經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 符小茵 納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍9個(gè)月后，保障性租賃住房在REITs發(fā)行上取得了突破。

4月中旬，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目報(bào)送國(guó)家發(fā)展改革委，成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。

對(duì)此，一家頭部長(zhǎng)租企業(yè)相關(guān)人員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，“它證明這個(gè)事情能跑通了”。

首個(gè)保障性租賃住房REITs

深圳市人才安居集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)趙宏偉介紹，首單保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)是4個(gè)位于深圳核心區(qū)域或核心地段的項(xiàng)目，且項(xiàng)目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)。

此外，趙宏偉還透露，4個(gè)項(xiàng)目整體出租率達(dá)99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評(píng)估值約為11.58億元。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。

REITs，英文全稱是Real Estate Investment Trusts，即房地產(chǎn)信托投資基金，是以不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

2021年6月29日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房正式納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。

在此之前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)限定于交通設(shè)施、市政工程、污染治理項(xiàng)目、新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域。

而公租房資產(chǎn)證券化的方式是發(fā)行類REITs產(chǎn)品。2021年8月，北京成功發(fā)行了全國(guó)首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品“國(guó)開(kāi)-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該專項(xiàng)計(jì)劃的底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的公共租賃住房，發(fā)行總額4億元，優(yōu)先級(jí)票面利率3.35%，創(chuàng)下當(dāng)年以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品新低。

類REITs和REITs有著明顯的區(qū)別，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，類REITs一般是私募基金，面向合格投資者（凈資產(chǎn)不低于1000萬(wàn)元的機(jī)構(gòu)或金融資產(chǎn)不低于300萬(wàn)元的個(gè)人），投資者通過(guò)回收本金和利息的方式獲得收益；REITs則屬于公募基金，必須在交易所上市，可以面向一般投資者，投資者每購(gòu)入一個(gè)份額的金融產(chǎn)品相當(dāng)于擁有一個(gè)份額的項(xiàng)目計(jì)劃，因此獲取收益的方式主要是分紅，而REITs項(xiàng)目強(qiáng)制分紅的利潤(rùn)比例為90%。

回到保障性租賃住房相關(guān)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，公募REITs將拓寬長(zhǎng)租公寓事業(yè)的融資和退出渠道，降低整體融資成本和間接融資比例，加速資本循環(huán)，增加市場(chǎng)透明度，并促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平和投資回報(bào)的提升。

此外，納入公募REITs試點(diǎn)將進(jìn)一步利好長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上的活躍。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來(lái)，上海、北京等城市的長(zhǎng)租公寓投資意向明顯提升，總交易金額近40億元人民幣。

花落深圳市人才安居集團(tuán)

根據(jù)去年6月發(fā)改委發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs) 試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》，對(duì)于REITs試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)起人，優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)。

全國(guó)首個(gè)保障性租賃住房REITs由深圳市人才安居集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“人才安居集團(tuán)”）攬得。

實(shí)際上，人才安居集團(tuán)對(duì)公租房資產(chǎn)證券化的探索早已有之。2018年12月14日，人才安居集團(tuán)和深創(chuàng)投集團(tuán)曾聯(lián)合發(fā)起全國(guó)首單公共人才租賃住房類REITs——“深圳市人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，首期31億元產(chǎn)品在深交所掛牌交易。

人才安居集團(tuán)是由深圳市國(guó)資委出資的國(guó)有獨(dú)資公司，成立于2016年6月，業(yè)務(wù)涵蓋人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的投資、建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)，已累計(jì)籌建公共住房15.8萬(wàn)套，供應(yīng)公共住房5.8萬(wàn)套，占全市同期總量的1/3，是深圳市公共住房建設(shè)籌集的主要實(shí)施主體。

《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示，到 2025 年，深圳將建設(shè)籌集公共住房 54 萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房40萬(wàn)套。

目前，深圳的公共住房供給依舊面臨較大缺口。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)梳理，當(dāng)前深圳公租房輪候人數(shù)達(dá)37萬(wàn)，安居房輪候人數(shù)達(dá)17萬(wàn)。

申報(bào)難點(diǎn)與準(zhǔn)備

得知全國(guó)首個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目已報(bào)送發(fā)改委后，某頭部長(zhǎng)租企業(yè)相關(guān)工作人員林瀟向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，“它證明這個(gè)事情能跑通了，跑通的過(guò)程值得借鑒”。

林瀟認(rèn)為，公募REITs的好處是可以拓寬保障性租賃住房的資金來(lái)源，更好地吸引社會(huì)資本參與，這也可能成為一個(gè)契機(jī)，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過(guò)，林瀟也表示，其所在公司尚沒(méi)有推進(jìn)到REITs項(xiàng)目的申請(qǐng)工作中，其中的難點(diǎn)就在于，發(fā)起REITs需要長(zhǎng)租公寓先獲得保障性租賃住房的認(rèn)定，而目前大多數(shù)城市對(duì)納保事項(xiàng)尚未出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)不完全梳理，青島在2021年11月，上海、襄陽(yáng)分別在今年1月和2月發(fā)布了有關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定及管理的辦法或試行辦法，而南京、廣州、南寧等城市目前發(fā)布的只是征求意見(jiàn)稿。

至于之后申報(bào)REITs項(xiàng)目需要做的準(zhǔn)備，林瀟認(rèn)為，從申報(bào)細(xì)則來(lái)看，長(zhǎng)租企業(yè)需要保證“硬件”合規(guī)，以及“軟件”合格。所謂“硬件”合規(guī)包括經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)齊全等；“軟件”合格則要求經(jīng)營(yíng)提效以確保項(xiàng)目的投資回報(bào)率達(dá)標(biāo)。

對(duì)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，發(fā)改委確實(shí)在質(zhì)量上有著高要求。根據(jù)發(fā)改委去年6月發(fā)布的申報(bào)要求，REITs試點(diǎn)項(xiàng)目要滿足的條件不限于：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，且預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于 4%；首次發(fā)行的當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元，且擴(kuò)募不低于擬首次發(fā)行時(shí)資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

（應(yīng)采訪者要求，林瀟為化名）