張雅楠/文 房地產(chǎn)的調(diào)控工具箱，非常像機(jī)器貓的神奇口袋，你不知道里面到底裝了多少工具，也不知道什么工具會被掏出來，但就像大家常常調(diào)侃“差生文具多”那樣，調(diào)控工具箱里釋放的政策越多，往往意味著樓市的成績越差。

比如最近一段時間，“房票”這種古老又新鮮的調(diào)控手段出現(xiàn)了。

說它古老，是因為早在2015年，全國大規(guī)模推行棚改貨幣化安置時，房票這種形式就曾大行其道；說它新鮮，是因為在本輪房地產(chǎn)調(diào)控松綁過程中，相對于放松限購、限售、首付比例等措施，房票是新近推出的一種手段。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超過20個城市啟動了房票救市，其中不乏新一線城市和省會城市。并且，這些城市已經(jīng)三番四次降低了購房門檻，但市場起效甚微，這一次，他們祭出了救市大殺器——房票。

簡單來說，房票是一份購房憑證，可以在棚改拆遷后換購安置房源，具體執(zhí)行中，各地政策會有細(xì)節(jié)上的不同。房票介于貨幣安置和實物安置之間，可以創(chuàng)造大量的、即時的購房需求，能夠有效地拉動房地產(chǎn)市場。

房票之所以引發(fā)關(guān)注，根本原因在于，它代表著推行房票的地方政府有意愿重啟棚改貨幣化安置這一樓市發(fā)動機(jī)。

2014年的那一輪樓市下行周期，就是憑借之后兩年全國范圍的棚改貨幣化安置，徹底扭轉(zhuǎn)了局面。實際上，“十三五”是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的黃金期。“十三五”規(guī)劃綱要提出，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造2000萬套。而根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2016年至2020年，全國棚改預(yù)計開工2300多萬套，超額完成300多萬套，幫助5000多萬居民“出棚進(jìn)樓”，完成投資約7萬億元。

棚改促進(jìn)了城市更新和新型城鎮(zhèn)化，也帶來了部分地區(qū)的房價高漲以及地方政府投資依賴。2020年中，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出要在2021年全面推進(jìn)舊改政策，改善老小區(qū)的居住環(huán)境，添加相應(yīng)配套設(shè)施。

舊改和棚改的區(qū)別是，不會拆遷住宅，而是將住宅進(jìn)行維修改造。也就是說，老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)改造逐漸并行，城市建設(shè)從大拆大建向有機(jī)更新過渡。

這在政府工作報告中有著鮮明體現(xiàn)。2015年至2019年，棚戶區(qū)改造一直是關(guān)鍵詞，并有著明確的規(guī)模目標(biāo)，而在2020年之后的政府工作報告中，重點工作任務(wù)里已經(jīng)不見棚戶區(qū)改造的身影了。

棚改作為改善居住、拉動樓市的大殺器，本已經(jīng)基本回歸兵器庫，但這一輪的樓市壓力過大，導(dǎo)致部分城市又把它請了出來。

這其中的原因不難理解。很多城市在啟動房票之前，限購、限貸、限售、房貸利率、首付比例等已經(jīng)全面大幅度放松了，但并沒有挽救樓市頹勢，只能進(jìn)一步加碼。

“差生”文具多，其實在房地產(chǎn)調(diào)控中也是一樣的，盡管樓市仍然并不景氣，但是分化已經(jīng)出現(xiàn)。

歷年的調(diào)控中，樓市復(fù)蘇總是會經(jīng)歷從改善到剛需、從高能級城市到低能級城市的傳導(dǎo)過程。這次并不例外。過去半年，全國百余城已經(jīng)出臺調(diào)控措施超過600次，太多的城市，政策一再放松，但市場靜若死水；而有些城市只稍稍出臺一兩項關(guān)鍵措施，便能四兩撥千斤。

這是城市資源稟賦赤裸裸的比拼，而房票，只是這場殘酷競爭的無奈注腳。如果它仍然不起作用，請看那工具箱，里面深不見底。