經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 北京土地交易中心的人流又回來(lái)了。2月7-8日，北京2022年第五批次集中供地開(kāi)拍，這也是2023年北京首場(chǎng)土拍。

最搶手的昌平信息園二期地塊吸引了14家房企競(jìng)價(jià)，拍賣廳座無(wú)虛席。場(chǎng)內(nèi)外有數(shù)十位房企投拓人士參與、圍觀，盡管和2021年5月北京首輪集中供地現(xiàn)場(chǎng)200余人“聚眾拍地”的規(guī)模仍有差距，但這已是一年多來(lái)北京土地市場(chǎng)少見(jiàn)的熱鬧。

一線城市的樓市、地市都更具風(fēng)向意義，這場(chǎng)土拍也吸引了其他城市、各房企的目光。他們從房企報(bào)名人數(shù)、誰(shuí)家舉牌、拍賣槌落誰(shuí)家、溢價(jià)率等細(xì)節(jié)，揣摩著同行錢袋子有多厚、如何預(yù)判未來(lái)的樓市走向。

一二線舉牌堅(jiān)定

據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，兔年第一個(gè)土地出讓周，全國(guó)共出讓了66宗地，成交金額超1億元，僅16宗地產(chǎn)生溢價(jià)，其中有14宗在北京、杭州、常州、溫州這四個(gè)一二線城市。50宗地為底價(jià)成交，占比76%。

1月10日，龍湖集團(tuán)召開(kāi)2022年年終會(huì)議，這也是陳序平接任龍湖董事會(huì)主席一職后主持的第一個(gè)全集團(tuán)年會(huì)。會(huì)議上，龍湖管理層在投資工作上明確，必須往高量級(jí)城市去投，原則上只投資10個(gè)城市。2021年底，龍湖已收縮過(guò)戰(zhàn)線至只投資約40個(gè)城市，在此基礎(chǔ)上，2023年的主基調(diào)是繼續(xù)收縮、聚焦。

一位央企北京投資人士透露，收縮投資、回歸一線和南方強(qiáng)二線已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)共識(shí)。

在此背景下，北京本場(chǎng)土拍吸睛兼吸金，均在地產(chǎn)圈意料之內(nèi)。本次共出讓6宗宅地，總成交132.09億元。

其中，亦莊新城地塊被京東以31.12億元底價(jià)攬入，該地塊正對(duì)京東集團(tuán)總部，建筑控規(guī)19.46萬(wàn)平方米，其中2/3面積為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、S4社會(huì)停車場(chǎng)用地等配建用地，住宅用地僅為5萬(wàn)平方米，套內(nèi)面積90平方米以下戶型占比需達(dá)70%。

自持面積多，加上諸多配建要求，房企一般算不過(guò)賬，這塊地花落京東并不讓人意外。一位接近京東的人士透露，地塊建成后計(jì)劃用做公司的會(huì)議場(chǎng)館、員工公寓等。

2月8日，剩余3宗地依次競(jìng)買，吸引了越秀、中海、招商、金茂等20家房企爭(zhēng)奪。競(jìng)買人中，龍湖為民企獨(dú)苗，其余均為央國(guó)企。參與度上，建發(fā)、首開(kāi)、廈門國(guó)貿(mào)在3塊地上都報(bào)了名，金茂、招商、中海、華潤(rùn)均報(bào)2塊，都顆粒無(wú)收。

20家參與競(jìng)買的房企中，中建系下屬地產(chǎn)平臺(tái)占據(jù)了1/4，除了中海，中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建信和（五局）、中建東孚（中建八局）也都到場(chǎng)搶地。

這一天，是南派國(guó)企越秀在北京土地市場(chǎng)的高光時(shí)刻，報(bào)名的2塊地全收入囊中，以59億元拿下兩宗熱地。

其中，在石景山蘋果園地塊上，越秀、建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、招商、首開(kāi)、中海6家房企競(jìng)拍，起始價(jià)22.6億元，起始樓面價(jià)約3.75萬(wàn)元/平方米，地塊在第19輪觸及土地合理上限價(jià)格。進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，越秀每次舉牌幾乎沒(méi)有遲疑，一度讓中海現(xiàn)場(chǎng)電話連線申請(qǐng)授權(quán)，最終越秀以25.99億元+1.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房面積競(jìng)得。

對(duì)手是中海、地塊在石景山，這些標(biāo)簽讓北京投拓圈連連驚嘆越秀“虎口奪食”——中海已連續(xù)5年登頂北京樓市銷冠，更是深耕石景山近15年，多盤在售，一度能影響石景山新房均價(jià)。

一位接近越秀地產(chǎn)北方區(qū)域人士解釋，2月1日旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅正式入職越秀地產(chǎn)擔(dān)任北方區(qū)域副總裁，還帶來(lái)了此前旭輝的團(tuán)隊(duì)。一是因華北區(qū)域換帥，二是越秀要進(jìn)北京，沖規(guī)模，力爭(zhēng)世界500強(qiáng)，這次的策略是保底拿一塊，已做好了參與的兩塊地都地價(jià)觸頂、競(jìng)現(xiàn)房面積觸頂?shù)臏?zhǔn)備。

石景山地塊在競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)，只剩下中海在交鋒，且第三塊地有14家搶，每家都本著搖號(hào)去，“這個(gè)時(shí)點(diǎn)想拿地，其他地塊只能搖號(hào)，只有這塊可以靠舉價(jià)搏一搏”。最終，越秀靠逼退中海，自2021年拿下懷柔地塊后首次進(jìn)入北京六主城。

前述央企投資人士測(cè)算，財(cái)務(wù)成本低的話，競(jìng)現(xiàn)房面積對(duì)凈利率影響還好，主要是資金回正周期較長(zhǎng)，需要等到現(xiàn)房銷售當(dāng)月才能回正。一般這類小高層從拿地到現(xiàn)房，大型優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商能做到2年半，慢點(diǎn)的要3年。他提醒，石景山地塊周邊較“生”，操盤難度挺大。

到了昌平信息園地塊的競(jìng)買，14家房企和聯(lián)合體舉牌，最后12家參與搖號(hào)，搖中概率僅8%，越秀梅開(kāi)二度中簽，最終以33.12億元+4.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。樓面價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。地塊期房銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房6.5萬(wàn)元/平方米。

4.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房面積占地塊住宅部分的一半，前述央企投資人士測(cè)算，盡管地價(jià)和現(xiàn)房面積觸及上限，房企搖中后還有10個(gè)點(diǎn)以上的凈利率，且昌平信息園周邊產(chǎn)業(yè)客戶厚，很安全，操盤難度不大，這也是十余家房企都想占個(gè)名額直奔搖號(hào)的原因。看到越秀搖中連收兩塊地，同行“羨慕到跺腳”。

民企久違的身影

北京兔年首場(chǎng)土拍，除京東這一土拍“稀客”，其余參與的房企僅龍湖一家為民企。

同樣在2月7日開(kāi)拍的杭州2022年第五批集中供地，吸引了包括濱江、中海、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、建發(fā)、越秀、招商、偉星、綠城、錢江、中天、興耀、大家、北京科技園建設(shè)等40余家房企搶奪，最終5宗地塊全部成交，收金89.57億元。其中，大家房產(chǎn)（杭州城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)）、杭州本土民企興耀地產(chǎn)溢價(jià)或底價(jià)各拿下一塊地。

3宗地塊觸頂搖號(hào)。上城區(qū)艮北新城地塊開(kāi)拍不到5分鐘就雙雙拍至封頂，下午進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，牛田單元R21-09地塊有37家最早進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，吸引了包括濱江、中海、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、建發(fā)、越秀、招商、偉星、綠城、錢江、中天、興耀、大家、北京科技園建設(shè)在內(nèi)的30多家房企進(jìn)行角逐。

位于上城區(qū)的艮北地塊未拍先火，掛牌期間已有20多輪出價(jià)，上午開(kāi)拍不到5分鐘就雙雙拍至封頂，參拍房企達(dá)到37家。下午搖號(hào)，牛田單元R21-09地塊由北京科技園建設(shè)以23.51億元總價(jià)競(jìng)得，R21-08地塊由杭州民企中天美好以25.37億元總價(jià)競(jìng)得。

除了杭州本土民企，本次土拍另一亮點(diǎn)是臨平區(qū)崇賢核心區(qū)商住地塊。開(kāi)拍前就有“龍湖加油，崇賢人民歡迎您”、“龍湖 快來(lái)拍”等留言出現(xiàn)在土地出讓網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)直播頁(yè)面，由于崇賢居民苦于沒(méi)有大牌綜合體已久，前期對(duì)參拍的龍湖和招商寄予高期望，已經(jīng)在幻想住在龍湖天街還是招商花園城旁，不料新城在8家房企中搖中，杭州迎來(lái)首座吾悅廣場(chǎng)。

1月30日，昆明首場(chǎng)土拍，西安民企海榮地產(chǎn)以1.17億元攬下2宗地首入昆明，云南建投旗下云南華澤置業(yè)也拿下龍翔街道2宗地，剩余一宗加油站地塊也由國(guó)企獲得。

1月29日，經(jīng)過(guò)20輪競(jìng)價(jià)后，佛山本土民企東建集團(tuán)以18.37億元競(jìng)得南海桂城平洲映月湖公園旁一宗宅地，也是參拍的唯一民企，最后力壓保利、越秀、華潤(rùn)和廈門建發(fā)奪魁。

出險(xiǎn)房企也出手了

2月7日，鄭州新年第一拍收官，10宗地均底價(jià)成交，1宗流拍，1宗中止。其中有7宗地被中原區(qū)城投、二七區(qū)城投、管城區(qū)城投、惠濟(jì)區(qū)城投平臺(tái)公司瓜分，另一宗由河南省屬國(guó)企中豫置業(yè)拿下，僅兩宗地為民企獲得，分別是鄭州順邦置業(yè)和建業(yè)集團(tuán)。

建業(yè)集團(tuán)摘得主城高新區(qū)五龍口42畝地，背后更重要的信號(hào)是，出險(xiǎn)房企也出手拿地了，這是全國(guó)首例。

不過(guò)，一位頭部房企河南投資人士透露，因?yàn)榻I(yè)已介入鄭州五龍口村城中村改造項(xiàng)目超7年，此時(shí)不拿地，前期投入顆粒無(wú)收，因此必須拿地。資金由河南鐵建投全額提供。2022年7月，一紙公告宣布建業(yè)出險(xiǎn)后的出路：河南鐵建投正式入股建業(yè)地產(chǎn)，持股29.01%。

一位頭部民營(yíng)房企融資負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，其所在公司仍在謹(jǐn)慎觀望。他以北京舉例，此時(shí)拿地的現(xiàn)金流回正至少需要9個(gè)月，這意味著這9個(gè)月里對(duì)公司而言是現(xiàn)金流的虧空，他們不敢在市場(chǎng)沒(méi)有完全明朗情況下主動(dòng)去拿地。

“現(xiàn)在一旦走錯(cuò)一步，拿錯(cuò)一塊地，那就真的萬(wàn)劫不復(fù)。”這位頭部民營(yíng)房企融資負(fù)責(zé)人補(bǔ)充，對(duì)少數(shù)仍幸存的民企而言，投資容錯(cuò)率極低，因此上半年各家房企如何決策投資十分關(guān)鍵。