經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳博 仕通人才董事長王鉞近期與一些房企財務(wù)高管交流發(fā)現(xiàn)，在普遍以降杠桿為首要目標的背景下，財務(wù)崗工作任務(wù)倍增，壓力、焦慮等成為伴隨這個群體的普遍特征。“降負債難度加大，還要拓展融資渠道，大家都如履薄冰，少不了焦慮。”

8月底，來自“三道紅線”監(jiān)管要求席卷房地產(chǎn)行業(yè)，過往依賴財務(wù)杠桿追求規(guī)模擴張的房地產(chǎn)企業(yè)，開始艱難啟動降杠桿、降負債行動，行業(yè)變革投射出來的第一束燈光照耀在財務(wù)崗位上。

房企財務(wù)職能囊括財務(wù)與投融資兩條線，財務(wù)包括核算、總賬、分析、稅務(wù)、內(nèi)控、報表、成本、費用等內(nèi)容；投融資口主要負責(zé)融資、結(jié)算、往來款、貸后管理、資本、投資等工作。

上海索樂企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理聶勇鋼發(fā)現(xiàn)一個新趨勢，以往，多數(shù)房企的投融資作為財務(wù)總分管的領(lǐng)域存在，“三道紅線”監(jiān)管要求提出后，部分房企的投融資提升到與財務(wù)平行的級別。

面臨同樣壓力和焦慮的還有投融資從業(yè)者，最近兩個月里，房企投融資領(lǐng)域人事?lián)Q防動作頻繁。一方面新監(jiān)管對資金管理提出更大挑戰(zhàn)，行業(yè)對資金口人才需求上升；另一方面這種挑戰(zhàn)促使專業(yè)人才結(jié)構(gòu)性流動頻次加快。

降負債

11月4日，在一家TOP30房企華南區(qū)域負責(zé)資金管理的廖明到23點才下班，近一段時間來，這樣的工作的逐步變成常態(tài)，經(jīng)過兩個多月的適應(yīng)，他對于這樣的工作節(jié)奏已經(jīng)習(xí)以為常。

工作強度加大源于融資監(jiān)管收緊。8月底，住建部和央行召集部分房企召開座談會，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

廖明所在公司踩中其中兩條紅線，根據(jù)要求，踩中兩條線的房企被列入橙色檔，有息負債年增幅不得超過5%。

“雖然監(jiān)管層沒有給出明確時間表和細則，但我們內(nèi)部優(yōu)化行動已經(jīng)開始。”廖明說，8月底，他所在公司的經(jīng)營、銷售、投資、融資四大條線工作，開始圍繞三道紅線指標進行調(diào)整。

降負債是首要任務(wù)，“管理層對今年凈負債率做出明確規(guī)定，也提出了明年降負債計劃。”廖明說。

監(jiān)管新規(guī)下，越來越多房企加入降負債序列。一家上市房企人力資源高管告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，處于紅色檔和橙色檔的房企，財務(wù)團隊的壓力開始從原來的融資轉(zhuǎn)向降負債。

三季報也顯示了房企降負債努力，中信證券研報顯示，截至三季度末，樣本房企凈負債率較6月末下降0.6個百分點，剔除預(yù)收賬款后負債率下降0.2個百分點，現(xiàn)金短債比在1.36左右。

生存規(guī)則的變化也對房企投融資提出更高要求，廖明正在做的事包括暫停部分短債、拉長債務(wù)期限、靈活處理到期債務(wù)即將到期的債務(wù)、降低融資成本以及尋找債務(wù)出表的安全模式。

“確實給我們造成挑戰(zhàn)。”最近一段時間，廖明帶著他的資金團隊造訪和周旋于各個金融機構(gòu)，目標只有兩個，第一是壓低貸款利息，第二是實現(xiàn)部分債務(wù)出表。債務(wù)出表既包括來自金融機構(gòu)的明股實債，也包括來自合作伙伴的配合。

“債務(wù)出表的方式治標不治本。”一名A股上市房企高管指出，現(xiàn)階段，資金崗最核心工作是如何將短債變成長債，將債權(quán)融資置換成股權(quán)融資。

危機感

監(jiān)管規(guī)則變化讓財務(wù)和投融資從業(yè)者不僅面臨全新的挑戰(zhàn)，也使得他們的職業(yè)生涯中危機四伏。

貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，房企信用債發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降了10.7%，債務(wù)發(fā)行量已經(jīng)連續(xù)兩個月低于到期債務(wù)規(guī)模。

“今年融資本來就不容易，如今難度加大了。”一家深圳本土房企財務(wù)總說，工作中最大的危機感是不確定性。

廖明的阻力源于房地產(chǎn)融資監(jiān)管收緊。在和銀行打交道過程中他發(fā)現(xiàn)，與之前相比，對貸款各項指標極其嚴格，各項標準都符合才會放款，“而且現(xiàn)在銀行只做開發(fā)貸業(yè)務(wù)，不敢再碰明股實債等其他業(yè)務(wù)。”

這一變化讓廖明很被動，過去，他申請項目貸款，即便施工進度不符合標準要求，但通過提交“照片”審核等“小動作”，可以從銀行機構(gòu)一次性拿到資金，“現(xiàn)在不行了，放款速度減緩，嚴格根據(jù)施工進度分批放款。”

對于廖明和他的投融資團隊來說，一旦融資進度達不到預(yù)期，影響的不僅僅是資金使用效率，也包括他和團隊的KPI和收入，甚至是職業(yè)崗位。

監(jiān)管規(guī)范帶來的沖擊波還在進一步深化和遞進，據(jù)廖明透露，監(jiān)管機構(gòu)對金融機構(gòu)的“秋后算賬”直接危及到他所在的公司。最近兩個月，他們之前做的多筆融資被要求提前進行償還。

陡然升級的工作難度和職業(yè)危機，像接力賽般從監(jiān)管曾傳遞到金融機構(gòu)，再傳遞到房企，最終落在像廖明等投融資團隊身上，也加劇了整個地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)和投融資群體的焦慮和壓力。

上述A股上市房企高管稱，投資和融資兩個口直接扛業(yè)績指標，拿地的質(zhì)量、融資額度和成本變化，關(guān)乎房企負債和現(xiàn)金。日常投融資領(lǐng)域人事變動就較為頻繁，三道紅線監(jiān)管實施后，整個行業(yè)人員配置面臨重構(gòu)。

分化

11月5日晚間，南國置業(yè)公布了財務(wù)總離職的消息，三天前，正商實業(yè)也發(fā)布了更換財務(wù)總監(jiān)的公告。尤其是正商實業(yè)，在不到五年時間里，先后更換了五任首席財務(wù)官，沒有一任超過兩年。

按照2020年中報數(shù)據(jù)，正商實業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為89.91%，凈負債率高達343%，現(xiàn)金短債比0.35，三道紅線全被踩中。

“三道紅線對中小房企的壓力不限于財務(wù)條線，所有管理和員工都會滋生各種壓力。尤其處于紅色檔和橙色檔的房企，在這輪洗牌中如果支撐不下去，走馬換將在所難免。”王鉞說。

最近王鉞對房企資金條線人事變動觀察結(jié)論是分化，“三道紅線對不同檔次房企的資金崗用人計劃影響不同。”

他表示，部分以穩(wěn)健為主的黃色檔企業(yè)，資金崗并未出現(xiàn)頻繁流動的現(xiàn)象。“但更忙了，降杠桿、降負債需要測算的細節(jié)太多了，工作量增加是必然的。”

上述上市房企人力資源高管透露，他所在公司僅短債比一項超標，降負債壓力相對不大，財務(wù)口也未出現(xiàn)太大的人事變動。

不過，由于監(jiān)管環(huán)境變化，他們公司在資金條線的招聘門檻進一步提高，銀行履歷、名校畢業(yè)、80后三大條件必不可少。“資金崗是一個體力活，見的金融機構(gòu)多，獲取資源就更豐富，融資業(yè)務(wù)成功率就更高。”該高管表示。

少數(shù)處于綠色檔中的房企，還具備財務(wù)杠桿空間，他們考慮抓住機會。“對于這些企業(yè)，融資是現(xiàn)階段重要任務(wù)，資金口可能還要招兵買馬。”王鉞提到。

聶勇鋼合作的百強房企中，有投融資領(lǐng)域高管崗位需求的就超過5家。無論是財務(wù)領(lǐng)域，還是投融資領(lǐng)域，高級管理人員人事變動本身就附帶著行業(yè)周期變化的標簽。

前幾年，在以財務(wù)杠桿驅(qū)動規(guī)模擴張的背景下，有大型商業(yè)銀行和資管公司背景和資源財務(wù)和投融資人才備受房企青睞。不過，現(xiàn)階段對于房企而言，還需要加上一條“處理降負債及引發(fā)相關(guān)問題的能力”。

“降杠桿會波及企業(yè)的投資節(jié)奏、運營效率、銷售回款等鏈條，如果采取‘休克性療法’，企業(yè)可能會處于危險境地。”王鉞指出，在未來一段時間里，已經(jīng)觸及警戒線的房企，如何在三年之內(nèi)安全撤退將成為CFO面臨的最大挑戰(zhàn)。

“土地紅利時期，投拓線的人比較吃香；金融紅利階段，融資線的人占上風(fēng)；現(xiàn)階段，因為報表管理及改善能帶來融資成本下降，報表怎么修復(fù)、資產(chǎn)負債如何匹配，對財務(wù)人員能力提出了新要求。”上述A股上市房企高管說。

（應(yīng)受訪者要求，廖明為化名。）