經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 一面嶄新的錦旗，寫著“勇?lián)挂哓熑?為業(yè)主保駕護航”，掛在東域大廈（第三置業(yè)）的物業(yè)管理處辦公室門口。錦旗背面的會議室里，物管負責人劉煜接到了一則不客氣的投訴——有租戶稱這是他見過的蟑螂最多的樓。

對這個投訴，劉煜有些驚訝，他自認為和樓內(nèi)業(yè)主及租戶們的感情“還不錯”。

東域大廈（第三置業(yè)）位于北京寫字樓林立的三元橋區(qū)域，由國際知名房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)“五大行”之一的世邦魏理仕提供物業(yè)服務(wù)。半年前的物業(yè)滿意度調(diào)查中，這座大廈在世邦魏理仕管理的北京20座大樓里名列前茅。

東域大廈（第三置業(yè)）物業(yè)管理處  程璐洋/攝

接到客訴后的那個周末，劉煜收起驚訝和委屈，和團隊加強了全樓的蟲害消殺。

蟑螂大廈，車睿這樣稱呼自己公司所在的辦公樓。

“到處是蟑螂”，車睿伸出食指和拇指比劃著，“有只這么大的，翻著肚子在蹬腿，那是我這輩子見過最大的蟑螂”。在樓梯間、洗手臺，甚至辦公桌上，他和同事們在公司的多處都見過蟑螂。 

其中，昏暗的樓梯間是蟑螂出現(xiàn)頻率最高的地方。幾乎在每個樓梯間的門背后，都擺著一個捕殺蟑螂的蟑螂屋，里面滿是蟑螂尸體，“墻壁上經(jīng)常能看到大蟑螂帶小蟑螂一起爬”，車睿說。

如果說樓梯間的蟑螂還能眼不見為凈，辦公桌上的蟑螂則讓所有人都無法忽視。自從桌上遺留的食物爬過蟑螂后，坐車睿對面的女同事養(yǎng)成了新習慣，“吃的都不敢放桌上，或者得蓋層紙”，她看著自己桌下的蟑螂藥說。

第三置業(yè)樓道里放置的蟑螂屋

為避免引起不適，圖片進行了處理  程璐洋/攝

除了蟑螂，車睿和同事們也盡量減少使用樓內(nèi)的衛(wèi)生間，面對有污漬的馬桶圈，和沒有及時清理而溢出的垃圾桶，生理需求也可以讓步。

為此，車睿甚至調(diào)整了自己的大便生物鐘，養(yǎng)成早起在家如廁的習慣。除非憋不住的小便，才會選擇樓內(nèi)衛(wèi)生間。女同事們對衛(wèi)生間的需求更大，“馬桶真的不敢坐，常常有腳印和尿漬，只能扎著馬步上廁所”，前述女同事無奈，“帶著血的衛(wèi)生巾從垃圾桶溢出來，真的很頭疼。”

每層樓的衛(wèi)生間狀況參差不齊，員工們甚至總結(jié)出了經(jīng)驗，哪層最干凈。

對于樓內(nèi)種種基本衛(wèi)生問題，車睿公司的行政曾多次和物業(yè)溝通過。“物業(yè)態(tài)度還不錯，說了以后馬上來人”，該公司行政人員表示，但長期來看，效果并不明顯。讓她給物業(yè)打個分，“60，剛剛及格吧”。

除了租戶，東域大廈（第三置業(yè)）B座一層的便利店老板也知道有蟑螂問題，“沒辦法，有餐飲的地方就容易招蟑螂”。她右手邊，是出售盒飯的餐飲車。

而B座樓內(nèi)的一位保潔阿姨，展示了她負責的樓梯間門后空空的蟑螂屋，用以說明樓層狀況。對于樓內(nèi)其他區(qū)域出現(xiàn)的蟑螂，她歸結(jié)于每位保潔的用力程度不同。

蟑螂從哪兒來

“周末開了消殺和管理的專題會，我們也討論，蟑螂從哪兒來？除了夏天炎熱滋生，還有什么原因？為什么會給租戶造成困擾？”劉煜表示，專題會決定將垃圾區(qū)的消殺頻次改為每日一次，在公區(qū)隱蔽區(qū)域增加“蟑螂屋”的布控，并增加年度防蟲布控的頻次。

11月7日，物業(yè)對全樓公共區(qū)域進行了消殺。

今年，在涉及蟑螂等四害衛(wèi)生的主管部門愛衛(wèi)辦檢查中，這棟樓正常通過。

該樓的保潔，被外包給北京瑞毅佳玉環(huán)保科技有限公司，共20名保潔，每人負責3層，每層200平方米左右的清潔。保潔公司負責人表示：達到了愛衛(wèi)辦對樓宇大小蠊蟲密度的要求，但蟑螂不可能一只都沒有。至于衛(wèi)生間的狀況，“超甲級寫字樓還要求衛(wèi)生紙簍不超過70%就得清倒，但那個物業(yè)費是什么水平”。

劉煜在這棟大廈工作的十年間，5.5元/月/平方米的物管費一直沒變。可對比的是，同樣由世邦魏理仕負責物管，和東域大廈（第三置業(yè)）直線距離幾百米的中冶大廈，物管費30元/月/平方米，目前的招租租金為近10元/日/平方米。

一個由國際知名機構(gòu)管理，滿墻錦旗、滿意度排名靠前的辦公樓，為什么會存在如此基本的衛(wèi)生問題呢？

經(jīng)濟觀察報獲得了“蟲控消殺工作專題會”的會議紀要，解釋了部分原因。

紀要顯示，由于大廈沒有垃圾房，現(xiàn)有垃圾存放區(qū)域一直為項目臨時設(shè)立，既不封閉，也沒有獨立通風系統(tǒng)，因此將重點管理垃圾房及底商餐飲租戶。

同時，會議紀要顯示，因為大廈為住宅立項，樓層步行梯樓道內(nèi)沒有消防風機設(shè)備。樓層內(nèi)無專用貨梯及貨梯前室的設(shè)置，使得樓內(nèi)沒有正規(guī)垃圾桶的擺放位置，這也使得客戶員工用餐后的餐余垃圾無法密閉獨立存放。物管團隊將加大與客戶的溝通和宣傳力度，希望客戶將餐廚垃圾包裹嚴密后再進行投放。

另外，由于樓內(nèi)房間均為小業(yè)主產(chǎn)權(quán)區(qū)域，物業(yè)在室外做的力度越大（如果客戶房間內(nèi)不能同步消殺），則客戶房間內(nèi)的蟑螂出現(xiàn)“現(xiàn)象”也會越嚴重。

“我們的樓不是一個破樓”，入行25年的劉煜格外認真，“這個樓的樓齡是16年，它的設(shè)備不是最新的，但我一直跟同事講，就像一件穿過的衣服，要把它洗凈熨平，可能會有補丁，但不要瞎補，一定要方方正正。我們穿到哪兒，也不覺得自己寒酸。”

他有些動情，“樓宇就是這樣，新蓋的設(shè)備設(shè)施都不一樣，但是樓就會一天一天奔向老化。”

而樓一天天老化的過程，就是物業(yè)管理難度加大的過程。“噢！之前的一家餐館搬走了”，劉煜告訴經(jīng)濟觀察報，不久前位于樓內(nèi)B座一層的一家餐飲，受疫情影響撤鋪。“可能因為原來的餐館對蟑螂等蟲害集中消殺，比較可控。他們搬走后，加上天氣炎熱，蟑螂在樓內(nèi)四散”，他和團隊猜測。

空鋪的新租戶，是順豐快遞，餐館變成了順豐的倉庫。一提起這個，劉煜直皺眉，“哎呀，我去找業(yè)主，能不能考慮下物業(yè)管理問題，結(jié)果業(yè)主說，那怎么辦，我也要賺錢。”

散售

讓物管團隊頭疼又無奈的是，東域大廈（第三置業(yè)）為散售產(chǎn)權(quán)。

該樓由開發(fā)商北京恒陽華隆房地產(chǎn)有限公司在2004年建成，房屋用途為公寓。迄今，由于東域大廈（第三置業(yè)）迄今為止沒有成立業(yè)主委員會，前期物管合同由恒陽華隆原股東首創(chuàng)置業(yè)和世邦魏理仕簽訂。

首創(chuàng)置業(yè)回復(fù)經(jīng)濟觀察報稱，東域大廈（第三置業(yè)）已于2006年全部散售完畢，首創(chuàng)不了解各小業(yè)主如何使用房屋。

散售，意味著沒有統(tǒng)一的業(yè)主對資產(chǎn)進行規(guī)劃管理，每個產(chǎn)權(quán)的小業(yè)主都有著各自的利益訴求。公寓性質(zhì)，則意味著大廈從一開始的建筑設(shè)計，就和標準寫字樓有差距，也決定了物業(yè)只負責樓內(nèi)公區(qū)管理，所有戶內(nèi)面積均不在其管理范圍內(nèi)。

從實際情況看，東域大廈（第三置業(yè)）不像標準寫字樓有專用貨梯，A、B座各有4臺客梯。為了解決樓內(nèi)租戶的裝修和貨物使用需求，物業(yè)將2號電梯設(shè)為貨梯。大量的食物殘渣和貨物運輸，使得這臺電梯不僅明顯更破損，蟑螂等蟲害出現(xiàn)的幾率也更大。

另外，由于樓梯間不具備正壓送風系統(tǒng)，按消防規(guī)定，通道內(nèi)無法設(shè)置普通垃圾桶。沒有辦法的物業(yè)團隊，自己設(shè)計了一種簡易垃圾支架，以滿足每層樓的清潔需求。

諸如此類的先天不足，使得東域大廈的物業(yè)管理需要付出更多的時間和精力，但往往事倍功半。

除了先天不足，東域大廈（第三置業(yè)）散售帶來的問題，在這棟樓逐步老化的過程中愈發(fā)明顯。

在這個A、B座各28層，總建筑面積8萬多平方米的公寓樓內(nèi)，聚集了上百戶大小公司辦公，租戶類型多樣，包括維達紙業(yè)等知名企業(yè)辦公室，也有大量金融、律所企業(yè)，還有美容、健身等場所。物業(yè)團隊和周邊中介都表示，沒有居民在此生活，全是辦公和商業(yè)用途。

東域大廈（第三置業(yè)）租戶 程璐洋/攝

每個月平均有4家在裝修，在劉煜在此工作的十年間，樓內(nèi)租戶高速汰換導致對應(yīng)的裝修頻率，這對一棟樓的折舊老化影響很大。

快速折舊，意味著物管費很難有突破。因此，在周邊寫字樓中介的口中，這是一棟極具性價比的寫字樓：物管費劃算，且電費按居民用電計算，一度電比商業(yè)用電便宜6角錢，“夏天開空調(diào)就省很多錢”。

性價比的背后，是從大廈建成起就負責物管的世邦魏理仕項目團隊不得不控制成本，提高人效。10年前60多個人的物管團隊，目前已經(jīng)精簡為30人左右。“一人多能啊”，劉煜說，項目上不少同事目前的稅前工資為三四千元。

資金緊張，意味著物業(yè)該做的，和能做的，都只能慢慢來。

物管團隊也曾想更新公區(qū)廁所，咨詢過公共維修基金，發(fā)現(xiàn)行不通，公共維修基金只能用于擴建和改造。目前，大廈正在申請用于電梯更新的公維基金。“8臺電梯已經(jīng)使用了16年，接近使用壽命了”，劉煜說。

這么多年，也有不少業(yè)主討論過成立業(yè)委會，他們找到劉煜，都先問，你們物業(yè)同不同意成立業(yè)委會？

“同意“，劉煜說，自己的回答沒有變過。可當業(yè)主們繼續(xù)了解，十年未變的5.5元/月/平方米的物管費價格，樓內(nèi)幾百戶業(yè)主和租戶的復(fù)雜情況，和背后對應(yīng)的物業(yè)實際工作后，成立業(yè)委會的事總是不了了之。

何解

是否繼續(xù)簽訂東域大廈（第三置業(yè)）的物管合同？世邦魏理仕華北區(qū)不動產(chǎn)管理部資深董事周業(yè)輝坦言，他曾猶豫過。

今年，和過去一年一簽的物管合同不一樣，首創(chuàng)提出，將合同修改為不定期合同，直至大廈成立業(yè)主委員會。

面對世邦魏理仕華北區(qū)唯一的公寓性質(zhì)寫字樓，也是華北區(qū)在管物業(yè)中少有的散售型物業(yè)，周業(yè)輝不得不從多方面考慮是否續(xù)約。

最終，世邦魏理仕簽訂了這份合同。這意味著，直到東域大廈成立業(yè)委會重新選擇物業(yè)之前，這棟大樓的前期物業(yè)將一直由世邦魏理仕管理。

企業(yè)責任和風格，是周業(yè)輝不斷強調(diào)的決定理由。“也會算筆賬的，如果不簽，項目員工如何安置”，他沒有透露具體的成本，但表示“這棟樓一直盈虧平衡，起碼是不虧錢的項目，我們才能考慮社會責任”。

除了東域大廈外，物業(yè)管理市場中還存在多少類似的散售型老舊物業(yè)？它們是否也面臨著類似的困境？

很難有一個準確的數(shù)字。世邦魏理仕、戴德梁行和高力國際等五大行均表示，基本不涉及散售型物業(yè)項目，不跟蹤該類物業(yè)數(shù)據(jù)。

業(yè)主分散，情況復(fù)雜，不專業(yè)，是大行們給出的統(tǒng)一原因。

據(jù)經(jīng)濟觀察報不完全統(tǒng)計，天元港中心、霄云中心、時間國際、遠洋新干線、豪成大廈、佳境天城以及SOHO中國的多處項目，是北京市場中其他的散售型辦公項目。

高力國際物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)董事王宏悅解釋，散售型物業(yè)的管理難點主要在于，開發(fā)商遺留問題和小業(yè)主利益難以統(tǒng)一；小業(yè)主自持，對樓宇無完整規(guī)劃；樓內(nèi)經(jīng)營范圍雜亂，人員流動較大，小型企業(yè)抗風險能力差。種種情況都會導致樓宇品質(zhì)下降、管理難度增加。

2020年的資本市場，掀起了物業(yè)企業(yè)的上市潮，年內(nèi)已有近10家物業(yè)管理公司陸續(xù)上市。這個行業(yè)，容易吸引目光的，常是誰拿下了哪個知名項目的物管，這也被視為行業(yè)對物管企業(yè)的業(yè)務(wù)能力認可。

且隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍，部分老舊資產(chǎn)改造升級后，租金可以增長多倍，隨之而來的是資產(chǎn)價值的提升。

但行業(yè)中的一切熱鬧，似乎都和這些老去的散售樓宇無關(guān)。

（應(yīng)受訪者要求，車睿為化名）