經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 短短一天，恒大物業(yè)（06666.HK）不僅讓股價(jià)登上歷史巔峰，總市值也終于沖破1600億港元。

1月18日，恒大物業(yè)以13.30港元/股大幅高開(kāi)，爾后一路上漲至最高15.98港元/股；截至當(dāng)日收盤，恒大物業(yè)報(bào)收15.50港元/股，漲幅達(dá)26.22%。

與之相應(yīng)的是，經(jīng)過(guò)一天的“資本狂歡”，這支物業(yè)新股總市值早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)跨越上市首日不足千億的低谷，沖高至1676億港元，靜態(tài)市盈率也漲至161.14。

這是一場(chǎng)由恒大物業(yè)親手促成的市值推高盛會(huì)——一天之前，恒大集團(tuán)董事局主席許家印剛剛親自召開(kāi)恒大物業(yè)內(nèi)部的“軍令狀誓師大會(huì)”。

大會(huì)連續(xù)下發(fā)兩份“軍令狀”，第一份劍指2021年的投資拓展目標(biāo)：從1月1日起，以各地區(qū)公司為考核對(duì)象，恒大物業(yè)每個(gè)月必須新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米；如果換算成年度目標(biāo)，相當(dāng)于全年新增拓展在管面積3.6億平方米。

恒大物業(yè)為此制定了詳細(xì)的獎(jiǎng)罰辦法，以完成率50%為界線，當(dāng)月完成率50%時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)考核對(duì)象月度核定綜合獎(jiǎng)總額的30%；完成率每超1個(gè)百分點(diǎn)，再獎(jiǎng)勵(lì)考核對(duì)象月度核定綜合獎(jiǎng)總額的5%。當(dāng)月完成率低于50%時(shí)，完成率每低1個(gè)百分點(diǎn)，扣罰考核對(duì)象月度核定綜合獎(jiǎng)總額的5%。

恒大物業(yè)對(duì)于規(guī)模的追求早有跡可循。此前執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮就曾表示，上市之后將會(huì)持續(xù)加大第三方對(duì)外拓展及相應(yīng)的收并購(gòu)力度。可供對(duì)比的另一組數(shù)據(jù)是，去年6月份，恒大物業(yè)正式在內(nèi)部成立投資拓展團(tuán)隊(duì)，此后花費(fèi)了三個(gè)月時(shí)間完成5家區(qū)域性獨(dú)立第三方物業(yè)公司的收并購(gòu)工作，不過(guò)新增在管面積僅約772萬(wàn)平方米。

“物業(yè)公司每年會(huì)制定年度規(guī)模指標(biāo)，但主要與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)需求息息相關(guān)，3000萬(wàn)平方米/月這個(gè)拓展量挺大的。”一位港股上市物業(yè)公司人員直言。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，物業(yè)第一股彩生活，當(dāng)初剛上市一段時(shí)間內(nèi)，年規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)也放在1億平方米/年左右。但到了一定階段之后，他們轉(zhuǎn)而更關(guān)注規(guī)模增長(zhǎng)的性價(jià)比，即獲得相應(yīng)面積的成本。

一家港股上市物企的負(fù)責(zé)人說(shuō)，一個(gè)社區(qū)，體量達(dá)到20萬(wàn)平方米已經(jīng)足夠大了，若用恒大的拓展目標(biāo)來(lái)估算，一個(gè)月至少要拓展150個(gè)社區(qū)。哪怕再算上地產(chǎn)母公司的交付面積，這個(gè)拓展量也幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。

“我們制定拓展計(jì)劃時(shí)，基本不會(huì)把量級(jí)定得這么大，也不會(huì)將年度任務(wù)平均分解到月度。畢竟實(shí)操中，投資拓展還需要根據(jù)淡旺季來(lái)區(qū)分。”該港股上市物企負(fù)責(zé)人舉了個(gè)例子，公共物業(yè)通常年底到期比較多，住宅樓盤的交付也更多集中在下半年。

“而且，不是物業(yè)公司想拓展，市場(chǎng)上就有足夠的在管面積。”該港股上市物企負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，新增拓展最主要的方式是收并購(gòu)，但經(jīng)過(guò)前幾年的收并購(gòu)之后，現(xiàn)在市場(chǎng)上體量大、好的標(biāo)的已經(jīng)陸續(xù)被其他物業(yè)企業(yè)收入囊中了，恒大物業(yè)不一定能遇到足夠合適的標(biāo)的。

事實(shí)上，就連恒大物業(yè)自己，也知道這個(gè)目標(biāo)之宏大，其在對(duì)外口徑中提到，目前規(guī)模最大的碧桂園服務(wù)，截至去年上半年在管面積為3.2億平方米，恒大物業(yè)要用一年時(shí)間，再造一個(gè)比碧桂園服務(wù)更大的巨無(wú)霸。

不過(guò)，恒大物業(yè)背后更大的野心在于規(guī)模趕超。截至2020年6月30日，恒大物業(yè)的總在管面積達(dá)到2.54億平方米。在一眾已上市的物業(yè)公司里面，這個(gè)管理規(guī)模僅次于彩生活、雅生活、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)，這四家的在管面積均超過(guò)3億平方米。

而在恒大物業(yè)的預(yù)期中，如若上述投資拓展目標(biāo)如期順利實(shí)現(xiàn)，那么到了今年年末，在管面積將超過(guò)6億平方米，成為全球規(guī)模最大的物業(yè)公司幾無(wú)懸念。

第二份“軍令狀”則聚焦在2021年的利潤(rùn)增長(zhǎng)率上。恒大物業(yè)今年每季度凈利潤(rùn)都要較去年全年凈利潤(rùn)的1/4增長(zhǎng)50%以上，換言之，今年年度凈利潤(rùn)要較去年增長(zhǎng)50%以上。

1月7日，恒大物業(yè)發(fā)布了一則正面盈利預(yù)告，預(yù)期截至2020年，股東應(yīng)分配利潤(rùn)約26億元。以此計(jì)算，2021年，恒大物業(yè)的凈利潤(rùn)目標(biāo)將超過(guò)39億元。

“相比投資拓展目標(biāo)，年利潤(rùn)增長(zhǎng)率目標(biāo)更大概率可以實(shí)現(xiàn)。”上述港股上市物企負(fù)責(zé)人表示，背靠地產(chǎn)母公司的物業(yè)公司，憑借母公司的業(yè)務(wù)“輸血”，大幅增長(zhǎng)利潤(rùn)是件比較容易的事情。

與恒大物業(yè)擁有類似母公司背景的碧桂園服務(wù)便是典型案例。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，上市之后，2018及2019兩年碧桂園服務(wù)的凈利潤(rùn)增幅就都超過(guò)80%；2020年中期，碧桂園服務(wù)的凈利潤(rùn)增幅約61.6%。

無(wú)論是規(guī)模，還是利潤(rùn)，恒大物業(yè)的這兩大考核目標(biāo)，最終落腳點(diǎn)還是在估值上。去年12月2日登陸港股的恒大物業(yè)，原本前后兩次引入了兩輪覆蓋互聯(lián)網(wǎng)科技、人工智能、投資、房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域的投資者提振資本市場(chǎng)信心，但上市首日卻遭遇破發(fā)，隨后又持續(xù)了一個(gè)多月的低迷時(shí)期，直至1月8日，恒大物業(yè)股價(jià)終于從8.8港元/股的發(fā)行價(jià)躍過(guò)10港元/股門檻。

在此次“軍令狀”公開(kāi)之前，中國(guó)恒大曾在去年12月28日-31日、今年1月15日多次出手，耗資18.41億港元增持約1.966億股恒大物業(yè)股份。1月15日，恒大物業(yè)收盤價(jià)進(jìn)一步上漲至12.28港元/股。

從恒大物業(yè)的公開(kāi)口徑亦可以追尋到他們對(duì)于低估值不滿的蛛絲馬跡——“以39億凈利潤(rùn)估算，恒大物業(yè)市盈率僅28倍。對(duì)于一家高增長(zhǎng)的龍頭物業(yè)公司而言，無(wú)疑是嚴(yán)重低估。”

“釋放這兩個(gè)考核目標(biāo)最大的目的就是市值管理需要。”上述港股上市物企負(fù)責(zé)人說(shuō)，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)公司估值的判斷邏輯，還是會(huì)聚焦到規(guī)模與盈利層面。投資者一看在管面積，二看合同儲(chǔ)備面積，結(jié)合長(zhǎng)短期規(guī)模對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估。

截至2020年上半年，恒大物業(yè)的總簽約面積約5.13億平方米，這意味著，他們自身還有2.59億平方米面積儲(chǔ)備。“這個(gè)時(shí)候，除了恒大大量的竣工項(xiàng)目繼續(xù)提供之外，如果恒大物業(yè)自己在規(guī)模還有更多的追求，投資者的預(yù)期自然就更高一點(diǎn)。”該港股上市物企負(fù)責(zé)人指出。