2020年4月29日，人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹在在由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉辦的第十七屆（2020）藍(lán)籌年會(huì)上發(fā)表了主題演講。

從深圳經(jīng)營貸流入樓市“風(fēng)波”到杭州、蘇州樓市成交放量，從房企圍獵成都土地到廈門百億地王誕生，伴隨提振經(jīng)濟(jì)政策而來的房地產(chǎn)沖動(dòng)，在后疫情時(shí)代蠢蠢欲動(dòng)。

很多房地產(chǎn)人士堅(jiān)持房地產(chǎn)周期論，從2008年到2014年為6年一個(gè)周期，從2014年到2020年又是一個(gè)周期，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下一個(gè)周期，業(yè)內(nèi)人看法并不相同。由此形成的行業(yè)分化也在加劇，一部分房企選擇轉(zhuǎn)型或進(jìn)行多元化布局；一部分房企還在加杠桿開疆拓土，進(jìn)一步擴(kuò)展規(guī)模。

在人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹看來，一些企業(yè)賭限購等調(diào)控政策放松面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前開發(fā)增速快于銷售增速的背景下，房企更應(yīng)該聚焦修煉內(nèi)功，提升投資力、產(chǎn)品力和銷售力。

以下為秦虹在2020年藍(lán)籌年會(huì)上演講內(nèi)容：

最近不斷看到行業(yè)一些消息，比如深圳兩千萬豪宅排隊(duì)，上海四千萬豪宅秒光，江浙又出地王，土地溢價(jià)率超過50%等等，大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較樂觀的。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的確在恢復(fù)中，一季度全國商品房銷售面積增速-26.3%，3月一個(gè)月比前兩個(gè)月恢復(fù)了13.6個(gè)百分點(diǎn)，我認(rèn)為相當(dāng)不錯(cuò)。一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增速是-16.1%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是-7.7%，好于固定資產(chǎn)投資的同比增速。

在行業(yè)對(duì)未來預(yù)期比較樂觀的情況下，這個(gè)時(shí)候我覺得更需要冷靜，更多考慮未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

4月8日的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前我們面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的國際疫情和世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要堅(jiān)持底線思維，做好較長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化的準(zhǔn)備。

對(duì)房企來說，底線思維就是做好充分應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。疫情后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？概括起來有三個(gè)。

第一、需求弱化風(fēng)險(xiǎn)，疫情對(duì)人們收入預(yù)期及實(shí)際收入下降的影響將導(dǎo)致需求弱化。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全國居民人均可支配收入扣除價(jià)格因素實(shí)際下降3.9%。未來就業(yè)預(yù)期和收入預(yù)期都下降的情況下，非常影響居民的購房置業(yè)計(jì)劃。

今年一季度房地產(chǎn)銷售面積同比下降26%，增速雖然比1、2月有明顯回升，但對(duì)全年影響仍然非常大。根據(jù)近十年商品房銷售統(tǒng)計(jì)來看，一季度商品房銷售面積占全年15%左右，照此推斷，即使后9個(gè)月銷售不再下降，今年全年的銷售面積至少也會(huì)下降5%。

房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴銷售回款，如果需求層面受到影響，今年房企壓力會(huì)非常大，對(duì)企業(yè)經(jīng)營會(huì)產(chǎn)生很大風(fēng)險(xiǎn)，所以我們需要考慮銷售回落的風(fēng)險(xiǎn)。

第二、經(jīng)營現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度房企實(shí)際到位資金增速是-13.8%，這是歷史上從來沒有過的。過去四年時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)是相對(duì)比較好的年份，2016到2019年連續(xù)4年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品銷售額之比都低于100%，也就是企業(yè)投出的錢是小于銷售收入的，但今年一季度這個(gè)比重達(dá)到107%。

從十幾年房地產(chǎn)實(shí)際情況來看，凡是房地產(chǎn)開發(fā)投資額低于商品房銷售額的年份，開發(fā)企業(yè)日子相對(duì)比較好過。比如2009年后，在寬松貨幣政策環(huán)境下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)回升；比如2015年后，在去庫存、棚改貨幣化政策引領(lǐng)下，銷售面積和銷售額增長(zhǎng)使開發(fā)企業(yè)資金壓力并不大，但今年房企有可能重新面臨資金壓力，如果說開發(fā)的現(xiàn)金流有政策支持的話，壓力則主要是經(jīng)營現(xiàn)金流。今年也是開發(fā)企業(yè)還債高峰期，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近百家房企年內(nèi)債券到期達(dá)到5000億元以上，比2019年上漲了45%，房企償債壓力不容忽視。

第三、庫存快速上升的風(fēng)險(xiǎn)，2018年住宅新開工面積和銷售面積都創(chuàng)造了歷史新高，2019年兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)再創(chuàng)新高。和過去幾年這兩個(gè)指標(biāo)創(chuàng)新高相比，最大不同是這兩年新開工面積增速遠(yuǎn)高于銷售面積增速，2018年住宅新開工面積增速是銷售面積增速的9倍，2019年是6倍。供給速度大幅上升，而銷售速度沒有跟上，庫存在2019年就已經(jīng)上升了。

以近十年全國商品住宅庫存周期進(jìn)行測(cè)算，2014年是商品住宅庫存最高年份，所以才有了2015年國家房地產(chǎn)去庫存及棚改貨幣化政策。在這兩個(gè)非常有力的政策執(zhí)行下，房地產(chǎn)庫存才有了明顯下降，到了2017年房地產(chǎn)庫存達(dá)到2011年以來最低點(diǎn)。2018年、2019年又開始回升，當(dāng)然還在相對(duì)合理區(qū)間內(nèi)。

這里需要開發(fā)企業(yè)注意的是什么呢？我這里講的庫存是指在建未售面積（即無論你拿沒拿預(yù)售許可證，開工沒有銷售的面積），再加上竣工未售面積兩者之和作為總供給，和月銷售面積進(jìn)行比算出的庫存周期，還并沒有考慮未開工的土地庫存。

按照這個(gè)指標(biāo)看，其中2016-2019年連續(xù)四年竣工未售面積增速都是負(fù)增長(zhǎng)，意味著2018年和2019年商品住宅庫存周期的上升主要是由在建未售面積增長(zhǎng)所導(dǎo)致的。也即，實(shí)際上2019年庫存周期已經(jīng)開始上升，而在建未售面積的增速比庫存周期的上升還要大。

今年由于疫情影響，銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，如果新開工面積的降速大于銷售面積降速，庫存可能會(huì)繼續(xù)保持在合理區(qū)間；但如果今年新開工面積增速快于銷售面積增速，意味今年房地產(chǎn)庫存將會(huì)明顯上升，這也是開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的。

無論是銷售弱化風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，還是庫存上升風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)開發(fā)企業(yè)都是考驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展，行業(yè)分化明顯，所以這些風(fēng)險(xiǎn)可能不是所有企業(yè)都面臨的，城市也有差異，有的企業(yè)融資能力強(qiáng)，銷售能力強(qiáng)，開發(fā)節(jié)奏把握也很好，可能沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，但另一部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就很大。無論如何房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)整體，從房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來看，我認(rèn)為以上三大風(fēng)險(xiǎn)是值得關(guān)注的。

三大風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成考驗(yàn)主要有以下幾個(gè)方面。

第一、考驗(yàn)企業(yè)投資力，企業(yè)如何把握好結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，如何選擇地域，把握開發(fā)節(jié)奏非常重要。雖然受疫情影響，市場(chǎng)短期會(huì)有大的變化，但長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)發(fā)展的核心邏輯是不變的。我們必須要回歸行業(yè)的本質(zhì)，房地產(chǎn)是什么產(chǎn)業(yè)？本質(zhì)上是保證一個(gè)城市運(yùn)行的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，承載著城市的生產(chǎn)和生活需求，只有能夠滿足這些需求的企業(yè)才是有生命力的企業(yè)。雖然疫情對(duì)房地產(chǎn)有很大影響，但是未來中國長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化進(jìn)程提高及格局重組的趨勢(shì)沒有改變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)雙升級(jí)的發(fā)展方向沒有改變，所以未來房地產(chǎn)發(fā)展不是普遍性機(jī)會(huì)，而是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)反映在地域上，也反映在業(yè)態(tài)上，所以對(duì)投資區(qū)域選擇、對(duì)開發(fā)節(jié)奏把握非常重要。現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)不是有錢就能做好的產(chǎn)業(yè)了，越來越考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化能力。

第二、考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，是否以客戶為核心，來提升品質(zhì)和服務(wù)品類。疫情對(duì)生活理念帶來一些變化，大家更關(guān)注家庭關(guān)系、健康運(yùn)動(dòng)，關(guān)注安全、智能、便捷、舒適的生活，未來如何運(yùn)用科技來提升產(chǎn)品品質(zhì)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是非常重要的。這次疫情后，房地產(chǎn)的產(chǎn)品會(huì)發(fā)生很大變化。能否有效拓展空間結(jié)構(gòu)，能否實(shí)現(xiàn)無接觸式智能體系、安防體系。物業(yè)管理服務(wù)如何與社區(qū)智能設(shè)施結(jié)合，提供更加安全、細(xì)致、周到的服務(wù)，包括生活所需的生鮮、社區(qū)零售等等，有可能會(huì)成為未來居住區(qū)的標(biāo)配。產(chǎn)品是否優(yōu)質(zhì)、領(lǐng)先，是否真正體現(xiàn)以客戶為核心，我認(rèn)為是考驗(yàn)未來開發(fā)企業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)力。

第三、考驗(yàn)企業(yè)的銷售力。這些年來房地產(chǎn)開發(fā)的高周轉(zhuǎn)、高速度、高杠桿模式下，特別依賴快速銷售回款，能否創(chuàng)新營銷新理念，充分運(yùn)用現(xiàn)代科技，使線上、線下有機(jī)融合也是企業(yè)提高銷售回款速度的一個(gè)重要方面。通過這次疫情，很多客戶開始慢慢接受線上營銷、線上看房。有機(jī)構(gòu)做調(diào)研的數(shù)據(jù)表明，有64%企業(yè)實(shí)施了線上營銷，客戶中有一半以上是通過視頻看房后才去買房，甚至有客戶在價(jià)格優(yōu)惠的情況下，在線上定了房子。疫情之后，將線上獲客和線下鎖客能夠真正的結(jié)合起來，提高銷售、回款能力，我覺得是非常重要的。所以對(duì)于面臨的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)如何提高投資力、產(chǎn)品力和銷售力是至關(guān)重要的。

很多企業(yè)期待未來有更多房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松，特別是需求端放松限購等政策，很多企業(yè)實(shí)際在賭這些政策放松，設(shè)想如果房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬，即使拿了地王，拿了高溢價(jià)土地，未來也可以有好的銷售，我認(rèn)為這樣賭的風(fēng)險(xiǎn)非常大。

2020年穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)是不變的，但面臨著更艱難的局面。2014年中國房地產(chǎn)庫存達(dá)到2011年以來最高點(diǎn)，也可能是近20年來最高點(diǎn)。但2014年時(shí)個(gè)人購房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比只有14%，2019年這個(gè)比例達(dá)到了19.72%，當(dāng)前居民家庭杠桿率也達(dá)到歷史高點(diǎn)。從房?jī)r(jià)看，2015年去庫存政策后，全國各線城市都經(jīng)歷了一輪快速房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還處于一個(gè)高位，有沒有可能再出臺(tái)刺激政策進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)呢？我認(rèn)為這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常大，幾乎沒有空間，開發(fā)企業(yè)如果賭政策，同樣面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

所以，對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，疫情后更考驗(yàn)企業(yè)的內(nèi)在功力，開發(fā)企業(yè)不是要去賭政策、靠政策，而是要提高內(nèi)功，提高經(jīng)營能力，通過提高投資力、產(chǎn)品力、銷售力來渡過難關(guān)。