經濟觀察網 記者 陳博 樂有家研究中心報告顯示，2020年，深圳一手住宅成交45384套（含深汕合作區(qū)），同比上漲19.8%；二手住宅成交95273套，同比上漲23.5%。

綜合來看，過去一年，深圳一二手房總成交量首度躍過“10萬套”大關，高達14.07萬套。

“2020年上半年，雖然深圳新盤限價，但在真正執(zhí)行過程中，監(jiān)管部門對于備案價并沒有嚴格控制，因此，‘715’新政前，深圳購房者并未特別關注到一手房的價差。相比之下，二手房的優(yōu)勢更為明顯，配套成熟、學位現(xiàn)成促使居住需求可以快速得到滿足，成為支撐上半年二手房穩(wěn)定成交的重要因素。”樂有家營銷副總裁孟凡振曾在“715”新政之后做過初步統(tǒng)計，他發(fā)現(xiàn)，深圳大概有三分之一的購房者失去名額。

與此同時，監(jiān)管層對于一手房源的限價趨嚴導致一二手價格倒掛明顯，“以“715”新政為分水嶺，深圳一二手成交量在2020年后半年發(fā)生明顯分化。”孟凡振說。

樂有家研究中心發(fā)布的數(shù)據佐證了這個結論——以2020年7月為分割點，從8月開始，原本成交量還徘徊在3500套以下的深圳一手住宅，月網簽量開始攀上4000套水平。

2020年11月，深圳一手住宅網簽量達到年度最高點6296套，遠超過當月二手住宅5812套的水平，這也是深圳時隔多年首次出現(xiàn)一手成交超越二手成交。

同樣的時間點，深圳二手住宅成交量（過戶量）在經歷了3個月每月突破10000套的巔峰之后，于2020年10月、11月兩個月出現(xiàn)斷崖式暴跌，徘徊在5000-6000套之間。

按照慣例，網簽、過戶的周期大概滯后1-2個月。反應到數(shù)據上，實際分化普遍聚焦在去年8-9月份。

從實時成交中更能感受“715”新政的威力，樂有家旗下的中介門店，2020年7月16日-8月15日期間，新增客源量、新增房源量、二手帶看量都直線下滑；二手簽單量更是暴跌60%。

大量客戶在調控沖擊之下進入觀望期，但硬幣的另一面是，業(yè)主們的心態(tài)卻始終堅挺。根據樂有家提供的二手掛牌價變化趨勢，“715”新政之前，深圳二手房掛牌價剛剛達到7.84萬元/平方米；此后，掛牌價一路上揚，突破“8”字頭。截至2020年12月15日，深圳二手掛牌價已經高達8.42萬元/平方米。

業(yè)主報價的抬高直接折射到二手房成交中。2020年，深圳二手住宅成交均價達到66045元/平方米，同比上漲10%。

不過，這還不是深圳二手成交價的實際漲幅。從樂有家統(tǒng)計的2020年深圳80個熱門成交片區(qū)價格漲幅排行榜來看，91%的片區(qū)在2020年第四季度價格同比漲幅超過10%。其中，14個片區(qū)四季度成交均價甚至同比上漲超過30%，位于榜首的深圳桂廟片區(qū)、寶安中心區(qū)，四季度價格同比上漲高達64.36%、63.51%。

支付能力強勁，是這一輪深圳購房者的共性。可以佐證的一組數(shù)據是，2020年，深圳二手住宅單價超過7萬元/平方米的成交占比達到44%，幾乎占據“半壁江山”。

“哪怕干這一行這么久，深圳樓市的支付能力確實有時候也超乎我的想象。”孟凡振向經濟觀察網感慨。

與之相應的是， 2020年購買深圳二手住宅的置業(yè)者中，72%為剛需客戶，19%為改善型客戶，9%為投資客戶，投資比例同比上升3個百分點。

孟凡振告訴經濟觀察網，這9%是純投資需求。這一部分投資需求區(qū)別于以往，過去進入深圳樓市的投資客往往帶有投機需求，但現(xiàn)在整體樓市周期已經被拉長，限售、限購等政策門檻非常高，資金成本也在進一步抬升，所以，深圳樓市的投機需求減少很多。

“2020年我們接觸到的一類買家是實體企業(yè)主，疫情疊加經濟大環(huán)境的影響，導致他們生意做不成，他們通常將資金轉移到房產這種能夠對抗通脹的安全資產上；另外一類，則是以前移民國外或投資國外的群體，2020年，他們將目光轉移到國內。在全國范圍內，深圳房產屬于比較優(yōu)質的重資產，成為他們的優(yōu)先選擇。”孟凡振和他的團隊，去年接到很多來自全國各地的購房咨詢，比如江西、廣西、北京等地。他們觀察到，外地購買群體對深圳樓市的關注度正在提升，入深購房占比也有所提高。

這類外地購房客的入深資格，通常都是蓄謀已久，尤其是北方的一些購房者，早年就提前購買深圳社保；也有的外地客戶通過發(fā)動深圳的親戚朋友獲得存量名額。

“深圳在學位以及重點片區(qū)的大手筆規(guī)劃，迅速拉升典型片區(qū)或樓盤的價格，也給一些熱錢或投資需求打開了一扇門。”孟凡振表示。