經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 10月9日，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”項目狀態(tài)更新為“已反饋”，一個嶄新的住房租賃REIT離正式上市又近了一步。

此前，內(nèi)地市場現(xiàn)存的三只保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，都是地方住房保障機構(gòu)，而華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水租賃住房REITs市場的房地產(chǎn)企業(yè)。

實際上，不僅僅是華潤置地，包括萬科泊寓、旭輝瓴寓、龍湖冠寓等房地產(chǎn)企業(yè)的租賃品牌正紛紛納入保障性租賃住房體系。

作為中國集中式公寓規(guī)模第一的萬科泊寓，截至2022年7月，已經(jīng)在北京、深圳、廈門、天津、佛山、長沙等8個城市正式納保50個項目、4.1萬間房源，同時，另有5萬多間房源在申請納保途中。如果納保成功，萬科泊寓開業(yè)項目中保障性租賃住房房源數(shù)量將超過一半。

所謂納保，是指租賃項目按照各地出臺的保障性租賃住房標(biāo)準(zhǔn)進行申報，審核成功后，可成為保障性租賃住房，遵循相應(yīng)的租金要求，享受相應(yīng)政策優(yōu)惠。

在納保的隊伍中，除房地產(chǎn)企業(yè)旗下公寓品牌外，許多長租公寓企業(yè)也喊出了“應(yīng)納盡納”的口號。

納入保障性租賃住房體系也意味著，租金折扣限定與上漲幅度都將受限，為何各類企業(yè)都紛紛入局保障性租賃住房？企業(yè)如何算這筆“納保”賬？

入局者眾

今年以來，全國各地的保障性租賃住房發(fā)展按下“加速鍵”。

ICCRA（住房租賃智庫百科）統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中，約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計為62019套（間）。全國共有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超過10%。

納保的企業(yè)名單在持續(xù)更新中，除了國資企業(yè)外，在鼓勵多主體參與，多渠道供給的背景下，一些非國有企業(yè)也獲得進入保租房領(lǐng)域的門票。

9月初，旭輝瓴寓旗下的一處租賃社區(qū)項目——柚米寓上海南翔地鐵站店宣布通過納保認(rèn)定，成為繼6月份柚米寓上海九亭中心店后第二個保障性租賃住房項目。

龍湖冠寓也有長沙金融中心店、武漢新壹城店、合肥創(chuàng)富工坊二店、天津南開王頂?shù)痰甑榷鄠€保障性租賃住房項目落地并開業(yè)。

“我們現(xiàn)在也在積極響應(yīng)上海政府的號召，目前有14個項目在申報中，其中有兩個項目已經(jīng)完成了申報。”魔方生活服務(wù)集團首席戰(zhàn)略官胡鼎表示。

“華潤有巢以自持大型租賃社區(qū)項目的重資產(chǎn)運營模式，深度入局保租房領(lǐng)域。”華潤有巢相關(guān)負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，目前，有巢的重資產(chǎn)占比已超80%，且大部分土地都用于建設(shè)、運營保租房，項目主要來源有集體土地、租賃/自持用地建設(shè)等。尤其近兩年，有巢新入市的大型租賃社區(qū)項目多為拿地新建，獲取土地類型為集體土地和R4租賃用地。

一家房企的長租公寓事業(yè)部負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，各個城市出臺保障性租賃住房的具體條款時，就曾找主要企業(yè)進行調(diào)研。比如，北京市住建委會找所有符合申報條件的企業(yè)，再由各個區(qū)級住建部門召集、開會，統(tǒng)一由市里進行部署。各家企業(yè)也會根據(jù)自己的情況，確定是否進行申報，要納入保障性租賃住房體系的企業(yè)只需要按照納保的相關(guān)規(guī)定，提交材料，進行申報，“各個城市出臺的認(rèn)定細則都是非常詳細和規(guī)范的”。

在一些還未出臺具體納保認(rèn)定細則的城市，多家企業(yè)也在參與保障性租賃住房認(rèn)定細則的研討。

大悅城控股華南大區(qū)公司寫字樓與產(chǎn)業(yè)管理中心副總經(jīng)理朱東華表示，此前有關(guān)部門也曾召集相關(guān)企業(yè)召開座談會，會上企業(yè)普遍關(guān)心的問題包括：如何合理確定市場價的9折界定標(biāo)準(zhǔn)，評估價是否以年為單位動態(tài)制定，以及如果一個區(qū)域內(nèi)房子朝向、樓層、離地鐵站遠近都不同，在范圍評估價的基礎(chǔ)上，系數(shù)如何進行調(diào)節(jié)？“企業(yè)關(guān)心在統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)下，具體如水電、稅收等細則如何制定？政府也一直在積極調(diào)整和研究，如何能夠通過其他補貼的方式，讓企業(yè)能基本算平經(jīng)營賬”。

不虧

租賃住房項目納入保租房體系之后，在租金和未來的調(diào)價空間方面將受到一定限制，納保企業(yè)如何進行財務(wù)測算？

胡鼎告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，關(guān)于納保之后的限制問題，其所在公司也曾有非常多討論。“最后我們決定積極擁抱政策的原因，也是經(jīng)過測算后，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行限制政策并不會大幅影響我們的收益。”胡鼎介紹，多地租金增幅限制為每年不高于5%，而每年漲5%本來就是在經(jīng)濟非常繁榮，或是區(qū)域高速發(fā)展的情況才能實現(xiàn)的。

并且，從租金價格評定看，不論是上海還是其他已經(jīng)出臺細則的城市，都沒有進行“一刀切”管理，而是交由專業(yè)的第三方評估公司對租金進行評定。胡鼎介紹，以上海為例，租金價格錨定物為項目周圍的其他產(chǎn)品，如項目周邊民宅、長租公寓或保障住房，同時還會考慮樓齡、裝修，公共設(shè)施條件以及通勤便利性等。根據(jù)上海已出臺的保租房管理辦法，保租房的租金應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下。“評估之后，打9折后的價格相比納保前的價格，變化不是特別大”。

根據(jù)上海的評估規(guī)則，如果在第一種評價方法無法實現(xiàn)投資回報的情況下，還有第二種成本評估法，即基于目前的物業(yè)成本，加上裝修等各種成本合理估算之后，再進行定價。

除了合理的租金評估，針對保障性租賃住房的稅收優(yōu)惠、執(zhí)行民水電氣價格、金融支持等一系列政策利好也是吸引企業(yè)入局的原因。

如2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

在一系列政策優(yōu)惠下，對企業(yè)來說，經(jīng)營賬至少能夠算得平。

比如華潤有巢國際公寓社區(qū)總部基地項目，作為北京市首批集體土地租賃住房試點項目，就獲得了北京市針對集體用地的財政補貼。“成套住房4.5萬元/套、非成套住房是3萬元/間的補貼，稅的方面也是有結(jié)項的。”華潤有巢相關(guān)負責(zé)人表示。該項目土地由豐臺區(qū)花鄉(xiāng)地區(qū)葆臺村提供，由華潤置地聯(lián)合平安不動產(chǎn)共同開發(fā)，并由華潤有巢負責(zé)運營。項目由村集體出讓土地經(jīng)營管理權(quán)與收益權(quán)，企業(yè)出資進行建設(shè)并獲得項目50年的經(jīng)營權(quán)與收益權(quán)，并承擔(dān)建設(shè)費用和固定收益，村集體獲得固定收益和約定分紅。“綜合算起來，其實和我們市場化的長租公寓回報率差不多，所以我們是非常積極地去做這個事情”。

除了享受到優(yōu)惠政策，在當(dāng)前市場行情下，納保同樣對企業(yè)提升出租率有好處。

朱東華介紹，從深圳租賃市場看，市場從2021年下半年開始下行，出租率下滑顯著，這對采用包租模式運營的長租公寓企業(yè)影響比較大。寶安區(qū)許多集中式的長租公寓，以往出租率在80%以上，現(xiàn)在可能平均出租率只有70%左右。雖然其所在企業(yè)以自有資產(chǎn)入局受影響不大，但對一些采用包租模式的企業(yè)來說，過去預(yù)期和測算都做得比較高。但他也表示，在當(dāng)前租賃市場下行的情況下，租客更加愿意優(yōu)先選擇保障性租賃住房項目。“經(jīng)歷過2019年的長租公寓爆雷，納保有政府在后面背書，信任度會更高”。

輕、中、重，企業(yè)怎樣做納保的選擇？

目前，租賃市場主要分輕資產(chǎn)運營、中資產(chǎn)包租、重資產(chǎn)管理三種模式。包括旭輝瓴寓、魔方公寓等企業(yè)主要以中資產(chǎn)包租和輕資產(chǎn)代運營模式切入市場，這樣一種較輕的入局方式是許多長租企業(yè)的選擇。

“在納保選擇方面，我們主要采用整租后開展運營，或是以委托經(jīng)營管理的方式，與一些國企建設(shè)方合作，做代運營。”胡鼎表示，魔方生活發(fā)現(xiàn)，越來越多的國企參與保租房開發(fā)，但在租賃住房的運營上經(jīng)驗尚淺，甚至幾乎沒有經(jīng)驗，他們也需要專業(yè)的運營技術(shù)。魔方生活希望輸出租賃住宅管理經(jīng)驗，分享收益。具體的合作方式包括：直營包租、輕資產(chǎn)托管，或者再輕一些，輸出管理系統(tǒng)和管理培訓(xùn)理念及課程，來幫助行業(yè)培訓(xùn)出更多的專業(yè)人才和管理人才。

而選擇以重資產(chǎn)入局的企業(yè)，更多的考量在未來的退出渠道上。

華潤有巢相關(guān)負責(zé)人表示，華潤有巢更傾向于以集體地、租賃地等重資產(chǎn)方式參與保租房的建設(shè)。這樣的選擇，一方面與華潤的基因有關(guān)，長租公寓與商業(yè)領(lǐng)域有很多相似的地方，華潤更擅長做資產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)持有；另一方面也考慮到資產(chǎn)能在公募渠道上有一定的解決方案。

該負責(zé)人表示，REITs主要針對基礎(chǔ)建設(shè)類放開，也意味著現(xiàn)階段只有R4地塊有可能推得上去。“我們在入局保障性租賃住房時，就想好了投-融-管-退的閉環(huán)思路和方法”。

他表示，由于重資產(chǎn)退出渠道較少，除了REITs外，大宗交易是幾乎唯一的退出路徑，但自持地等類型的重資產(chǎn)無法通過大宗交易方式退出，而且大多數(shù)項目體量都達不到大宗交易的要求，從市場行情看，2021年以后，租金下滑使得大宗交易行情走低。租賃行業(yè)本身利潤率不高，在大宗交易市場也難獲青睞。

大悅城旗下長租公寓品牌“大悅樂邑”則選擇以改建的方式入局保障性租賃住房。這也能夠幫助該公司更好地盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。“這樣的盤活還是很有效的。”朱東華介紹，大悅城控股在深圳擁有大量存量宿舍的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，20、30年的工業(yè)用地宿舍如果不做盤活，消防安全都達不到要求，也不符合現(xiàn)在青年人的居住的需求。老舊宿舍的出租價格較低，租賃回報也達不到企業(yè)的回報率要求。

這種選擇也是順應(yīng)深圳的城市發(fā)展，朱東華介紹，伴隨著城市的產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展，深圳的產(chǎn)業(yè)從原來的勞動密集型轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的智能制造、科技、金融等。城市新青年對居住品質(zhì)、生活配套也有了更高的需求，大悅城控股華南大區(qū)公司對存量宿舍逐步進行裝修改造，提高老舊宿舍配套與安全系數(shù)等，不但滿足了當(dāng)代年輕人的居住要求，也幫該公司解決了一些存量老舊的資產(chǎn)。“改造以后，部分區(qū)域租金從每平方米20元漲到了40、50元左右，單間價格從每月1000元，漲到了2000元左右。”

納保之后

已有項目納保的某長租公寓企業(yè)相關(guān)負責(zé)人表示，目前銀行端沒有在金融層面做明文規(guī)定，也沒有保障性租賃住房的專項貸款支持，“融資成本需一事一議”。

從目前已經(jīng)進行的貸款項目看，金融機構(gòu)會對納保項目進行一定的重新考量，該名負責(zé)人表示，銀行在做貸款審批時，會先對企業(yè)進行行業(yè)劃分，如果被劃分至房地產(chǎn)行業(yè)，需要受三條紅線等限制，但如果整個項目資產(chǎn)包屬于納保項目，或有政府明文支持，則會被劃到保障性租賃住房等類目，這個品類深受金融政策的扶持，在銀行貸款審批環(huán)節(jié)會有比較大的幫助，包括很多的增信會被突破。

由于用地性質(zhì)的關(guān)系，保障性租賃住房的一些扶持政策仍待完善與落地。一家房企長租公寓事業(yè)部華南區(qū)相關(guān)負責(zé)人表示，雖然現(xiàn)在保障性租賃住房的地方條例，明確規(guī)定可以在用地性質(zhì)不改變的前提下進行納保，但用地性質(zhì)仍然牽扯到后續(xù)的民水民電、學(xué)位等一系列問題。

“我們公司的一些納保項目，目前還未能實現(xiàn)民水民電，因為用地性質(zhì)可能涉及到和項目所在地各個區(qū)之間的協(xié)調(diào)，需要時間，我們?nèi)栽诜e極溝通和爭取中。”

在上海納保的某項目相關(guān)負責(zé)人表示，有小孩的租戶群體還會涉及讀書上學(xué)的需求，學(xué)位、積分等，都是需要考慮的問題。“包括辦暫住證，享受醫(yī)保、教育等買房人應(yīng)該享有的權(quán)利，租保障性住房的人是否都能享有？這一定是未來保租房在中國大量發(fā)展需要關(guān)注的地方”。

魔方生活在上海閔行區(qū)的一些項目，在政府支持下已經(jīng)可以辦理居住證了。胡鼎表示，“納保之后，符合國家政策了，過去舊改類項目遇到的關(guān)卡就能迎刃而解。”他表示，對長租公寓企業(yè)來說，大家過去面對的一些難點，隨著保障性租賃住房作為良好背書，可能會得到逐步地改善和解決。