經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 雖然6宗的供地規(guī)模不及北京、廣州等其他城市，但深圳首場集中供地含金量依舊十足，吸引了包括萬科、碧桂園、金地、保利、中海、招蛇等在內(nèi)超過20家房企圍獵。

這場跌宕起伏的土拍大戲，房企最終爭奪的僅有3宗地塊，另外2宗深汕特別合作區(qū)宅地及龍華人才住房用地已提前敲定。

競拍過程中，光明鳳凰地塊、寶安西鄉(xiāng)地塊很快決出結(jié)果，這場土拍競爭主要發(fā)生在南山西麗地塊上。“西麗宗地從報名開始，參拍企業(yè)數(shù)量就不多。”一家參拍房企投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：“其他房企不參加，因?yàn)樗麄兯悴贿^賬，沒法賺錢。” 

令人最意想不到的是，龍光和萬科、特建發(fā)（深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，下同）聯(lián)合體為了爭奪南山西麗地塊，前后耗時近兩個小時，進(jìn)行195輪廝殺。最終龍光戰(zhàn)勝萬科聯(lián)合體笑到最后。深圳首場集中拍地，龍光獲得兩宗地，另一宗被佳兆業(yè)搶到。

密集集中供地下，利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯和盈利測算顆粒度逐步縮小，房企投資邏輯也在分化。“龍光和萬科能爭奪這么長時間，是因?yàn)樗麄冇X得這宗地能賺錢。”上述房企投資人士表示。

兩小時、195輪

“29號，69億元，第三次！”

5月13日下午17：06，當(dāng)主持人敲下最后一槌，深圳土地房產(chǎn)交易中心拍賣大廳內(nèi)，所有屏息凝神的圍觀者終于長吁一口氣。

“總算結(jié)束了。”窸窸窣窣的說話聲伴隨著掌聲四起，競買席的后排，龍光投拓團(tuán)隊(duì)放下手中29號牌，起身相互握手，臉上露出久違的笑容。

一場耗時103分鐘的兩方拉鋸戰(zhàn)落下帷幕。在深圳土拍市場上，如此長久的舉牌時間要追溯回2019年6月，那場土拍的最后贏家同樣是龍光，豪擲65.85億元從央企中海地產(chǎn)嘴邊奪下深圳龍華民治地塊。

而這一次，競爭依舊白熱化，只是龍光的對手換成了萬科、特建發(fā)聯(lián)合體，角逐的是深圳南山西麗宗地。

出讓公告顯示，南山西麗宗地計容總建面約29.18萬平方米，其中辦公15萬平方米，地上商業(yè)1.5萬平方米，酒店4萬平方米，地下商業(yè)1萬平方米，可售人才住房7.21萬平方米。

除此之外，地塊還包括400平方米的便民服務(wù)站、1500平方米的老年人日間照料中心，650平方米的黨群服務(wù)中心、600平方米的物業(yè)服務(wù)用房以及1500平方米的熟食中心。以此估算，住宅面積占比僅24.7%，商辦業(yè)態(tài)占比高達(dá)73.7%。

開拍前，不少房企投拓人士對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，這宗地的住宅面積太少，參拍積極性不高。最終的競拍現(xiàn)場，西麗宗地僅吸引了招蛇、萬科特建發(fā)聯(lián)合體與龍光3家報名企業(yè)。但招商蛇口僅出了一輪底價便退出，最終變成龍光和萬科、特建發(fā)的拉鋸戰(zhàn)。

屈指可數(shù)的參與者絲毫不影響西麗宗地成為深圳首場集中土拍的“黑馬”。該地塊是此次唯一一宗不受“雙限雙競”規(guī)則束縛地塊，掛牌起始價47.6億元，結(jié)局以價高者勝。

每輪1000萬元的增幅，兩大房企一直沉著追趕，“真的是大意外，沒想到這塊地價格還可以拍到這么高。”當(dāng)大屏幕上的價格停留在52.1億元時，一位房企投拓人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，已經(jīng)超出他們的預(yù)期了。

人頭簇動的拍賣大廳里，陸續(xù)有房企投拓離場。然而，爭奪并沒有就此終止。余下一個小時內(nèi)，萬科與龍光輪番廝殺，誰也不甘示弱，就連土拍主持人都忍不住調(diào)侃了一句， 我的節(jié)奏再稍微放快一點(diǎn)。

經(jīng)歷195輪較量，龍光終究以69億元擊敗萬科、特建發(fā)聯(lián)合體。除去無償移交的便民服務(wù)站、老年人日間照料中心、黨群服務(wù)中心，不得轉(zhuǎn)讓的物業(yè)服務(wù)用房，折合下來，樓面地價約2.39萬元/平方米。

如果說，七年前以溢價率85%奪下深圳白石龍地王的龍光還是深圳土拍圈一匹 “黑馬”，如今，這家潮汕房企已然成為稱霸深圳土拍的一方“梟雄”——當(dāng)天下午早些時候，龍光還從19家房企中突圍而出，以最高限價10.88億元和1.12萬平方米的配建人才房面積斬獲光明鳳凰宗地。

賺個流量

“來勢兇猛”，這是現(xiàn)場房企對龍光的印象。但出手闊綽背后，龍光需要直面的是盈利拷問。

西麗宗地從47.6億元到69億元，高達(dá)44.96%的溢價率出乎眾人意料。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，出讓前，相關(guān)部門向幾家開發(fā)商探過口風(fēng)，他們是否接受設(shè)定的出讓條件以及起拍價。當(dāng)時每家房企態(tài)度各異，有的企業(yè)表示按照起拍價，這宗土地達(dá)不到自家的投資刻度，希望調(diào)整指標(biāo)；有的企業(yè)認(rèn)為這宗地的現(xiàn)金流回正時間相對太慢。

商辦去化速度遠(yuǎn)低于住宅，這一指標(biāo)配比過高讓多家房企對西麗宗地的“賬本”望而卻步。“我們沒有報名西麗宗地，主要與公司風(fēng)格相關(guān)。其實(shí)在我們公司前期研判中，投拓團(tuán)隊(duì)都覺得西麗宗地還是可以參拍一下，不過這宗地的掛牌條件中部分要自持，大量商辦，很難算賬，決策層最后選擇放棄。”一家參拍房企的投資人士稱。

龍光能否算得過賬？基于對商業(yè)部分的定價、盈利邏輯存在差異，每家房企對西麗宗地的封頂價估算各不相同。

“我們對商辦業(yè)態(tài)并不是特別樂觀，尤其是深圳商辦空置率較高背景下，我們對商業(yè)部分的定價難以持高。”上述房企投拓人員稱。

一家Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人也表示，如果后續(xù)商辦打造成純辦公業(yè)態(tài)，從現(xiàn)狀來看，現(xiàn)金流和盈利空間肯定是無法實(shí)現(xiàn)的。

光明鳳凰宗地從競地價到競1萬平方米以下的人才住房面積，一路節(jié)奏迅速，每一輪幾乎都有兩三個號碼牌同時舉起。然而，當(dāng)配建人才住房面積達(dá)到1.1萬平方米的時候，現(xiàn)場陷入膠著，主持人不得已兩次調(diào)整競拍幅度。

上述Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人坦言，按照各家房企的成本控制情況，1萬平方米人才住房面積尚可以實(shí)現(xiàn)少量利潤。但成交的1.12萬平方米，只能是個保本價。“賺個流量吧。”他說。

值得關(guān)注的是，光明鳳凰宗地的建面僅4.08萬平方米，扣除配建，可售建面僅2.96萬平方米。開拍前，一位龍光內(nèi)部人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，如果體量太小的地塊，龍光意愿不大。

從區(qū)位上看，光明鳳凰宗地毗鄰光明目前最成熟的鳳凰城片區(qū)，臨近光明城高鐵站，后期住宅銷售均價限價4.89萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修），與鳳凰城片區(qū)目前在售新盤宏發(fā)萬悅山的備案均價持平。

事實(shí)上，深圳的土拍市場難度要高于北上廣。供應(yīng)稀缺促使各地房企蜂擁前來，激烈哄搶下，地塊利潤率也被壓縮到極致。

同天出讓的寶安西鄉(xiāng)宗地，掛牌起始價17.54億元，開拍3分鐘達(dá)最高限價25.44億元；隨后的競?cè)瞬抛》棵娣e配建環(huán)節(jié)，叫價從6530平方米飛奔至3.2萬平方米，不到10分鐘內(nèi)溢價3.9倍。

由于無人應(yīng)答，佳兆業(yè)旗下的深圳市金桂商務(wù)信息有限公司憑借25.44億元+配建3.12萬平方米人才住房將這宗地收入囊中。

最終人才房配建規(guī)模是初始配建面積的4.8倍。寶安西鄉(xiāng)宗地的總建面約6.74萬平方米，兩相對比，建成后無償移交政府的規(guī)模高達(dá)46.3%。

粗略估算，該宗地折合可售樓面地價7.03萬元/平方米，后期商品住房限價8.33萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。“從地價與銷售限價來比對，這個競得結(jié)果太激進(jìn)，已經(jīng)激進(jìn)到有點(diǎn)不理智了。”上述參拍房企的投資人士感慨。

投資邏輯

一邊是難算賬，一邊是開發(fā)商前赴后繼搶地，賺錢難題阻擋不了深圳市場對房企的誘惑。競拍結(jié)束的公開口徑中，龍光大力稱贊西麗宗地是“深圳此次集中供地中面積最大的一幅商住地塊，頗為稀缺”、“地貨比合理，利潤有保障”。

佳兆業(yè)為深圳集中拍地配置了一支豪華投拓陣容：佳兆業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁李海鳴親自帶隊(duì)到現(xiàn)場，舉牌的是佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、深圳集團(tuán)總裁劉立好。一位接近佳兆業(yè)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，敢拿肯定有信心。

集中供地的游戲新規(guī)下，房企投資邏輯和盈利測算的顆粒度正在逐步縮小。

以西麗宗地為例，上述Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人說，招商、萬科聯(lián)合體和龍光參拍的邏輯是，如果住宅能在7個月內(nèi)周轉(zhuǎn)，今年內(nèi)依然能夠貢獻(xiàn)年度銷售業(yè)績。

西麗宗地規(guī)定可售人才住房總套數(shù)不少于960套，基準(zhǔn)售價不高于 5.28萬元/平方米，最高售價不高于5.54萬元/平方米。以此估算，可售人才住房貨值介于38.07-39.94億元之間。

除了住宅，另一個變現(xiàn)途徑是從占比高達(dá)73.7%的商辦指標(biāo)中提高盈利能力。“如果按照正常商辦業(yè)態(tài)去打造的話，這部分價值提升是比較難的；若想拔高商辦部分的價格，具備可能性的辦法之一是打造成類住宅性質(zhì)。”上述房企投拓人員舉了個例子，比如居住地塊的商業(yè)部分，一層依然是臨街商鋪，二三層則打造成商業(yè)公寓，這樣后期售價就可以大幅抬高。

按照出讓文件，西麗宗地的辦公與商業(yè)部分可分割轉(zhuǎn)讓。在深圳，居住用地限地價與售價，諸如商業(yè)公寓的類住宅業(yè)態(tài)早已存在。各家開發(fā)商通過配套商業(yè)指標(biāo)創(chuàng)造溢價，打造企業(yè)公館或類住宅產(chǎn)品。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，2020年底，大部分深圳房企對于“商鋪報建突破”并沒有太大把握。但去年11月萬科拿下寶安尖崗山地塊后，規(guī)劃的類住宅方案獲批，促使地塊的商業(yè)面積盈利空間實(shí)現(xiàn)較大突破，讓房企看到社區(qū)配套商業(yè)變現(xiàn)的可能性，對于地塊商業(yè)部分的價值判斷上升了一個層級。

萬科和龍光，都曾在深圳相對中心的區(qū)域?qū)⑸剔k成功改造成類住宅并實(shí)現(xiàn)較好的去化。“商辦部分確實(shí)要規(guī)劃成公寓銷售才能盈利，但西麗宗地的區(qū)位比較敏感，不知道后期龍光能不能做成。”上述Top20房企深圳區(qū)域投資負(fù)責(zé)人表示，在中心位置商辦改公寓或別墅的風(fēng)險比較大。“這是灰色地帶，相關(guān)部門很有可能隨時出政策收緊。”

測算邏輯的調(diào)整在于補(bǔ)倉迫切感。2014年以來，龍光在深圳屢屢拿下的“面粉”價格幾乎等同于“面包”價，高周轉(zhuǎn)能力讓龍光在這些地塊開發(fā)中嘗到不少甜頭的同時，深圳土地供應(yīng)稀缺現(xiàn)狀疊加舊改轉(zhuǎn)化緩慢導(dǎo)致龍光在此的儲備告急。

截至2020年底，龍光在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備多達(dá)4960.66萬平方米，占比高達(dá)69.6%；但深圳土儲僅407.23萬平方米，占比5.7%。

佳兆業(yè)的拓儲需求則更為細(xì)化。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，寶安西鄉(xiāng)宗地是佳兆業(yè)內(nèi)部為西部戰(zhàn)略而進(jìn)行的投資，后續(xù)這宗地塊將由佳兆業(yè)前海投資發(fā)展有限公司開發(fā)，而非佳兆業(yè)深圳地產(chǎn)公司。

佳兆業(yè)前海投資發(fā)展有限公司去年為開發(fā)深圳西部成立，與佳兆業(yè)深圳公司并屬于城市級公司。“以往佳兆業(yè)的貨值、開發(fā)樓盤更多聚焦在深圳東部，西部項(xiàng)目相對較少。但這兩年，以南山、寶安為主的深圳西部房價水漲船高，佳兆業(yè)也開始重視西部了。”上述接近佳兆業(yè)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。