5月31日，貝殼(NYSE:BEKE；HKEX：2423)發(fā)布2022年第一季度財務業(yè)績。一季度，貝殼成交額(GTV)為5,860億元(人民幣，下同)，同比下降45.2%；營業(yè)收入為125億元，同比下降39.4%，與貝殼業(yè)績指引上限持平，超過了市場的一致性預期；經調整后凈利潤為2,800萬元。一季度至今，數十城松綁樓市調控政策，以支持合理需求釋放，宏觀政策環(huán)境也在不斷轉暖，但隨著新冠疫情再次擴散，市場復蘇呈現相對分化跡象，貝殼的房產交易業(yè)務的業(yè)績也因此受到短期影響。但與此同時，貝殼正走出一條新的增長曲線。據財報數據，今年一季度貝殼家裝家居業(yè)務收入達到8.6億元，同比增長達54%。合同額同比增長63%，季度簽約單數近6500單，同比增長超50%，單均價同比增長8%。

2022年也是貝殼“一體兩翼”戰(zhàn)略開局之年。從交易到服務，家居家裝由最初的兩條平行線正在相交融合。財報數據顯示，一季度，貝殼一賽道(房產經紀業(yè)務)轉介紹客戶已經貢獻約23%的合同額。一賽道對家裝的導流幾乎全部為增量收入，其中上海和北京的導流合同額占比分別達到了77%和75%。

財報發(fā)布后，摩根士丹利隨后發(fā)布研報，維持貝殼買入評級。其分析師Steven Tsai指出，預計隨著疫情緩和，被壓制的購房需求將得到有力釋放，尤其在北上等大城市。隨著6月多地防疫政策的放松，預計銷售將恢復，貝殼下半年利潤率也將季度性環(huán)比提升。杰富瑞也對貝殼維持買入評級，其分析師Thomas Chong預計，隨著市場的恢復，公司下半年盈利能力將增強，抵消上半年受疫情影響的市場疲軟表現。

穿越市場低谷

據貝殼研究院數據顯示，新房市場受疫情拖累，整體修復進程受阻。特別是2022年Q1全國62城商品住宅簽約面積同比下降41%，跌幅較1-2月降幅進一步擴大。62城中的一線、二線、三四線城市2022年Q1商品住宅簽約面積同比分別下降了31%、40%、47%。一季度，全國二手房市場GTV也同比下降52%，同期，貝殼存量房交易GTV同比下降45%。

而一家具有韌性的企業(yè)具有飛躍谷底，穿越周期的能力。中信研報指出，雖然自2021年下半年起房地產市場下行明顯，但政策將推動市場復蘇。本輪房地產周期既有降利率、降首付、松限購等歷史共性特征，又有市場顧慮交付問題，二手強于新房，新房交易渠道依賴度上升等個性特征。隨著局部疫情得到進一步控制疊加政策效應，2022年三季度起貝殼營收將明顯反彈。貝殼到3月底仍有活躍門店42,994家，比歷史最高點僅下降13%，業(yè)務骨干得到保留，ACN體系競爭力仍在，公司在市場復蘇期具備明顯業(yè)績彈性。

貝殼董事長兼CEO 彭永東也在在一季度業(yè)績會上表示，市場進入調整期，貝殼將平衡規(guī)模和風險，短期降低高風險項目合作，加大與優(yōu)質開發(fā)商總對總合作，共創(chuàng)行業(yè)銷售規(guī)范、健康生態(tài)，2022年是“一體兩翼”戰(zhàn)略的開局之年，貝殼將以效益優(yōu)先為大前提，持續(xù)做品質的排頭兵，改善清理低效門店，通過門店合并來提升競爭力，堅定執(zhí)行大店策略，以更精細化運營的方式，提升人效和作業(yè)效率。

邁出新步伐

今年4月20日，貝殼宣布公司成功完成對圣都家居裝飾有限公司（包括旗下子公司和附屬公司）的收購，總對價為人民幣39.2億元現金及4431.6萬股A類普通股（相當于約1477.2萬股美國存托股份）。收購完成后，貝殼實益擁有圣都已發(fā)行流通股的100%，圣都成為貝殼的合并子公司。圣都家裝始創(chuàng)于2002年，截至2021年末，圣都進入全國46個城市開設110余家門店。

從買房到裝修，是一條鏈式服務。數據上的打通變現、業(yè)務協(xié)同、導流均蘊藏較大空間。根據中裝協(xié)數據，第一季度家裝行業(yè)總產值同比下降約25%-30%。但貝殼與圣都產生了明顯的協(xié)同效應，假設圣都業(yè)務并表的情況下，貝殼第一季度家裝家居業(yè)務收入將同比增長54%，達到8.6億元。合同額同比增長63%，季度簽約單數近6,500單，同比增長超50%，單均價同比增長8%。

與圣都結合，既能在標準化的基礎上擴大原有業(yè)務規(guī)模，貝殼獲客及轉化能力能夠直接助力家裝業(yè)務，二賽道也同時在持續(xù)不斷為一賽道賦能，兩者產生協(xié)同效應。福州經紀人張雄金就對此感受頗深。近期一套二手房源他已帶客戶看過兩次，地段、價位都與客戶需求匹配，只是業(yè)主把房間做成了四個隔間用于出租，廚房也過于狹長，因此一直拿不定主意。圣都聯(lián)動經理在張雄金的門店推廣過類似案例。和圣都聯(lián)系后，張雄金和圣都設計師一起為客戶組織了第三次帶看。設計師為客戶免費提供了改造方案和裝修建議，一舉打消客戶的疑慮，幫助張雄金順利實現簽約。“買房、賣房最終還是看服務，圣都的加入，讓經紀人可以為客戶提供更多服務”。貝殼圣都的聯(lián)動，不止是一賽道為家裝提供銷售線索，二賽道同樣也在為一賽道賦能。

吳凱在2017年畢業(yè)后加入成都鏈家，一直做到貝殼高級區(qū)域經理。貝殼發(fā)力家裝業(yè)務，吳凱想嘗試新機會，轉崗做圣都經營部經理，將自己的運營經驗與圣都的優(yōu)勢結合起來，轉崗3個月，就完成了208萬的業(yè)績（含部分一賽道業(yè)績）。

家裝家居服務的高速發(fā)展也為經紀人們注入了一計強心劑。據5月26日空白研究院發(fā)布的《經紀人信心指數報告》，在針對平臺1.8萬名經紀人開展調研中，結果顯示，“戰(zhàn)略性新業(yè)務市場前景”對房產經紀人職業(yè)信心起到顯著提振，新家裝、新家居業(yè)務助力與融合，將會成為2022房產經紀人提振職業(yè)信心的新引擎。

今年第一季度，貝殼一賽道轉介紹客戶已經貢獻約23%的合同額，貝殼預計這個數字下半年會超過30%。一賽道對家裝的導流幾乎全部都是增量收入，其中上海和北京的導流合同額占比分別達到了77%和75%。在一賽道的支持下，家裝一季度重點城市拓城順利，舉例來說，上海、武漢、成都、北京四個重點城市合同額分別實現同比增長約550%、290%、100%、130%。

中信研報認為，貝殼新業(yè)務探索成效初顯，選擇一體化布局整裝家居，圣都足以提供必要的整裝及供應鏈經驗，而不是憑借流量開展局裝或銷售單品。因此貝殼第二成長曲線打造雖然前期投入大，短期獲利少，卻有可能自2022年起收入高速增長。

“2022年第一季度，貝殼面臨的挑戰(zhàn)主要來自短期各方面的不確定性。隨著市場逐步觸底恢復，‘一體’房產交易業(yè)務將進一步聚焦切實為消費者和服務者解決問題，關注效益的提升。‘兩翼’家裝家居和租賃業(yè)務要穩(wěn)扎穩(wěn)打‘生根’，尤其是在完成圣都家裝的交易之后，融合和快速發(fā)展成為全年主題。”彭永東表示。

貝殼也以實際行動為夯實投資者信心。在一季度財報發(fā)布同時，貝殼宣布擬建立股份回購計劃，將在12個月內回購最多10億美元的ADS（美國存托憑證），該計劃將待公司股東大會的一般性授權獲批后盡快開始進行，這也意味著公司對自身未來長期看好。中信研報指出，公司賬面大量貨幣資金的最好投向就是回購，也恰好匹配房地產周期的復蘇，即GTV、營收、公司盈利能力的恢復。