀行因“個(gè)人經(jīng)營貸款挪用至房地產(chǎn)市場”等受到銀保監(jiān)會(huì)的處罰。

2023年1月，普華永道發(fā)布的《2022年度銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管處罰及政策動(dòng)態(tài)》顯示，2022年，銀保監(jiān)會(huì)因“貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”，開出173張罰單，處罰金額為8871萬元。

除機(jī)構(gòu)面臨風(fēng)險(xiǎn)外，參與置換貸款的個(gè)人也面臨風(fēng)險(xiǎn)。北京盈科律師事務(wù)所高級合伙人劉玲玲認(rèn)為，個(gè)人以高息房貸置換低息經(jīng)營貸的做法還面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款客戶虛構(gòu)貸款用途，或者在中介的幫助下提供了虛假的貸款材料，涉嫌騙取貸款構(gòu)成刑事犯罪。

“我不贊成有人用‘以貸還貸’的方式將房貸置換成經(jīng)營貸，當(dāng)前這種方式客觀原因是兩者利率的不合理差距。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，這其中還存在諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)，如合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，銀行現(xiàn)在不查資金流向不代表未來也會(huì)查，一旦被銀行查到資金違規(guī)使用，借款人就需要立即還掉。如果購房人用經(jīng)營貸置換按揭貸款，還要面臨未來10年甚至20年能否續(xù)貸的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前經(jīng)營貸門檻較低，主要原因是過去一段時(shí)間時(shí)間企業(yè)信貸需求不足，如果宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，貸款需求旺盛，經(jīng)營貸門檻是否會(huì)提高？如果不能成功續(xù)貸，將會(huì)給借款人帶來很大的流動(dòng)性和債務(wù)壓力。另外，經(jīng)營貸利率能否保持長期不變？未來經(jīng)營貸利率是否會(huì)超過房貸？

曾剛建議監(jiān)管機(jī)構(gòu)適度地下調(diào)五年期LPR利率，把存量按揭貸款利率水平適度的下降，使之和經(jīng)營貸款利率之間的息差，回歸到正常狀態(tài)下。