經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 牛年年關(guān)，一家小型地產(chǎn)企業(yè)的投拓負(fù)責(zé)人陳生正忙著做2022年的拿地計(jì)劃，計(jì)劃將在這幾天敲定并提交。

“目標(biāo)是在某一線城市拿兩塊。”陳生計(jì)劃。

“太少了，怎么也得3塊吧。”公司領(lǐng)導(dǎo)回應(yīng)。

這讓陳生“壓力山大”，不是不想拿，而是沒(méi)有錢。公司可供調(diào)配的拿地資金有限，陳生需要像切蛋糕一樣將他們劃分開(kāi)，再一一調(diào)配，如果選擇總價(jià)在10億元的地塊，那么最多可以拿兩塊。如果選擇便宜一點(diǎn)的，比如6億元左右的，則最多可以拿三塊。

除了繳納一定比例的地塊保證金，一些城市還要求企業(yè)將起拍價(jià)110%的資金打入監(jiān)管賬戶，而這筆錢一般都在開(kāi)拍后10個(gè)工作日才能退回，這大大限制了陳生所在企業(yè)報(bào)名的地塊數(shù)量。他常常是掰著手指算錢，“有些地好，但錢不夠就拿不了”。

在集中供地的競(jìng)拍場(chǎng)上，一輪土拍中，資金實(shí)力雄厚的規(guī)模房企，報(bào)名的地塊數(shù)量可以達(dá)到十幾塊。但陳生通常只能報(bào)名1-2塊，這意味他幾乎沒(méi)有失手的機(jī)會(huì)，對(duì)地塊要更加“勢(shì)在必得”。一旦顆粒無(wú)收，就意味著公司在這個(gè)城市將“無(wú)米下鍋”——公司總共進(jìn)入的城市屈指可數(shù)，這將直接影響到企業(yè)生存。

更大的壓力在于，在小公司，拿地不能出任何差錯(cuò)，投資需要絕對(duì)精準(zhǔn)，“因?yàn)?022年拿地的錢都是靠2021年銷售回款來(lái)的，一旦項(xiàng)目滯銷就意味著公司現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。”陳生表示，小企業(yè)與大公司的最大區(qū)別在于，但凡有一個(gè)項(xiàng)目拿錯(cuò)了，公司很可能就搭在上面了，道理很簡(jiǎn)單：十個(gè)項(xiàng)目壞一個(gè)還行，但是兩個(gè)項(xiàng)目壞一個(gè)，就生存不下去了。

全國(guó)集中供地剛開(kāi)始時(shí)，陳生覺(jué)得中小型房企還算是有一些機(jī)會(huì)的：熱門地區(qū)可能對(duì)中小型房企來(lái)說(shuō)不太友好，但可以在22個(gè)重點(diǎn)城市之外尋找機(jī)會(huì)。但目前的市場(chǎng)行情下，大部分城市都意味著滯銷和虧本，陳生只能選擇加入重點(diǎn)城市的廝殺中。

除了“安全”外，還有利潤(rùn)方面的考慮。陳生解釋，放眼全國(guó)，除了上海，幾乎沒(méi)有哪個(gè)城市的利潤(rùn)可以做到10個(gè)點(diǎn)以上了。杭州以前可以做到8-10個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)，但2022年，陳生把杭州但凡超過(guò)6個(gè)點(diǎn)利潤(rùn)的項(xiàng)目都?xì)w為“好項(xiàng)目”之列。

對(duì)中小型房企而言，進(jìn)入一個(gè)新的熱門城市難度可以稱作“hard”級(jí)。許多房企進(jìn)入新城市，靠的都是犧牲利潤(rùn)空間，比如2021年杭州首次土拍時(shí)，正榮首進(jìn)杭州，就在臨安拍出了超過(guò)18000元/平方米的樓面價(jià)，這刷新了當(dāng)時(shí)杭州臨安的地價(jià)紀(jì)錄。如果加上自持9%的成本，折算實(shí)際地價(jià)接近2萬(wàn)元/平方米，而該地塊毛坯限價(jià)僅每平方米23000元左右。 

“我們中小企業(yè)是虧不起的。”陳生表示。為了拿地，尤其是為了進(jìn)入某些城市時(shí)，有的小房企會(huì)把成本算得很低，再將銷售端的價(jià)格算得很高，“比如車位算50萬(wàn)元一個(gè)”，其實(shí)還沒(méi)開(kāi)售就已經(jīng)知道虧了。

實(shí)際上，覺(jué)得拿地困難的不僅僅陳生這樣在小型房企工作的投拓負(fù)責(zé)人，一家TOP20房企的投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2022年，如果還只是將目標(biāo)聚焦在招拍掛上會(huì)“很難受”，得想找一些其他的渠道和方法，比如做一些代建業(yè)務(wù)和找一些金融機(jī)構(gòu)合作，看看 AMC（資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)）收的不良資產(chǎn)，是不是能一起盤活。

“自始至終，做面包都是我們引以為豪的能力。”這位投資負(fù)責(zé)人說(shuō)，所以即使現(xiàn)在自己的公司已經(jīng)不再有錢拿新的項(xiàng)目，他仍還是會(huì)去看項(xiàng)目。“我們沒(méi)有錢拿項(xiàng)目，不代表其他人沒(méi)有錢拿項(xiàng)目。企業(yè)從政府這邊買地，來(lái)烤面包賣給消費(fèi)者，只要這兩端都有需求，就可以做個(gè)手藝人來(lái)幫別人干”。

但對(duì)小企業(yè)來(lái)說(shuō)，這條路很難走通。陳生感嘆，大部分中小型房企在代建方面并不具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“道理也很簡(jiǎn)單，大企業(yè)不會(huì)找中小企業(yè)代建，中小企業(yè)代建業(yè)務(wù)只能找更小的企業(yè)代建。因?yàn)樽约涸谧雒姘矫鏇](méi)有競(jìng)爭(zhēng)力”。此外，做代建業(yè)務(wù)很難幫助中小企業(yè)快速發(fā)展。“不投錢就意味著不會(huì)虧錢，但也不掙錢”。

代建一般包括工程和營(yíng)銷兩方面，陳生介紹，代建費(fèi)用一般在4-7個(gè)點(diǎn)左右，現(xiàn)在7個(gè)點(diǎn)的很少了，通常給5個(gè)點(diǎn)費(fèi)用，如果加上人工工資、運(yùn)營(yíng)等方面3-4個(gè)點(diǎn)的成本，代建的純利潤(rùn)一般在1-2個(gè)點(diǎn)左右。“這意味著100億元的項(xiàng)目能賺一個(gè)億左右，而自己開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)則在6億-8億元左右，差價(jià)非常大”。

對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何長(zhǎng)大成為擺在眼前的困難，但陳生認(rèn)為，2016-2018年是行業(yè)里最后一輪上升周期，這也是中小企業(yè)沖規(guī)模的最后機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)了這波機(jī)會(huì)，靠目前銷售回款等自有資金滾動(dòng)，很難再長(zhǎng)大。

不過(guò)，相比于一些債臺(tái)高筑、搖搖欲墜的民企，陳生所在企業(yè)資金情況并不算糟糕。“2021年的地都拿對(duì)了，銷售回款率大約90%，沒(méi)有踩錯(cuò)一步節(jié)奏”，但陳生公司仍然開(kāi)啟大規(guī)模的降薪裁員行動(dòng)，一些部門被裁撤得只剩下部門負(fù)責(zé)人“孤軍作戰(zhàn)”，陳生也在11月份簽署了薪資打折的協(xié)議。

“這是出于對(duì)未來(lái)生存的悲觀預(yù)期。”陳生說(shuō)，規(guī)模小，意味著資金面上的弱勢(shì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱。“這一波，我們雖然沒(méi)倒下了，但也只是活著而已”，但企業(yè)本身的能力、競(jìng)爭(zhēng)力都沒(méi)有變。競(jìng)爭(zhēng)力作為企業(yè)本身最大的短板如果不補(bǔ)齊，是無(wú)法靠行業(yè)環(huán)境變化一直存活下去的。行業(yè)洗牌中，雖然有一些企業(yè)倒下了，但留下來(lái)的對(duì)手都是“大鱷”。“小對(duì)手死了，但是大對(duì)手更加強(qiáng)大了”，陳生將每一年都視為過(guò)河，“今年河里的水突然干了，蹚過(guò)去了，但是遇見(jiàn)下一條河的時(shí)候怎么辦？”