經濟觀察網 記者 張銳 格力地產（600185.SH）與珠海市免稅企業(yè)集團有限公司（下稱“珠海免稅”）重組一事引發(fā)市場持續(xù)關注。

12月17日，格力地產發(fā)布股票交易異常波動公告稱，公司股票于2022年12月9日至2022年12月16日連續(xù)6個交易日漲停，短期內存在較大波動，請投資者理性投資，注意公司股票二級市場交易風險。

格力地產同時表示，截至目前，公司不存在應披露而未披露的重大信息。截至2022年12月15日，根據中證指數有限公司網站發(fā)布的數據，公司靜態(tài)市盈率為61.69，市凈率為2.25，公司所處房地產業(yè)靜態(tài)市盈率為10.89，市凈率為0.99，公司市盈率、市凈率指標顯著高于行業(yè)水平，存在估值較高的風險。

12月16日，格力地產收報11.54元/股，自12月9日復牌以來股票價格漲幅已達77.5%。

格力地產此次股票交易價格波動事起12月9日，該公司宣布的一項重大資產重組方案：格力地產擬向珠海市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“珠海國資委”）、珠海城市建設集團有限公司（以下簡稱“珠海城建集團”）發(fā)行股份并支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權，同時擬向不超過35名投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金。格力地產表示，通過本次重組，公司將發(fā)展成為擁有以免稅業(yè)務為主導的大消費產業(yè)、發(fā)展可期的生物醫(yī)藥大健康產業(yè)，以及堅持精品化路線的房地產業(yè)三大板塊為核心的大型上市公司。

12月9日當晚，珠海國資委官方微信發(fā)文表示，格力地產與珠海免稅的重組改革，再次證實了在“產業(yè)第一”戰(zhàn)略引領下，珠海市全力提升國企的營運能力和管理效率、做強做優(yōu)做大國有資本的決心。

早在2020年5月30日，格力地產已披露過關于收購珠海免稅的事宜。但2021年2月10日，因公司原董事長魯君四被中國證券監(jiān)督管理委員會立案調查，格力地產宣布前述重組事項進程暫停。

12月16日，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院副院長、金融發(fā)展與國資國企研究所所長劉國宏向經濟觀察網記者表示，格力地產收購珠海免稅一事，符合國家最新地產新政導向預期，格力地產利用上市公司增發(fā)融資，能較好解決存量項目建設等資金需求；而且也通過依托上市平臺推動國資整合重組，實現房地產存量為主時代國企綜合競爭優(yōu)勢的重塑重構。

“一家分裂成兩家容易，兩家整合成一家難。”劉國宏認為，地方國資整合往往涉及非常多的訴求各異的利益主體，強強聯合、聯動協同說著容易做著難，珠海國資國企這一步敢闖敢干，還是非常有魄力的。

重組雙方公司業(yè)務合作已有時日

盡管格力地產與珠海免稅的重組消息才剛剛落定，但兩家公司業(yè)務如今已是交織密切。

以成立于1988年、隸屬于珠海免稅集團的珠海經濟特區(qū)國營外幣免稅商場（以下簡稱“珠海免稅商場”）為例，12月14日，經濟觀察網記者實地走訪該商場，在入口處見到一個“珠海免稅MALL”的展臺設置在明顯位置，擺放有格力地產旗下生鮮品牌“鮮生洪灣”宣傳冊、格力地產醫(yī)療健康板塊品牌“高格健康”保健產品和防疫產品、以及格力地產參與建設、運營的港珠澳大橋珠海口岸的旅游項目。

“珠海免稅MALL”是由格力地產100%控股的珠海海控科技有限公司推出的跨境電商平臺，于2020年3月上線。據“珠海免稅MALL”的工作人員稱，目前該平臺最主要的線下展銷店設置于珠海免稅商場內。

12月14日當天，珠海陰雨天氣，珠海免稅商場人流稀少，但一、二樓服飾和黃金珠寶店均保持營業(yè)狀態(tài)，銷售員對咨詢客戶亦表現熱情。一名在珠海免稅商場工作的銷售向經濟觀察網記者表示，該商場的商品“退稅價格與完稅價格差別不大”，接待的外國友人也不多，更像普通的百貨商場。她又稱，疫情以來商場有不少商戶“退場”，但重新招商的效果也不錯。

珠海免稅商場地處珠海市早期商圈位置，如今人氣已遠不及往昔，該地段原有經營約30年的珠海百貨廣場、國貿購物廣場，在2021年3月31日同日宣布暫停營業(yè)，參與一個叫珠海“城市之心”的改造項目。

珠海當地另一家國企珠海華發(fā)集團有限公司（以下簡稱“華發(fā)集團”）官方微信亦顯示，2021年3月31日，珠海免稅與華發(fā)集團舉行地塊移交儀式，原歸屬于珠海免稅的國貿購物廣場地塊交由華發(fā)集團原址重建，預計四年后以“免稅國貿商場”新形象呈現。

珠海免稅與華發(fā)集團同樣關系密切。天眼查數據顯示，珠海免稅目前有23%的股份由珠海城市建設集團有限公司持有，而后者正是珠海華發(fā)集團有限公司100%持股的公司。

12月15日，一名華發(fā)集團旗下負責地產業(yè)務板塊的管理層人士向經濟觀察網記者表示，和格力地產一樣，華發(fā)地產也在尋求新業(yè)態(tài)的發(fā)展。“我們的體量比他們（格力地產）大很多，2012年就開始做轉型，現在是六大板塊并行，這次地產調控雖然受影響也還行，但尋求新的增長點是必然的。”

這位地產人士說，格力地產最近幾年給業(yè)內的感受是“越做越小了，沒有什么盤，也沒有什么地”，相比起來，其并不屬于地產板塊的港珠澳大橋珠海口岸項目可能做得更好。

根據格力地產官網公布的業(yè)務介紹和劃分，港珠澳大橋珠海口岸是我國唯一的三地互通、客貨兼重的陸路口岸，屬于該公司大消費產業(yè)板塊，格力地產負責港珠澳大橋珠澳口岸人工島、珠海口岸及通關物流配套、商貿服務配套等建設工作，以及參與珠海口岸運營管理。其中，格力地產已明確其在2021年1月公開競得的商務配套區(qū)商業(yè)地塊，將探索發(fā)展口岸免稅產業(yè)，包括將規(guī)劃不少于5000㎡（項目總建筑面積9.8萬㎡），作為自用免稅業(yè)務和跨境物流、跨境電商等跨境業(yè)務。

經濟觀察網記者亦注意到，港珠澳大橋珠海口岸是格力地產與珠海免稅業(yè)務“相遇”的另一項業(yè)務。珠海免稅官方小程序展示的信息顯示，該公司位于港珠澳大橋珠海口岸港東三路1號101商鋪的免稅商店已開業(yè)運營。

“我們在通香港這邊，目前人流量還可以，通澳門那邊的店已經裝修得差不多，等著驗收了。”12月16日，一名負責上述免稅店銷售工作人士向經濟觀察網記者表示，現在店內主要以煙酒免稅產品為主，未來待港澳與內地通關防疫政策調整還會增加化妝品、香水等產品，店內很多工作推進速度都“挺快的，加緊在做”。

聯動布局大灣區(qū)及海南自貿港

格力地產在12月9日發(fā)布的《格力地產股份有限公司發(fā)行股份及支付現金購買資產并募集配套資金暨關聯交易預案》（以下簡稱“《預案》”）中表示，本次重組對上市公司主營業(yè)務的影響是，將向上市公司注入盈利能力較強、發(fā)展前景廣闊的免稅業(yè)務，聯動海洋經濟服務范疇，充實上市公司的口岸經濟業(yè)務內涵，強化產業(yè)核心競爭力，上市公司將形成以免稅業(yè)務為主導的大消費產業(yè)。

珠海國資委官方微信在12月9日的發(fā)文中亦引用國泰君安分析師點評指出，本次重組將推動珠海免稅上市，增厚格力地產利潤，同時有利于珠海免稅免稅業(yè)務擴張。一方面，珠海免稅經營港珠澳大橋珠港口岸出境免稅商店，格力地產加強參與港珠澳大橋珠海公路口岸的運營，重組有利于促進口岸經濟業(yè)務與免稅業(yè)務的聯動；另一方面，格力地產充分利用海南自貿港和粵港澳大灣區(qū)的區(qū)位聯動優(yōu)勢，正穩(wěn)步推進三亞合聯中央商務區(qū)項目和橫琴創(chuàng)新方項目建設，有利于珠海免稅進一步布局免稅業(yè)務。

“未來一段時間，免稅是一個很好的業(yè)務。”劉國宏向經濟觀察網記者表示，一方面，國家人均收入增加后的消費升級大背景下，海外高品質商品消費需求增加；另一方面，免稅品經營資質具有國家特許經營的稀缺性，經營難度也會降下來，但是政策變化的風險也很大，“當年我們進出口貿易許可證放開后，一批企業(yè)倒下了。”

劉國宏認為，格力地產與珠海免稅的合作，也是對之前消費升級以及當下擴大內需和擴大消費的一種情理之中的反應。

“各類房地產公司都在大手筆的甩賣和盤活項目，也有非常強的對外合作意愿。”他說。

上述《預案》顯示，格力地產成立于1999年06月09日，2009年登陸A股市場，截至2022 年9月30日，公司前十大股東中珠海投資控股有限公司持股44.9%，后者由珠海市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會100%持股。在主營業(yè)務方面，房地產業(yè)務以自主開發(fā)銷售為主，定位中高端住宅，立足珠海，推進上海、海南三亞等相關項目；大消費產業(yè)以“珠海免稅mall”、“珠免國際”等線上商城為主，布局珠海橫琴、海南三亞等項目；大健康產業(yè)依托珠海高格大藥房有限公司，著力打造以醫(yī)院藥房為管理體系，集藥品和醫(yī)療器械產品零售為一體的綜合型藥房。

上述《預案》顯示，珠海免稅成立于1987年9月20日，由珠海市國資委持有77%股權，城建集團持有23%股權，實際控制人均為珠海市國資委。同時，珠海免稅是國內最早一批經國務院批準開展免稅品銷售的國有獨資公司，目前旗下免稅商店位于廣東省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、橫琴口岸、灣仔口岸、港珠澳大橋珠港、珠澳口岸、中山港口岸、南寧吳圩機場口岸、天津濱海機場口岸和內蒙古鄂爾多斯機場口岸等口岸，銷售商品涵蓋煙類、酒類、香水化妝品、食品、精品等多個品類。此外，免稅集團亦經營位于廣東省珠海市的珠海免稅商場、國貿購物廣場和位于海南省三亞市的三亞旅投商場等。

上述提及的免稅店項目中，包括12月8日珠海免稅官方微信所公布，今年6月中標橫琴口岸出境大廳出境免稅店項目，以及12月2日和6日，先后再次成功中標中山港口岸出境免稅店和灣仔口岸出境免稅店經營權項目。

其中，中山港口岸是經國務院批準為對外開放的國家一類口岸，坐落于廣東省中山市火炬高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)內，與香港的水路航程僅49海里，是內地與香港往來互通的重要連接點；灣仔口岸于1984年經國務院確定為對外開放口岸，是珠海設立最早的口岸之一，與澳門一水之隔，毗連珠海市區(qū)，坐船可直達澳門新馬路等熱門旅游購物景點，是粵澳互通的重要水上通路。

不過，截至12月18日記者發(fā)稿，珠海免稅官方微信小程序顯示目前在營業(yè)中的免稅店共6家，包括珠海九洲港關外免稅商店（珠海市九洲港海關關前）、珠海免稅商場（珠海市香洲區(qū)吉大景山路）、珠海口岸免稅商場（珠海市拱北口岸）、港珠澳大橋關外免稅商店（粵港澳大橋珠海口岸港東三路）、澳門免稅（港珠澳大橋澳門邊檢大樓出境通道內）、珠海免稅三亞旅投商場（海南省三亞市天涯區(qū)解放二路）。

“重組事項進展仍有不確定性風險”

盡管目前格力地產與珠海免稅已有多個項目合作，并呈現出積極推進的狀態(tài)，但12月17日，格力地產仍在股票交易異常波動公告提醒投資者稱，公司謀劃發(fā)行股份及支付現金購買珠海免稅100%股權，并募集配套資金事項，截至公告披露日，本次交易涉及資產的審計、評估工作尚未完成，本次交易方案尚需公司董事會、監(jiān)事會再次審議及公司股東大會審議批準，并經有權監(jiān)管機構核準后方可正式實施，本次交易能否獲得相關部門的批準，以及最終獲得批準的時間存在不確定性。

格力地產同時表示，公司與珠海免稅均存在業(yè)績波動等風險。其中，珠海免稅主要從事免稅品銷售業(yè)務，與口岸通關人流量及消費者的消費開支聯系緊密。近兩年來，受宏觀經濟環(huán)境、新冠肺炎疫情等因素影響，根據未經審計的財務報表，2020年、2021年、2022年 1-9 月，珠海免稅兩年一期的營業(yè)收入分別為12.70億元、19.06億元、12.64億元，相較于2019年同期分別下降52.26%、28.35%、35.51%；兩年一期的凈利潤分別為1.50億元、6.12億元、2.16億元，相較于2019年同期分別下降79.25%、15.35%、63.82%。

而格力地產方面，目前其營業(yè)收入仍主要來自于房地產業(yè)務，涉及業(yè)績波動風險、流動性風險、資產減值風險，以及參股公司科華生物爭議仲裁案件風險。其中，2020年、2021年、2022年1-9月，公司兩年一期房地產業(yè)務收入分別占當期主營業(yè)務收入的83.21%、89.95%、78.92%；2021年，公司實現歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期下降42.63%；2022年1-9月，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期下降109.50%，且為負數。

此外，12月16日，格力地產發(fā)布的風險提示公告亦提及，截至2022年9月末，公司“三道紅線”指標分別為：資產負債率 （剔除預收）71.61%，凈負債率190.63%，現金短債比 0.25，屬于紅檔，公司現金流可能階段性承壓，存在一定流動性風險；截至2022年9月末，公司存貨及投資性房地產賬面價值合計為264.72億元，占公司總資產的 80.51%，若未來房地產市場持續(xù)低迷、市場交易量和價格持續(xù)下滑，相關資產將存在減值風險。