近日，由經(jīng)濟觀察報舉辦的第十八屆（2021）藍籌年會評審會在京舉辦。與會專家，首先對房地產(chǎn)面臨的宏觀環(huán)境、行業(yè)現(xiàn)狀、企業(yè)面臨的問題，分別展開研討，就房地產(chǎn)未來的市場規(guī)模，城市、需求存在的分化現(xiàn)象等問題，一一予以解析；研討環(huán)節(jié)之后，對于房地產(chǎn)業(yè)百余家企業(yè)的年報及相關發(fā)展狀況，予以審核評價。研究成果，將在2021年5月25日的第十八屆（2021）藍籌年會上正式發(fā)布。

以下為專家研討的摘要。

由于疫情，去年大家對整個房地產(chǎn)市場都特別悲觀，但是現(xiàn)在看來又有很多出乎意料的驚喜。

非房地產(chǎn)、非主流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入占公司的比重超過5%還是比較少的，但多元化是趨勢。

地方政府存在“饑餓”的供地方法，當供地公開化、透明化以后，讓企業(yè)、市場有一個穩(wěn)定的預期，這樣就可以避免很多誤判。

房地產(chǎn)市場：精準調(diào)控之下的“分化”與“集中”

中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜：

由于疫情，去年大家對整個房地產(chǎn)市場都特別悲觀，但是現(xiàn)在看來又有很多出乎意料的驚喜。

第一，大家可以看到房地產(chǎn)投資從負迅速轉(zhuǎn)為正，而且全年達到了一個比較理想的水平，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長7.0%。第二，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售額創(chuàng)新高。第三，房價漲的很快，特別是很多二三線城市，所以大家都又有點感覺到方面房地產(chǎn)的“瘋牛病”是不是又回來了？

原因有三，第一是錢多了，縱觀全世界，盡管疫情十分嚴重，但歐洲、美國全世界的房價都還在漲，就是因為錢太多了，而且錢不值錢了，錢總要找一個去處吧，所以房價就成了大家規(guī)避風險的首選。第二是人多了，疫情影響下海歸回來了，每一年幾十萬要出國的人員都留下了。第三是國家的戶籍政策松動了，300萬以下人口的城市的人可以相互流動，城市間人口的流動增多也是去年下半年以來和今年前三個季度房價快速上漲的因素。

房地產(chǎn)市場很火爆，但是維持房價上漲的因素實際上是在減弱的。

首先是“十四五”規(guī)劃，還是在堅持“房住不炒”的總基調(diào)。

第二、從市場的供需關系上來看，我們城市化率已經(jīng)達到了60%，住的自有率至少在80%以上，人均的住房面積在35平方米，城市人口的老齡化或者全社會人口的老齡化和少子化的問題越來越突出。同時，央行今年首次開始公開地講人口問題，央行是關注金融和貨幣政策的，它開始談論人口問題，認為房價過高對人口的增長、消費的增長帶來的擠壓會對未來的經(jīng)濟增長成為一個隱患，這一點也值得大家關注。

第三、金融政策。相關機構(gòu)的領導在相關會議或場合都在講房地產(chǎn)是中國最大的灰犀牛，三道“紅線”等等出臺。

第四、從土地政策上來看，國家出臺了“兩個集中”的政策，以前政府為了實現(xiàn)土地財政，總是在供地上有一些隨意性，或者有一些饑餓的供地方法，導致房地產(chǎn)企業(yè)不知道到底還有多少地。當供地公開化、透明化以后，讓企業(yè)、市場有一個穩(wěn)定的預期，這樣就可以避免很多誤判。

未來的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，或者是五到十年大家怎么看？

一是地域的分化。像北上廣深形成的城市群，進入上升渠道，被邊緣化的或者經(jīng)濟水平欠發(fā)達的，老百姓收入又比較低的，人口又在凈流出的這樣的城市肯定會走下坡路。

二是產(chǎn)業(yè)的分化。產(chǎn)業(yè)的多元化經(jīng)營就會不斷的顯現(xiàn)出來，倉儲、智能家居等等越來越豐富。但是非房地產(chǎn)、非主流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入占公司的比重超過5%還是比較少的，但是分化肯定是一個趨勢。

三是企業(yè)的分化。企業(yè)的集中度的問題，強的越強，弱的會逐步淘汰。

四是房價的分化。

五是購房人的一個分化。

中國房地產(chǎn)總規(guī)模已至540萬億

國務院發(fā)展研究中心跨國公司研究室主任李志能：

大家都在房地產(chǎn)的泡沫太大了，怎么控制泡沫？中國的房地產(chǎn)業(yè)的頂峰到底在哪里？什么時候我們到了該翻過山坡頂?shù)臅r候？但是那么大的體量，一旦過了山坡的頂，滾下去可是很可怕的。中國房地產(chǎn)價值到去年下半年的時候，總規(guī)模已經(jīng)達到約540萬億。

從1998年以后，重化工業(yè)時代接近尾聲，但是這540萬億的財富，哪怕分出來一半、三分之一的180億，有什么樣的行業(yè)能夠承受這么巨大的財富？下一個支柱行業(yè)到底是什么？這確實需要我們思考，是需要一個緩沖過程。

中國城市的布局是否已在發(fā)生重大的變化，不少省份人口向省會等中大城市集中，而有更多的人口流向沿海城市，在未來或者沿海邊疆城市將成為新的發(fā)展空間。

未來住房需求的三種構(gòu)成及走向

中國宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所博士、副研究員 任榮榮：

結(jié)合著今天大概的議題主要談三點內(nèi)容。

首先，怎么來看2016年以來商品房銷售面積屢創(chuàng)新高？2020年的時候商品房銷售面積已經(jīng)達到了17.6億平米，商品房的銷售面積雖然屢創(chuàng)新高，但是商品房的竣工面積這兩年卻沒有增長，而且很多年還是負增長。

從2016年開始，期房的占比在迅速上升，上升到90%以上。之前我們的市場也一直期房占比是比較高的，但是那時候總體還是80%左右，大家都是接受這樣的一個水平，也是長期的一個水平。從2016年、2017年開始，商品房銷售的期房為什么陡然上升？這也是市場的結(jié)構(gòu)性的一些問題，不代表真實的需求能有現(xiàn)在統(tǒng)計局統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)這么高。

第二，不管現(xiàn)在的銷售是多少，對未來五到十年，從住房需求來說，住房的合理或者是理性需求還是有一個判斷方法的。

比如說國際上通用的哈佛住房研究中心一個住房需求判斷，住房需求主要來自于三塊，一個是新增家庭產(chǎn)生需求。二是住房折舊需求，也就是拆遷需求。三是多套房的需求。

我們看人口，大家都知道人口的峰值未來五到十年差不多要出現(xiàn)了，如果按照聯(lián)合國對人口的統(tǒng)計，應該在2031年的時候我們國家的人口總量會達到一個峰值，再考慮到我們最近這幾年城鎮(zhèn)化率速度也是在慢慢放緩，從城鎮(zhèn)人口的凈增量來看，“十三五”的時候城鎮(zhèn)人口每年的凈增量大概是1300萬左右，如果往前展，“十一五”、“十二五”那時候一年可能是2000萬以上，城鎮(zhèn)的新增人口的的確確實實在在減少了30%左右。

人口是挺大的影響，影響了未來五年的實實在在的新增需求，當然家庭的戶規(guī)模是在趨小，可能會導致新增家庭數(shù)不會像人口減的那么厲害，但是總體來說我判斷新增家庭產(chǎn)生的需求應該是往下走的一個趨勢。

二是住房折舊，也就是住房拆遷需求，住房總量已經(jīng)達到了這樣的規(guī)模，未來的拆遷需求還是實實在在存在的，可能是支撐未來住房新增量一個挺重要的一個因素。

三是多套房的需求。這個需求是不太穩(wěn)定的，剛才如果貨幣防水，這個需求就會高一些。比如資金緊張一點，利率高一點，可能需求就會少一點。但是多套房的需求也是有一個經(jīng)驗值的，一般認為不會超過10%，有一個均衡值。

具體到行業(yè)層面，從300多個地級市房價差異來看，在2015年之前的一段時間，基本上在9到10倍左右的水平，但是從2015年到2021年3月份，這個差距也是達到了30.8倍，分化程度真的是在一個陡然增長，

在這樣的一個發(fā)展過程當中，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一些結(jié)構(gòu)性的機會值得關注，尤其兩個角度，一是從區(qū)域的角度來說，未來大家都默認城市圈、都市圈可能是城市空間布局的發(fā)展方向。第二、要找準房地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)的一個方向，未來從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，剛需的減少是很明顯的，尤其表現(xiàn)在25到34歲首次購房群體，在未來五到十年下降的特別明顯，下降了幾百萬。

因此，這也是今年對于存量盤活提出更高要求的原因，政策也會向此方向著力。

房地產(chǎn)競爭態(tài)勢的兩大核心：一是產(chǎn)品，二是服務

蘭德咨詢總裁 宋延慶：

關于15萬億的規(guī)模，我認為未來房地產(chǎn)市場總量應該不會低于20萬億，為什么這么講呢？

第一，根據(jù)國家統(tǒng)計局商品房銷售總額的拆解數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)其中住宅部分接近16萬億，每年增長額10個百分點左右，即便是5個百分點左右，五年、十年以后僅住宅就會到20萬億，另外還有一兩萬億的長租公寓，還有兩三萬億的商業(yè)地產(chǎn)，還有一些類住宅的業(yè)務。就是說，20萬億的規(guī)模，是一個時間問題。

第二，關于“紅線”政策以及中美房地產(chǎn)市場的看法，美國的房地產(chǎn)和中國的房地產(chǎn)根本區(qū)別在哪里呢？不能單純地用房價收入比三到六倍的數(shù)據(jù)來評論，因為中國房地產(chǎn)購置成本很高，而美國是持有成本是相當高。在美國租一個別墅每個月5000美金，買一套別墅每月持有的成本也是5000美金，所以在歐美國家買和租沒有什么區(qū)別。但是在中國，持有物業(yè)，仍是財富保值的首要選擇。

第三，房地產(chǎn)雖然還是蠻賺錢的，但是賺錢和原來的賺錢邏輯不一樣。現(xiàn)在主要靠兩個邏輯，一個是資本，第二個是內(nèi)容。

所謂的資本，就是能融來便宜的錢，能融來安全的錢，正常還了借、借了還永遠沒有問題，就怕銀行突然哪一天收你的錢，不給你錢，一定是融資現(xiàn)金流是有問題。資本一定是說了算，因此我判斷未來的市場走勢，包括剛才兩個集中度，只有大企業(yè)才能有大量的錢和便宜的錢，像龍湖、中海他們基本上百分之三四，萬科百分之二三，不管怎么調(diào)控，都是有利于大企業(yè)。

今后的競爭態(tài)勢一定是內(nèi)容，內(nèi)容包括兩大核心，一是產(chǎn)品，二是服務。這幾年開發(fā)商就要做好產(chǎn)品，就要提升產(chǎn)品力和服務力，也因此這幾年房地產(chǎn)產(chǎn)品升級迭代速度非常快，這幾年抓服務的企業(yè)以及上市的物業(yè)公司越來越多，所以回到真正房地產(chǎn)競爭的主邏輯、主軸導向是什么？資本加內(nèi)容的競爭，只要抓到這兩點，其他的都不是多么重要。

房地產(chǎn)精準調(diào)控 企業(yè)轉(zhuǎn)型已有階段性成果

北京睿信咨詢董事總經(jīng)理 郝炬：

未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相對來講是穩(wěn)定樂觀的。因為有幾個方面對行業(yè)發(fā)展有持續(xù)支持作用。

一、從中國的城市化角度來看，一是中國2020年常住人口城市化率的總體數(shù)據(jù)稍高于60%，但是戶籍城市化率只有45%。

二，中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來十年內(nèi)沒有大的風險。房地產(chǎn)行業(yè)目前最大的問題在于結(jié)構(gòu)失衡，功能錯位，也就是有一些專家提到的人地匹配的問題，這個問題正在解決當中。

去年的三條“紅線”和集中供地政策等出臺的時間非常好，整體調(diào)控的力度越來越準。

三、從2012年左右就在談房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型或者房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新，2020年的時候出現(xiàn)了階段性的現(xiàn)象級成果，舉三個例子。

第一，貝殼上市，總市值超過8000億美金，而且如果按銷售額度來講已經(jīng)超過了全國最大的碧桂園。第二、科技類企業(yè)明源云去年上市，市值大概是800億。第三、物業(yè)行業(yè)去年最高峰時期的時候有三家過千億港元市值的物業(yè)公司，而碧桂園市值只有800億左右。

房地產(chǎn)企業(yè)在未來一段時間會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)型。之所以說未來十年是穩(wěn)步轉(zhuǎn)型的十年，第一，房地產(chǎn)企業(yè)正在從銷售轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候發(fā)現(xiàn)華潤的表現(xiàn)非常好，2005年到2020年的報表顯示華潤持有型的投資房地產(chǎn)占比基本上在18%到20%之間，非常穩(wěn)定。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在往服務上轉(zhuǎn)型，這一轉(zhuǎn)型是從房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)服務平臺物業(yè)公司開始的。

第三個變化是科技化。雖然現(xiàn)在裝配式建筑和行業(yè)裝配式裝修比人工成本大概高出15%到20%左右，但將來服務人口腰斬式的巨減導致的人工費用上漲，再加上規(guī)模化效應，很快就能夠拉平成本。另外一個典型趨勢是建筑機器人，這也是碧桂園的主要發(fā)展方向。聽起來很高大上，但說白了就是裝配式建筑的智能設備，這個領域未來的市場空間非常大。

房地產(chǎn)快速復蘇，產(chǎn)業(yè)落實仍需夯實

《經(jīng)濟觀察報》宏觀經(jīng)濟研究院秘書長李曉丹：

第一，最近大宗商品銅的漲價非常厲害，這主要是供需的原因。從供給來講可能是一些礦山由于疫情封掉，從而導致了漲價。另一個很重要的原因是制造業(yè)和房地產(chǎn)的快速復蘇，這兩個行業(yè)，特別是房地產(chǎn)，都是用銅大戶。從這方面來講房地產(chǎn)在快速回升。

第二、我們也剛剛結(jié)束了一季度的宏觀季報，做了經(jīng)濟學家的問卷調(diào)查，講到對于今年房地產(chǎn)調(diào)控趨勢大家怎么看？很多人保持現(xiàn)有水平，他們不認為會再繼續(xù)收緊，今年2021點大家認為會不會加息？沒有人認為會加息，我們看房價，今年5%到10%的一線城市的上漲也沒有過多的調(diào)整，我們還問到一個關于地方債務的問題，今年的地方債務會不會成為一個大的暴雷點？大家認為仍然可以平穩(wěn)渡過。

我們看到房地產(chǎn)可能沒有想象的那么壞，一些結(jié)構(gòu)性的變化在發(fā)生。

當然，存在的問題依然值得重視，海南一直是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一個標志性城市，現(xiàn)在在瓊海，是海南靠后的一個縣級市，房價卻漲到了兩三萬。實際上，還是在靠土地增量，解決存量問題，本質(zhì)上還是房地產(chǎn)，怎么樣讓海南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來？未來的城鎮(zhèn)化到底怎么搞？把人都遷走了，土地賣掉了，蓋所謂的園區(qū)和開發(fā)區(qū)怎么弄？包括海南自貿(mào)港，有11個先行區(qū)，很多的先行區(qū)里面是荒草，其實沒有相應的產(chǎn)業(yè)在里面。

這樣看，中央的政策再好，如果地方上執(zhí)行不了，像地方債務的問題，發(fā)展模式問題，人口、收入解決不了，這些東西是推不動的，只有真正的內(nèi)生性發(fā)展，真正的從本地特色出發(fā)，用一個長期主義的視角去規(guī)劃，才能走出一個條屬于自己的道路。

在疫情尚未終結(jié)前 不會產(chǎn)生金融危機

虎杰投資機構(gòu)首席分析員 張寅：

市場在分化，需求在分化，企業(yè)也在分化。

從金融角度來說，信托的情況是超過去年，還是低于2019年，但總體比較平穩(wěn)，開發(fā)商還是能從信托這塊拿到錢。

從土地端看，從財政部剛剛公布的土地收入相當可觀，接近50%的增長，非常可觀了。

今年大概1月份，有一種觀點認為，今年肯定出金融危機，我回答是一定不會出。兩個原因，一是疫情沒有過去，印度有人定義為第三輪，也有人定義是第四輪，日本馬上宣布進入緊急狀態(tài)，在疫情過去之前，沒有政府會推出財政緊縮，不可能。第二、利率這么低的時候，在世界金融史上，在利率最低的時候有出過金融危機嗎？都知道低利率周期不會太長了，所以都在這個時候借錢，好多年前說美國人不存錢，這句話十年前管用，真正看這十年美國的儲蓄率上來的非常快，他們的觀念也在轉(zhuǎn)變。

這是一場全球性的泡沫輪動，這個泡沫到底怎么擠？包括最近比特幣劇烈動蕩，實際上這個就是開始了，擠泡沫的信號已經(jīng)開始出現(xiàn)了。

寶潔公司、可口可樂公司，幾十年都不漲價的，馬上就要漲價，漲價周期已經(jīng)公布了，當傳導到下游時，就比較明顯了。金融危機往往是漲的時候才出來，緊縮的時候不可能，明年或者在通脹出現(xiàn)在更廣范圍時，是否會出現(xiàn)金融危機，那個可能性是有的。