經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者陳博 “深圳本地一些包銷公司，這兩年在大宗交易市場出手的頻率正在減少。”1月18日，在世邦魏理仕2021年深圳物業(yè)市場回顧與展望發(fā)布會(huì)上，世邦魏理仕深圳投資及資本市場部主管古振鵬提到，去年，如果按交易筆數(shù)計(jì)算，深圳的大宗交易里面，投資公司占比下降至18%。

2018年，這個(gè)占比還維持在30%；但最近兩年，投資公司購置深圳大宗資產(chǎn)的比例正一路下滑——這是世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)出的結(jié)果。與之相對(duì)的是，2020年，自用型買家的占比還繼續(xù)高達(dá)53%。

以深圳大宗交易市場里最活躍的板塊寫字樓為例，根據(jù)世邦魏理士統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，去年全年，深圳共錄得10宗寫字樓成交，交易總額約96.17億元，占比高達(dá)77%，為整體市場貢獻(xiàn)了50%的市場總額。

“達(dá)成交易的標(biāo)的主要是位于深圳核心區(qū)域且在新近交付的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，買家多數(shù)來自保險(xiǎn)公司與科技企業(yè)。這些公司基本都是自用為主，購買寫字樓用于打造企業(yè)總部或區(qū)域總部，對(duì)外租賃的用途少之又少。”古振鵬告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

自用型買家不止頻繁出現(xiàn)在大宗交易市場中，還越來越多涉足寫字樓租賃市場。世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管、資深董事吳洋在撮合整棟租賃交易的過程中發(fā)現(xiàn)，自用型客戶占比也持續(xù)提升。“有相應(yīng)自用需求的客戶，既包括深圳本土企業(yè)，也包括一些意欲進(jìn)入中國的外資企業(yè)，對(duì)他們來說，深圳是一個(gè)比較好的城市舞臺(tái)。”吳洋表示。

以自用為主的背后，是深圳寫字樓空置率再創(chuàng)新高。2020年，深圳寫字樓的空置率由2019年的20.0%進(jìn)一步上升至22.5%，位居四大一線城市之首。

新增供應(yīng)持續(xù)井噴一直被視作空置推高的主因之一。事實(shí)上，按照世邦魏理仕錄得的數(shù)據(jù)，2020年，深圳寫字樓市場共入市17個(gè)新項(xiàng)目，新增供應(yīng)達(dá)130.2萬平方米；而凈吸納量錄得72.2萬平方米，領(lǐng)跑四個(gè)一線城市。

而2019年的新增供應(yīng)是有史以來最高位，達(dá)到204.2萬平方米；凈吸納量為80.8萬平方米。兩相對(duì)比，去年對(duì)于新增供應(yīng)的吸納能力遠(yuǎn)超過2019年。

不過，世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭麗萍表示，寫字樓市場的空置率水平跟城市發(fā)展階段有很大關(guān)系。深圳寫字樓市場明顯處于供應(yīng)高峰期，這個(gè)階段始于2015年，迄今已經(jīng)維持了5年時(shí)間。雖然新增供應(yīng)每年都持上升態(tài)勢(shì)，但需求也在非常穩(wěn)定地增長。龐大供應(yīng)的背后擁有大量消化，相對(duì)來看，空置率超過20%并非一個(gè)很高的水平。

空置率高企導(dǎo)致深圳寫字樓租金也逐年走低，2020年，平均租金由上一年的201.2元/平方米/月進(jìn)一步下降3.6%至191.9元。

這樣的大背景下，深圳寫字樓淪為買方市場。吳洋對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，業(yè)主面對(duì)激烈的市場競爭，通常會(huì)考慮用什么政策來吸引買家；對(duì)于客戶來說，他們擁有更多的選擇性，因此在挑選物業(yè)過程中，他們思考更多的是，到底什么條件的物業(yè)才能滿足自己的需求。

一個(gè)特殊的現(xiàn)象開始趨顯——兜底協(xié)議陸續(xù)出現(xiàn)在深圳寫字樓大宗交易中。一位五大行負(fù)責(zé)投資市場的高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，寫字樓租金持續(xù)下滑導(dǎo)致這一業(yè)態(tài)的年投資回報(bào)率極低，大概只有2%-3%。但寫字樓資產(chǎn)主要買家之一險(xiǎn)資，如果后期希望長期運(yùn)營出租的話，對(duì)于投資回報(bào)率的要求高于目前市場實(shí)際水平。從2020年起，市面上部分寫字樓交易主體會(huì)對(duì)標(biāo)的做結(jié)構(gòu)性安排，比如交易之前，雙方先簽訂一份租金保底協(xié)議，賣方提前向買方保證標(biāo)的的年租金回報(bào)水平等。

古振鵬也在實(shí)操中觀察到這一現(xiàn)象，“個(gè)別項(xiàng)目確實(shí)采取這樣的策略來吸引買家。”他說，在協(xié)議里面提前設(shè)置保證出租率或租金水平等條件，都取決于交易雙方對(duì)于投資回報(bào)的要求。