經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2021年第一季度的上海寫字樓市場(chǎng)，創(chuàng)下了9個(gè)季度以來(lái)的最高凈吸納量紀(jì)錄，21.6萬(wàn)平方米，同時(shí)把空置率打到了22%。復(fù)蘇的原因指向了一個(gè)行業(yè)——互聯(lián)網(wǎng)。

辦公市場(chǎng)有著非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)特性，與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相連。近20年發(fā)展，讓上海形成了幾大互聯(lián)網(wǎng)聚集地，沿著上海中環(huán)線從張江順時(shí)針轉(zhuǎn)到漕河涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)，形成了圍繞著中環(huán)線集聚的產(chǎn)業(yè)版圖。

這一傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)版圖正發(fā)生變化，不僅B站和美團(tuán)的總部相繼落戶楊浦濱江，前灘和徐匯濱江等新興區(qū)域也正成為新選擇。2021年第一季度的凈吸納量中，超過(guò)六成互聯(lián)網(wǎng)公司選擇了徐匯濱江和前灘等比較熱點(diǎn)的次中心區(qū)域。

三個(gè)中心

在上海長(zhǎng)寧區(qū)，從地鐵 2 號(hào)線中山公園地鐵站向西出發(fā)到虹橋火車站地鐵站沿線，聚集著眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部。

中山公園站附近坐落著餓了么上海總部，下一站婁山關(guān)路地鐵站300米左右有拼多多總部，北新涇地鐵站和淞虹路相鄰的地鐵站附近則分別駐扎了美團(tuán)總部和攜程、京東、愛(ài)奇藝的上海總部。

除了這些廣為人知的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，長(zhǎng)寧還聚集了大大小小數(shù)千家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。時(shí)任長(zhǎng)寧區(qū)委書記王為人曾在2020年7月的政府工作報(bào)告中表示，長(zhǎng)寧區(qū)有4900多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、200多家人工智能企業(yè)，貢獻(xiàn)了上海互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的23.1%。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，長(zhǎng)寧區(qū)過(guò)去5年GDP年均增速達(dá)到7.9%，在中心城區(qū)位列第一。

“上海辦公體量比較大，企業(yè)選擇權(quán)大，落地區(qū)位主要看各區(qū)的政策和政府力度扶持。”中國(guó)城市治理研究院研究員、上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院副教授俞俊利表示。包括長(zhǎng)寧區(qū)在內(nèi)，張江、漕河涇幾個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集地的相關(guān)政府機(jī)構(gòu)都會(huì)在土地、稅收等各方面提供一定的資源傾斜。

長(zhǎng)寧區(qū)一直以來(lái)打造的是總部經(jīng)濟(jì)，在吸引互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)落地時(shí)采用的是區(qū)政府出面談判的模式，俞俊利告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)：“為了吸引頭部企業(yè)總部落地在長(zhǎng)寧區(qū)，區(qū)政府官員會(huì)和企業(yè)進(jìn)行談判，派出的都是較高層級(jí)的官員。”

而在行業(yè)準(zhǔn)入方面，長(zhǎng)寧區(qū)率先試點(diǎn)“一照多址”“一證多址”等改革，降低互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)制度性交易成本，并實(shí)施市場(chǎng)輕微違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為免罰清單，出臺(tái)的區(qū)級(jí)清單覆蓋了10個(gè)市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域的42項(xiàng)事項(xiàng)。

長(zhǎng)寧區(qū)投資促進(jìn)辦公室主任張?jiān)丛_表示，2020年前7月，長(zhǎng)寧區(qū)適用免罰清單案件25件，其中網(wǎng)絡(luò)科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)相對(duì)集中。

俞俊利介紹，在2018年-2020年期間入駐長(zhǎng)寧的包括高科技、生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)等高新企業(yè)都是采用“一事一議”的方式引入的。“這意味著談判的彈性會(huì)比較大。”他補(bǔ)充，“主要是一些獨(dú)角獸企業(yè)，大中型企業(yè)，因?yàn)殚L(zhǎng)寧區(qū)總部經(jīng)濟(jì)對(duì)規(guī)模還是有一定要求的。”

相比于長(zhǎng)寧區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)模式，更多中小型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)則選擇聚集到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)中。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租戶占比中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比從2018年的22%上升至2020年的25%，遠(yuǎn)高于第二名工業(yè)品制造業(yè)占比。2020年，漕河涇和張江互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)均為園區(qū)內(nèi)占比最高的行業(yè)，占比均超過(guò)了30%。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆虅?wù)園區(qū)承載了國(guó)家科技創(chuàng)新孵化器的主要功能，加之租金優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)集聚以及政府激勵(lì)政策吸引了眾多電商、游戲開發(fā)等網(wǎng)絡(luò)科技企業(yè)將總部、研發(fā)和辦公選址在商務(wù)園區(qū)。

高力國(guó)際華東區(qū)一名負(fù)責(zé)人表示，尤其對(duì)于初創(chuàng)型的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首選是張江和漕河涇這樣的核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)。除了人才和租金方面的考慮，與寫字樓相比，產(chǎn)業(yè)園區(qū)相對(duì)充裕的辦公空間也為企業(yè)日后的擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己玫臋C(jī)會(huì)。“此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資活動(dòng)也相當(dāng)活躍，今后伴隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，融資能夠得到較好的解決，這可以使得企業(yè)迅速做大做強(qiáng)。”

高力國(guó)際華東區(qū)研究部董事袁曉超告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，頭部的互聯(lián)網(wǎng)公司有能力跳脫出傳統(tǒng)聚集區(qū)去其他地方落地，比如稅收、業(yè)務(wù)線、高科技人才落戶等方面是否有支持都是他們選址考慮因素。“這些都是無(wú)法在賬面上體現(xiàn)的。”他表示。

但更多中小型企業(yè)一般不會(huì)跳脫出傳統(tǒng)的聚集區(qū)域。漕河涇開發(fā)區(qū)一位招商負(fù)責(zé)人表示，中小型互聯(lián)網(wǎng)公司往往非常看中整個(gè)園區(qū)的氛圍和基因，關(guān)注自己的“鄰居”是誰(shuí)，關(guān)注投資方企業(yè)和上下游企業(yè)是不是也在附近等問(wèn)題。

“很多中小型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是沖著人才來(lái)的。”該名負(fù)責(zé)人表示，互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)人才的需求量非常大，因此人才的獲取成本和便利性是企業(yè)考慮的重要因素。園區(qū)內(nèi)的騰訊、字節(jié)跳動(dòng)等頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及數(shù)量眾多的中小互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都聚集了大量的人才，“在這邊招人也比較容易。”

需求活躍

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，互聯(lián)網(wǎng)公司近期在張江和漕河涇兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)動(dòng)作頻頻，騰訊和叮咚買菜都在去年第四季度和今年第一季度分別在漕河涇和張江兩次擴(kuò)租。字節(jié)跳動(dòng)和喜馬拉雅也于去年四季度在張江擴(kuò)租超過(guò)1萬(wàn)平方米。

上述漕河涇招商負(fù)責(zé)人表示，繼字節(jié)跳動(dòng)去年租下了漕河涇合川路地鐵站附近一幢辦公樓后，目前漕河涇中心的三幢樓正在裝修中，裝修好了將迎來(lái)字節(jié)跳動(dòng)的入駐，租賃面積超過(guò)18萬(wàn)平方米。

“張江、漕河涇雖然有一定的空置率，但大部分都是新出來(lái)的項(xiàng)目，在張江、漕河涇一些產(chǎn)業(yè)比較集聚的區(qū)域，整體來(lái)講是比較缺房子的，比較大的租賃面積非常有限。”上述辦公樓選址租賃的負(fù)責(zé)人表示。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金水平為3.8元/平方米/天，環(huán)比上升1%；張江、漕河涇和金橋等核心子市場(chǎng)表現(xiàn)出色，分別上漲1.2%、1.1%和2%；

不斷擴(kuò)租和租金上漲背后是持續(xù)旺盛的需求。2020年，上海第三產(chǎn)業(yè)中，“互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)”同比增長(zhǎng)最快，達(dá)到了23.3%。

漕河涇某互聯(lián)網(wǎng)大廠的一位技術(shù)開發(fā)人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，今年招人特別難，“去年招人非常嚴(yán)格，今年只要差不多的都要，真的太缺人”。本來(lái)簽約好的應(yīng)屆生又被園區(qū)內(nèi)其他互聯(lián)網(wǎng)公司搶走了兩個(gè)，“現(xiàn)在即使開出幾十萬(wàn)的年薪，畢業(yè)生也并不好找。”

一名正在考慮跳槽的程序員表示，因?yàn)榻衲晷星楸热ツ旰锰嗔恕９緲I(yè)務(wù)在不斷擴(kuò)展，“缺人”是大小互聯(lián)網(wǎng)公司都面臨的問(wèn)題。他算了一筆賬，去年3月份，字節(jié)跳動(dòng)估值在1400億美元左右，目前已經(jīng)逼近了4000億美元，這意味著期權(quán)價(jià)值也翻了幾倍，所以很多人都躍躍欲試。今年業(yè)務(wù)擴(kuò)張和缺人導(dǎo)致薪資普遍大方，所以跳槽很普遍，他補(bǔ)充說(shuō)。

上述漕河涇招商人員也向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，去年疫情期間，諸如在線電商、游戲等公司發(fā)展十分蓬勃，近期來(lái)看，辦公樓里的游戲公司很多，想租1萬(wàn)平方米以上的大有人在，“有些新興的游戲公司，一上來(lái)就說(shuō)要租一兩棟樓”。

后起之秀

“漕河涇租金普遍在5塊錢左右，徐匯濱江稍微貴一點(diǎn)，但也能接受。主要是看中附近有上下游產(chǎn)業(yè)公司，聯(lián)系起來(lái)比較方便。”這是正準(zhǔn)備搬家的一名科技公司負(fù)責(zé)人的考慮，浸潤(rùn)行業(yè)多年，他觀察到，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的聚集地從老牌的長(zhǎng)寧、張江和漕河涇三極，也在部分向楊浦和徐匯濱江聚集。

“互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對(duì)辦公地點(diǎn)的選擇上，需求最活躍的還是以張江和漕河涇為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但一些新興板塊也越來(lái)越受到互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)青睞。”上述高力國(guó)際的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些新興板塊具有較強(qiáng)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，不僅有更具競(jìng)爭(zhēng)力的租金水平，在軌道交通、商業(yè)配套、高品質(zhì)教育以及其他生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施方面都比一些成熟的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)更受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工期待。“以徐匯濱江為例，該區(qū)域明確的科技、媒體等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下，包括騰訊、阿里巴巴、游族、網(wǎng)易等頭部企業(yè)聚集，芒果電視、央視等傳媒也自建了一些總部。隨著相關(guān)企業(yè)的逐步入住，產(chǎn)業(yè)上下游集聚效應(yīng)就越發(fā)明顯，今后的吸引力也將日益增強(qiáng)。”

不過(guò)，不同類型的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址上的考慮因素仍有差異，張?jiān)奖硎荆鏕oogle這樣的頭部資訊服務(wù)類外資互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址核心商務(wù)區(qū)陸家嘴超甲級(jí)寫字樓，選址優(yōu)先考慮的是品牌門戶效應(yīng)、區(qū)域外資營(yíng)商環(huán)境和樓宇品質(zhì)。內(nèi)資頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)會(huì)受到較多政策扶持和引導(dǎo)，而選址片區(qū)有特定政策支持的樓宇，如徐匯濱江西岸智塔AI Tower已經(jīng)形成國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集群，人工智能產(chǎn)業(yè)高地，入駐包括阿里巴巴、依圖科技、上海鯤鵬等頭部以及中小型上下游AI企業(yè)。

此外，楊浦區(qū)也逐漸獲得互聯(lián)網(wǎng)公司的青睞。今年3月，字節(jié)跳動(dòng)正式簽約入駐楊浦區(qū)的尚浦領(lǐng)事，總面積3.2萬(wàn)平方米，約有3000人入駐。去年7月，字節(jié)跳動(dòng)就曾表示，未來(lái)3年，上海員工將從目前的6000余人增至2萬(wàn)人，抖音電商板塊也將落戶上海。同年11月，素來(lái)喜歡“租房”的美團(tuán)斥資65億美元拿下楊浦濱江地塊用于建設(shè)新上海總部基地。而2021年年初，B站以81億元拍得了楊浦區(qū)東外灘近13萬(wàn)平方米的地塊作為新總部，與美團(tuán)成為鄰居。

這與楊浦區(qū)政府對(duì)科創(chuàng)企業(yè)的支持分不開。高力國(guó)際華東區(qū)研究部董事袁曉超表示，美團(tuán)和B站拿地的樓面價(jià)大概在22000-23000元左右，加上建造成本3萬(wàn)多，如果去買附近一幢現(xiàn)成的辦公樓，沒(méi)有5萬(wàn)-6萬(wàn)的單價(jià)很難能拿得到自己滿意的樓。“一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)工位布局和公共區(qū)域的設(shè)施要求會(huì)比較高，自己建造辦公樓也是一個(gè)比較好的選擇。”

此外，在政府支持下拿地不僅利于成本控制，以后園區(qū)成熟了，物業(yè)估值還會(huì)上升。從房地產(chǎn)的角度考慮，固定資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也比較強(qiáng)，這也是吸引互聯(lián)網(wǎng)巨頭們落地楊浦蓋樓的原因。

2020年8月，上海市楊浦區(qū)區(qū)長(zhǎng)薛侃曾公開表示，楊浦區(qū)現(xiàn)有8000多家科技型企業(yè)，700多家國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)中，在線新經(jīng)濟(jì)企業(yè)561家，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收近700億元，占高新技術(shù)企業(yè)營(yíng)收比重近70%。他還表示，楊浦將在濱江岸線上打造一個(gè)千億級(jí)產(chǎn)值的在線新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)園，努力使其成為上海乃至全國(guó)在線新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的示范區(qū)。

“楊浦區(qū)作為中心城區(qū)，舊城改造和轉(zhuǎn)型相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較晚的，楊浦區(qū)是雙創(chuàng)的策源地，所以在舊城改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中會(huì)基于雙創(chuàng)的考慮導(dǎo)入一些產(chǎn)業(yè)。從上海的目前的發(fā)展來(lái)說(shuō)，新興產(chǎn)業(yè)包括在線新經(jīng)濟(jì)是比較好的一個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。”俞俊利表示，所以楊浦區(qū)在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)方面引進(jìn)力度是比較大，也是重點(diǎn)的突破的方向。“楊浦區(qū)以前有許多老廠房，而這些過(guò)去的工業(yè)殘留如今都在轉(zhuǎn)型改造為科創(chuàng)企業(yè)騰地。”他說(shuō)。