經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 12月18日，成立一周年的中鐵建城市開發(fā)有限公司（以下簡稱“鐵建城發(fā)”）確立了2021年沖刺千億規(guī)模的目標(biāo)。

鐵建城發(fā)是中國鐵建（601186.SH）旗下負(fù)責(zé)城市更新的子公司，鐵建城發(fā)總經(jīng)理馬建軍表示，鐵建城發(fā)是中國鐵建城市更新領(lǐng)域的藍(lán)海開拓者和引領(lǐng)者，主營業(yè)務(wù)包括未來社區(qū)（全國范圍內(nèi)為舊城改造）、片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)城融合、文旅綜合，探索出了投資、建設(shè)、運(yùn)營一體化創(chuàng)新實(shí)踐的投資新模式。

伴隨中國城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，大中型城市的核心區(qū)域發(fā)展逐漸受制于土地這一關(guān)鍵要素，城市發(fā)展的大戰(zhàn)略也由粗放式的快速開發(fā)向集約式的更新運(yùn)營轉(zhuǎn)變。

舊城改造、城市更新成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞，無論是指標(biāo)稀缺的北上廣深還是寸土寸金的新一線城市，在大量政策的鼓勵下，碧桂園、恒大、萬科、招商蛇口、保利、華潤等眾多房企選擇投身其中，在新的城市化趨勢中分一杯羹。

浙江省委原常委、杭州市委原書記、杭州城市學(xué)研究理事會理事長王國平認(rèn)為，未來的城市發(fā)展道路不會再是單純的土地開發(fā)，城市運(yùn)營更不能再依靠土地財政。以杭州市的土地創(chuàng)新為例，通過土地創(chuàng)新，杭州形成了農(nóng)地征用制度、土地儲備制度、土地招拍掛制度和土地出讓金使用制度改革聯(lián)動的“四改聯(lián)動”舉措，實(shí)現(xiàn)了集約用地、優(yōu)地優(yōu)用。

王國平表示，如今，杭州市正在積極探索未來社區(qū)、XOD（以基礎(chǔ)設(shè)施為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式）等城市創(chuàng)新運(yùn)營模式，因此，“未來城市開發(fā)運(yùn)營中，應(yīng)該鼓勵像中國鐵建和鐵建城發(fā)這樣的央企代表，探索投資者、建設(shè)者一體化的發(fā)展路徑，不但要有專業(yè)技術(shù)模式創(chuàng)新，更要有城市運(yùn)營模式創(chuàng)新。”

現(xiàn)階段，鐵建城發(fā)主要開發(fā)目標(biāo)位于浙江，目前已有溫州鹿城集新未來社區(qū)、麗水燈塔社區(qū)等項(xiàng)目。此外，據(jù)透露，仍有多個城市更新項(xiàng)目在深度洽談。長期戰(zhàn)略而言，鐵建城發(fā)希望從華東出發(fā)，將產(chǎn)業(yè)布局輻射至長三角、環(huán)渤海和珠三角經(jīng)濟(jì)圈乃至全國市場。

起步階段深耕浙江省城市更新，有其優(yōu)勢所在。

近日，浙江省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，提出到2022年累計(jì)改造不少于2000個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，到“十四五”期末，基本完成2000年底以前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

這無疑是巨大的潛在市場。浙江省發(fā)改委副主任李軍表示，浙江將堅(jiān)定不移走以人為核心、高質(zhì)量為導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化道路，浙江省提倡未來社區(qū)，打造以人為核心的城市現(xiàn)代化、高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活新平臺，在“去房地產(chǎn)化”的前提下，鼓勵市場主體協(xié)同參與建設(shè)運(yùn)營一體化。

與眾多房地產(chǎn)公司相比，鐵建城發(fā)掘金浙江城市更新的優(yōu)勢何在？馬建軍表示：“信心一方面源自創(chuàng)新品牌優(yōu)勢和業(yè)務(wù)模式，另一方面是基于中國鐵建自身全產(chǎn)業(yè)鏈集成的能力。”

中國鐵建擁有世界500強(qiáng)的央企背景，馬建軍表示，各金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營服務(wù)商愿意與鐵建城發(fā)深度合作，為資金要求高、運(yùn)營難度大的城市更新項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營提供金融支持與運(yùn)營服務(wù)，此外，各級地方政府也對鐵建城發(fā)有所青睞。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，中國鐵建土地儲備優(yōu)勢明顯。2017年，鐵路公司制改革完成。根據(jù)公開披露信息，在各個城市的土地儲量達(dá)到3億平方米，當(dāng)然，這些土地對資金實(shí)力、運(yùn)營能力都有極高要求。

針對城市核心區(qū)、主城區(qū)、發(fā)展區(qū)（近郊）、輻射區(qū)（遠(yuǎn)郊），鐵建城發(fā)的投資重點(diǎn)不同，核心區(qū)以“總部基地、TOD上蓋、商業(yè)辦公酒店等”為主；主城區(qū)以“片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園”為主；發(fā)展區(qū)以“產(chǎn)城融合、高鐵新城”為主；輻射區(qū)以“文旅綜合、養(yǎng)老度假”為主。