經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 “目前中南最大的成績(jī)就是能活下來(lái)，抗風(fēng)險(xiǎn)、防風(fēng)險(xiǎn)，把經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)正常化。”中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石在8月30日下午召開的中南建設(shè)2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

如何活下去也成為此次業(yè)績(jī)會(huì)上被多次提及的重點(diǎn)。中南建設(shè)董事總經(jīng)理陳昱含在會(huì)上表示，上半年我們雖然在保交付、保安全方面取得了一定成果，但仍然處于困難重重的局面當(dāng)中，外部形勢(shì)和內(nèi)部經(jīng)營(yíng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到良性循環(huán)的軌道。陳昱含用一句話對(duì)中南建設(shè)上半年的經(jīng)營(yíng)做出總結(jié)——在困局中求生。

年報(bào)顯示，2022年上半年，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬(wàn)平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。2022年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入195.6億元，同比減少28.6%。由于現(xiàn)房庫(kù)存去化虧損影響，結(jié)算毛利率10.03%，同比減少9.03個(gè)百分點(diǎn)。

雖然經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)方面大幅下滑，陳昱含仍然表示，中南要繼續(xù)舍棄一些利益，包括規(guī)模、利潤(rùn)等，把一切不必要的支出和業(yè)務(wù)砍掉，只專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)。“在現(xiàn)金流危機(jī)緩解之前，我們不會(huì)兼顧其他。”陳昱含說。

在降負(fù)債方面，陳昱含表示：“公司有息負(fù)債總額從年初的621億元大幅下降至6月末的512億元，比2021年末減少109.4億元，真實(shí)負(fù)債占總負(fù)債的比重仍位于行業(yè)最低之列。對(duì)于境內(nèi)債，公司無(wú)一違約；對(duì)于美元債，公司也會(huì)持續(xù)推進(jìn)交換要約，認(rèn)真兌現(xiàn)承諾。”

但在融資方面，陳昱含認(rèn)為，在目前的宏觀背景下，資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的信心還沒有恢復(fù)，目前新增融資的條件相對(duì)苛刻，支持也比較有限，而且對(duì)于中南來(lái)說，由于沒有新的項(xiàng)目資源，更多的動(dòng)作還是在轉(zhuǎn)貸和續(xù)貸的過程中。

在尋找增量融資，緩解現(xiàn)金流危機(jī)方面，中南與AMC機(jī)構(gòu)合作成為了外界關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于華融和江蘇資產(chǎn)的合作，陳昱含表示，與華融和江蘇資產(chǎn)的合作現(xiàn)在處于項(xiàng)目審批和條件磨合階段，現(xiàn)在有10多個(gè)應(yīng)收項(xiàng)目在提交和審批過程中。但AMC參與房企紓困方面，國(guó)家救市的各方都有空白和盲區(qū)。她表示，前期也在磨合，目前處于談判期，融資落地沒想象中那么快。

一位中南集團(tuán)內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，AMC機(jī)構(gòu)會(huì)選擇能掙錢的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)入，中南的項(xiàng)目里滿足AMC進(jìn)入條件的項(xiàng)目就要篩選掉一波。其次，一些項(xiàng)目牽扯的訴訟也會(huì)影響銀行和機(jī)構(gòu)的風(fēng)控評(píng)估。

“目前AMC和房企之間最大的分歧在于存貨估值，這也是AMC資金遲遲不能落地的主要問題。”另一位接近中南人士表示，產(chǎn)生估值差異的很大原因是雙方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不同，他表示，房企資產(chǎn)就是土地，變現(xiàn)需要一個(gè)過程，企業(yè)想按原來(lái)的估值打折，而AMC想按現(xiàn)在市場(chǎng)的估值打折，雙方對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的估值又存在巨大預(yù)期分歧。

即使在估值明確的情況下，企業(yè)愿意承擔(dān)折價(jià)損失，能否把項(xiàng)目債權(quán)和責(zé)任都交出去也要打個(gè)問號(hào)。

因?yàn)閷?duì)AMC來(lái)說，要有足夠多的利益才愿意全收債權(quán)。該人士算了一筆賬，一般AMC 的融資成本是4%，壞賬率是4%-8%，回報(bào)要求是6%，這意味著項(xiàng)目至少需要14%的利潤(rùn)可能才會(huì)下場(chǎng)。“而機(jī)構(gòu)都是債權(quán)思維的，風(fēng)險(xiǎn)因子還要放大。”該名人士表示。

此外，針對(duì)近期市場(chǎng)傳聞的銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召集中南建設(shè)等多家民營(yíng)房企舉行座談會(huì)一事，陳昱含表示：“銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)正在探討通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司增信支持的方式，支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，中南建設(shè)也在試點(diǎn)之列，相信公司會(huì)有所受益。”