經(jīng)濟觀察網(wǎng) 陳哲/文 12月6日的中央政治局會議通報中，首次出現(xiàn)“房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)”的新提法。在12月8-10日的中央經(jīng)濟工作會議中，這個詞再次被重點提及，引發(fā)了高度關(guān)注。

“良性循環(huán)”這四字不難理解，是指事物之間互相關(guān)聯(lián)、互為依托、共同促進的發(fā)展過程。一般來說，良性循環(huán)具有正向、穩(wěn)定和持續(xù)的特征。那房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)又是什么呢？外部的解讀不少，但能系統(tǒng)性講清楚的不多。在我看來，理解好房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，是理解房地產(chǎn)新的發(fā)展模式和未來新秩序的基礎(chǔ)，其內(nèi)涵至少應(yīng)包括以下十個方面：

第一、是房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟社會之間的良性循環(huán)。過去房地產(chǎn)業(yè)“擁兵自重”，“重”當然也是客觀事實。2020年的房地產(chǎn)銷售額達到了17萬億，對GDP的影響占比達20%。斯蒂格利茨講，21世紀頭十年世界發(fā)展兩大引擎之一就是中國的城市化。因此房地產(chǎn)更是過去30年中國發(fā)展最大的驅(qū)動力。

如今，房地產(chǎn)業(yè)站在了歷史拐點，需要探索新的發(fā)展模式。其前提是在社會經(jīng)濟大局中做好重新定位，實現(xiàn)與整體經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。具體來說，房地產(chǎn)業(yè)在受益于整體經(jīng)濟發(fā)展紅利的同時，不可擠占過多的社會經(jīng)濟資源，應(yīng)在促進和穩(wěn)定經(jīng)濟社會發(fā)展中，發(fā)揮正向的作用，而不是脫離整體，尤其是脫離實體經(jīng)濟發(fā)展的基本盤。一業(yè)獨大、諸業(yè)萎頹的局面難以持續(xù)。

第二、是房地產(chǎn)業(yè)和金融行業(yè)之間的良性循環(huán)。今天的房地產(chǎn)正處于痛苦的去杠桿過程，過去房地產(chǎn)過度金融化和金融的過度房地產(chǎn)化，給經(jīng)濟帶來了巨大的風險。今年以來，恒大等一些高負債房企的相繼爆雷，警鐘長鳴，意在昭示行業(yè)：“大而不倒”是神話而非現(xiàn)實。

在這樣的趨勢里，行業(yè)主體確實該堅定跟過去高杠桿、高收益、高風險的發(fā)展模式說再見了。房地產(chǎn)市場過去短債長投，擠占過多乃至綁架過多金融資源，獲取超額收益的局面，定是翻篇兒了。

金融和地產(chǎn)之間的良性循環(huán)，應(yīng)當回歸經(jīng)濟常識、回歸社會平均收益率，回歸金融支持經(jīng)濟發(fā)展和支持城市化的初心。未來的金融體系，仍然會支持企業(yè)合理負債經(jīng)營，支持個人合理的住房資金需求。

第三、是房地產(chǎn)供求關(guān)系的良性循環(huán)。理想中的房地產(chǎn)供求市場，是行業(yè)主體真正去研究長期的市場空間規(guī)模和空間分布，積極順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化大局來制定發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)良性供求關(guān)系的建立，應(yīng)該將重點放在實際的居住改善性需求，而非金融屬性之上。房住不炒，是供求關(guān)系中理應(yīng)堅持的原則和定位。

真正搞清楚未來的國土空間格局是怎樣的，人口流向是怎樣的，住房需求前景是怎樣的，調(diào)研清楚新的家庭結(jié)構(gòu)、人均收入、居住習慣的改變?nèi)绾斡绊懳磥淼木幼⌒螒B(tài)，才有可能提供出高品質(zhì)的房屋產(chǎn)品和服務(wù)。

另外，供求關(guān)系的良性循環(huán)，還需要全行業(yè)在營銷環(huán)節(jié)上轉(zhuǎn)換思維、以終為始、對市場存有敬畏之心。尤其在8部委聯(lián)合維護市場秩序三年行動中，行業(yè)企業(yè)應(yīng)該積極加強預(yù)售資金監(jiān)管，嚴防貨不對版、虛假廣告、變相漲價、違規(guī)收款收費、挪用交易資金、散布不實消息等侵害消費者的行為。在供給側(cè)和交易端，實現(xiàn)持續(xù)的高品質(zhì)交付，才是建立起市場信任和品牌美譽的正確路徑。

第四、是形成產(chǎn)業(yè)鏈之間、尤其是開發(fā)企業(yè)與中小企業(yè)合作伙伴之間的良性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)之所以被認為是支柱行業(yè)、經(jīng)濟壓艙石，除了本身體量大之外，更在于它輻射的上下游產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模巨大。未來的市場，需要通過規(guī)范供應(yīng)鏈關(guān)系，來促進產(chǎn)業(yè)鏈條上各主體間的有力支撐和良性互動。讓房地產(chǎn)能夠?qū)ι舷掠涡纬奢椛鋷幼饔茫皇钱a(chǎn)生虹吸效應(yīng)。如果房地產(chǎn)扮演不好其在多產(chǎn)業(yè)中的中樞角色，甚至將風險也傳導(dǎo)到其他的行業(yè)，或者以優(yōu)勢市場地位去侵害合作伙伴利益、尤其是農(nóng)民工利益，房地產(chǎn)業(yè)的地位恐怕需要被認真重估。

第五、是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與資本市場之間的良性循環(huán)。這一點相對房地產(chǎn)與金融關(guān)系而言，更多是針對中小投資者。過去房地產(chǎn)市場的增長強勁，使得不動產(chǎn)資產(chǎn)的所有者收益巨大。但是過去的歷史證明，市場大起大落和企業(yè)經(jīng)營波動過大，形成的風險是不可估量的。未來，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該堅持市場化、法制化的原則，努力營造融資主體和國內(nèi)外投資者之間的信用體系，促使財務(wù)指標健康、經(jīng)營穩(wěn)健企業(yè)的合理正常融資，能得到有效支持，投資者的正當權(quán)益能得到有力保障。

第六、是實現(xiàn)房地產(chǎn)與土地財政的良性循環(huán)。過去30年中國的土地批租，給地方政府貢獻了約30萬億的資金，這為城市的發(fā)展注入了持續(xù)的、巨量的活力。

但在這個進程中，一些地方政府形成了嚴重的土地依賴癥，使得這些地方不僅有著強烈的抬高地價、縮小供給的動機，并且在每一輪調(diào)控中，也有意愿松綁政策，客觀上讓調(diào)控效果打了折扣。

不僅如此，土地財政也使得一些追求短期政績的政府，重視對土木工程大干快上得來的功績和效益，而忽視對基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、實體經(jīng)濟的久久為功的培育和扶持，對土地的依賴反而愈演愈烈。另外，土地價格過高，也使得營商和居住成本快速攀升，往往讓地方財政的土地依賴，走進了惡性循環(huán)。

土地財政之下，政府對土地的惜售，客觀上形成了房地產(chǎn)市場長年供不應(yīng)求的局面，從而導(dǎo)致房價長期的過快的上漲。集中供地制度的試行，和房地產(chǎn)稅試點的推進，可以被視作房地產(chǎn)與地方財政實現(xiàn)良性循環(huán)的有益探索。

第七、是實現(xiàn)購和租的良性循環(huán)。“房住不炒”的基調(diào)之下，租購并舉實際上是房地產(chǎn)行業(yè)建立“住”的多層級市場的題中應(yīng)有之義。但很顯然，我們不僅在購的供給上，存在很大結(jié)構(gòu)性改良空間，在租的方面，供求矛盾也非常大。

當然這幾年，政府加大了對租賃市場的支持，增加租賃型房屋的供應(yīng)，特別是鼓勵性產(chǎn)業(yè)和行業(yè)人才的定向供給加大。不過，要真正形成良性循環(huán)的租賃市場，不僅需要集中式的、政策式的供給，還需要更多私人住戶、分散式的供給。而這種供給的前提很大程度靠購在先。如果一味地打壓住房交易市場，租和購的循環(huán)難以徹底打通，租賃市場很可能成為一個政府包辦的市場，而失去創(chuàng)新活力。

第八，是房地產(chǎn)和城市的良性循環(huán)。前二三十年城市邊界大擴張中，房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出了對趨勢的敏銳判斷力和冒險精神，通過大量的住房和相關(guān)配套的投資建設(shè)，有力支撐了城市化，改善了城市居民的居住條件。

作為城市建設(shè)和運營的重要參與者，在城市化進入新的發(fā)展階段時期時，應(yīng)該再次順應(yīng)城市發(fā)展的新趨勢和新命題，努力在城市更新、舊城改造、產(chǎn)城融合、教育醫(yī)療養(yǎng)老、職住一體等課題上，培育新的市場競爭力。

第九、是開發(fā)建設(shè)和住房消費的良性循環(huán)。中國住房商品化已經(jīng)走過30年，房地產(chǎn)的增量部分逐步萎縮，正在大步走向存量市場，比如上海、北京等大城市的存量交易已經(jīng)超過了新房。圍繞房屋交易租賃、資產(chǎn)管理、房屋維修保養(yǎng)、設(shè)備設(shè)施升級維護、能耗管理等等需求正在蓬勃生長，一個有關(guān)住房的全生命周期消費市場正在形成。

過去，物業(yè)服務(wù)公司只是房地產(chǎn)企業(yè)的一個附屬類公司，如今他們的獨立發(fā)展壯大，也預(yù)示著相應(yīng)市場的起飛。但這個市場目前仍處在初級階段，未來房地產(chǎn)業(yè)要從過去做一次性消費的生意，轉(zhuǎn)向抓住有關(guān)住的全生命周期消費機會，仍有很大業(yè)務(wù)空間值得探索和挖掘。

第十、是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的碳的良性循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計，與房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)業(yè)是碳排放的大戶，在中國的3060計劃中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，理應(yīng)加大研發(fā)投入和管理創(chuàng)新，加大綠色建材的應(yīng)用和綠色供應(yīng)鏈的打造，讓更多的房屋在建造和使用中，達到碳中和。

在我看來，以上十個方面，應(yīng)該成為房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)的構(gòu)成要件，甚至是未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式和新秩序的基石。而這種良性循環(huán)的啟動、新秩序的形成，新模式的確立，前提是全行業(yè)能跳出歷史思維慣性和路徑依賴，從新的社會經(jīng)濟目標、新的重大供求矛盾著眼，徹底轉(zhuǎn)換思路、實現(xiàn)重新定位。