張雅楠/文 8月初，行事一向低調的太古地產接連舉行了兩場發(fā)布會，其一是與北京公交集團、北京市朝陽區(qū)政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，其二是發(fā)布了三里屯太古里社區(qū)營造效益報告。

兩場發(fā)布并非孤立事件，而是太古參與城市更新的兩個注腳。

我們先來看朝陽區(qū)政府、北京公交集團與太古地產的合作框架協(xié)議。合作的核心標的是北京公交集團保修二廠的場地，這塊地南鄰三里屯太古里北區(qū)北側，北鄰東直門外大街，東至三里屯路，西至新東路，占地約4.7萬余平方米，是北京公交集團在京面積排名前三的保修廠。

2017年，朝陽區(qū)政府與北京公交集團簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬按照疏解首都非核心功能要求，在公共交通、促進區(qū)域發(fā)展等方面開展深入合作。

2020年，太古地產提出動議，希望與朝陽區(qū)政府、北京公交集團合作，將新東路2號公交維修場站（即公交保修二廠）進行升級改造，作為商業(yè)與文化消費融合的新地標，這也是“三里屯北區(qū)北項目”的由來。

動議隨即得到響應，三方一致同意先簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，全力推進項目落地。

盡管目前只有一個框架協(xié)議，具體細節(jié)還有待探討落地，但三方對此次合作皆抱有熱切期待。

朝陽區(qū)政府對“三里屯北區(qū)北項目”寄予了厚望，在官方的表述中，這里將成為北京建設國際消費中心城市的重要承載區(qū)，成為世界級的商業(yè)和文化街區(qū)，成為中國面向世界的文化交流和展示窗口，成為世界一流地標。

對北京公交集團來說，這也是公交保障功能提升的一次契機。經(jīng)濟觀察報從北京公交集團資產管理中心了解到，北京公交集團保修二廠將進行整體搬遷，在朝陽區(qū)政府協(xié)調支持下，易址建設一個規(guī)模更大、維修能力更強的保修工廠，公交車保修功能完全騰空后，原址將由太古地產負責更新和運營為嶄新的商業(yè)項目，同時在項目中保留公交元素。

對太古來說，在寸土寸金的三里屯區(qū)域，獲得約4.7萬平方米土地，可以近水樓臺延續(xù)三里屯太古里的商業(yè)影響力，是難得的發(fā)展機會。

三里屯太古里是太古地產在中國內地首個以零售為主導的綜合發(fā)展項目，采用了開放式、低密度的布局，與100多個品牌合作開設了它們在北京乃至中國內地首店，被譽為“首店收割機”。

在三里屯的12年時間里，太古不僅提供了潮流前沿的消費體驗，也在一點一點改變著三里屯地區(qū)的風貌。這是太古地產一直提倡的經(jīng)營理念——創(chuàng)新衍變。

作為盡人皆知的“首店收割機”，太古在品牌、業(yè)態(tài)、活動上的創(chuàng)新自不必多言，而衍變的答案，我認為在三里屯的社區(qū)里。

2008年，三里屯南區(qū)開業(yè)，2009年三里屯北區(qū)開業(yè)，南北兩區(qū)并不相連，隔著那里花園、3.3等餐飲、零售項目，對一般的商業(yè)體來說，這是大忌，建筑不連貫，商業(yè)氛圍也容易被沖淡，但太古不僅沒有讓這種分散成為劣勢，反而將整個三里屯區(qū)域彌合為一個整體，帶動起了整個片區(qū)的商業(yè)活力。

這與太古里的建筑特點密不可分，“三里屯太古里的步道系統(tǒng)類似于棋盤式布局，這就使得訪客可以從不同的方向進入該場所，而非像傳統(tǒng)商業(yè)綜合體那樣只有單一少數(shù)的選擇。”三里屯項目優(yōu)化設計伙伴、歐華爾顧問有限公司羅健中解釋。

這種街道設計方式契合了“注視下的街道”理念，即街道上的人越多，街道就越安全，因為公眾的注視可以充當對城市環(huán)境的非正式監(jiān)控，而街道安全又直接關系到公共空間的質量以及人們在此進行日常活動的吸引力。

太古地產與清華大學建筑策劃與后評估中心聯(lián)合發(fā)布的三里屯太古里社區(qū)營造效益報告中，通過對研究區(qū)域興趣點密度的動態(tài)分析明顯看出，在過去12年中，整個三里屯地區(qū)的商業(yè)都在快速發(fā)展，且形成若干顯著的熱點地區(qū)，其中，三里屯太古里、那里花園和三里屯3.3大廈構成了核心活動區(qū)域。相反，公交保修二廠區(qū)域的興趣點幾乎為空白，這也成為了三里屯地區(qū)的待開發(fā)機會。

在屬地政府的支持下，三里屯太古里還做了很多突破。

例如，三里屯太古里和三里屯街道辦密切合作，推動了三里屯西街的更新改造，項目2017年啟動，改造完成后，為該地區(qū)增加了近300平方米的草坪和3000余株植物，同時重新粉刷了商業(yè)區(qū)兩側的200多個墩柱和花盆，營造了統(tǒng)一的社區(qū)外觀。

北三里是三里屯地區(qū)的老舊小區(qū)，太古聘請了專業(yè)的園林公司，改造了北三里小區(qū)一個約500平方米、年久失修的小花園，并負責改造后的日常維護。

單是三里屯南區(qū)與3.3大廈之間的用來攔車的樁子，就經(jīng)歷水泥球到不銹鋼柱子的多次改變。

三里屯太古里項目負責人馬澤丹希望整個區(qū)域有一個更好的、更協(xié)同的整體設計，“我們沒有嚴格地把紅線內外分開，作為一個商場，我們不希望客人有清晰的界限感，覺得這一步跨進來是太古里”。

我想，這也是朝陽區(qū)政府愿意將雅秀和公交保修二廠交由太古地產改造的原因之一。

不得不說，太古是一個非常善于合作的公司，它在北京、上海、成都、廣州等地，與遠洋、興業(yè)、陸家嘴等等企業(yè)合作開發(fā)，往往都愿意選擇50：50的股權比例，并保持著友好的開發(fā)運營狀態(tài)。

這種合作狀態(tài)也延續(xù)到了北京三里屯屬地。“我們與市、區(qū)及街道各級政府通力合作，整個三里屯社區(qū)變得更好，這讓我們的努力更有意義，也體現(xiàn)了太古地產致力于優(yōu)化提升旗下項目周邊更廣闊社區(qū)的不懈追求。”太古地產行政總裁白德利說。

這是一種與城市深度捆綁的發(fā)展思路，在北京并不乏這樣的先例，中國國貿即是典型，1990年國貿一期開業(yè)、1999年國貿二期建成、2010年和2017年國貿三期AB階段分別建成，2018年國貿中心東樓改造竣工，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，國貿中心已經(jīng)成為總體占地面積17公頃、總建筑面積超過110萬平方米的現(xiàn)代化商務中心，聚集了北京市70%以上的超甲級寫字樓，擁有北京市90%的國際金融機構、50%的跨國地區(qū)總部，成為北京CBD的代名詞。

和CBD國貿遙相呼應的三里屯太古里，也有望成為北京另一個商業(yè)巨無霸。

今年1月，太古地產就收購了位于三里屯太古里南區(qū)和北區(qū)之間的15號樓，目前正在改造中，預計改造完成后，15號樓將與北區(qū)融為一體，連接起瑜舍酒店和太古里南北兩區(qū)。