上海前灘太古里 受訪者供圖

經濟觀察報 記者 張雅楠 程璐洋 2.83平方公里的上海前灘，被稱為第二個陸家嘴，從2013年啟動大規(guī)模建設以來，正朝著它當初被預設的“世界級中央商務區(qū)”藍圖展開。即便遭遇疫情影響，因著未來可比肩CBD的預期，依然在大量吸納新增租戶，二季度，上海全市寫字樓60%的凈吸納量出現(xiàn)在了前灘。

年底，前灘還將迎來一個重磅項目的落成——前灘太古里。

在商業(yè)地產領域，“太古里”是一個無法忽略的關鍵詞，此前的兩座，分別位于北京三里屯和成都春熙路，引領著所在城市的商業(yè)品牌和業(yè)態(tài)體驗的升級，是商業(yè)和城市深度融合的樣本。

在今年的國慶假期，滴滴出行大數(shù)據(jù)顯示，北京三里屯太古里、成都遠洋太古里與西湖、天安門、外灘等熱門景點一道，成為全國十大熱門目的地，并分列第二和第八位。

前灘太古里作為太古地產在內地的第三座太古里、在上海發(fā)展的第二個商業(yè)項目，同時也是前灘地塊的商業(yè)中心，它將交出一份怎樣的答卷，受到了太多期待。

太古地產中國內地行政總裁彭國邦（Tim Blackburn）在接受經濟觀察報專訪時透露，雖然受到疫情影響，但前灘太古里在建設和招商方面的進展很好，預計項目將于今年年底竣工落成，而租戶簽約率也有望超過70%，四季度開始，租戶組合將逐漸亮相。

此外，彭國邦還透露了一個細節(jié)，前灘太古里會是太古地產體系內，數(shù)字化最先進的一個項目。

相比而言，在很長一段時間里，內地的商業(yè)地產運營商起步較港資房企晚，在突圍中更傾向于創(chuàng)新運營推廣方式、擁抱數(shù)字化新工具等，而港資房企的品牌招商優(yōu)勢深厚，在數(shù)字化方面并沒有展露太強的野心。

疫情帶來的一個改變是，所有線下空間的運營者，都在思考和探索數(shù)字化的價值，招商運營能力強如太古，也不例外。

彭國邦表示，數(shù)字化不論對零售行業(yè)、寫字樓行業(yè)還是酒店行業(yè)來說，都是極具革新意義的因素，太古地產也把它作為非常核心的一個戰(zhàn)略目標，是整體策略中的一環(huán)。線上的數(shù)字化和線下的空間和體驗是一個互補，太古地產希望將兩者很好地融合在一起，找到在這個領域有建樹的合作伙伴，如零售品牌等，長期不斷推進。

具體而言，太古的數(shù)字化應用體現(xiàn)在不同的方面，既包括比較顯性、針對C端顧客層面的，比如在線零售；也有一些是更加后臺、不太可見的提高公司運營效率的管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

彭國邦介紹，太古地產在行業(yè)里比較領先的一點還在于能源管理，用科技手段管理樓宇，使樓宇尤其是寫字樓更加智能、健康、高效。

除了力促前灘太古里推進和擁抱數(shù)字化，太古地產在內地的5個營業(yè)中項目在疫情中的表現(xiàn)同樣可圈可點。

4月，廣州太古匯愛馬仕旗艦店重裝開業(yè)，首日銷售突破1900萬元，創(chuàng)下了愛馬仕在中國的最高單店成交紀錄，被戲稱為“報仇式增長”。

除了高端消費企穩(wěn)向暖，廣州太古匯疫情期間逆勢開業(yè)的餐飲主題街區(qū)——超級文和友，將市井煙火氣的打造和豐富的餐飲業(yè)態(tài)結合在一起，迅速出圈。7月12日開業(yè)當晚，排位突破了2500號，這樣的熱度至今不減，有人甚至在坐上從深圳開往廣州的火車時，便開始在線排隊。

市井煙火拼貼現(xiàn)代高奢，這是一場冒險的混搭。

作為老廣，廣州太古匯總經理黃瑛熟諳廣州人對吃的挑剔與執(zhí)著。同時，廣州太古匯13.8萬平方米的商業(yè)體量中，開闊的公共走廊及戶外區(qū)域占用了大量面積，在保持愛馬仕、LV、Dior、方所書店等主力店高占比的條件下，餐飲和娛樂配套不足，調整哪塊空間、選擇怎樣的品牌成為問題。

匯坊由太古地產2007年收購而來，收購的出發(fā)點在于強化資產組合，以餐飲為主業(yè)態(tài)豐富太古匯的選擇，同時活化社區(qū)。

但匯坊不與地鐵和大型商業(yè)體相連，在吸引人流上先天不足，餐飲商戶更迭不斷。為匯坊引入超級文和友是一次大膽的嘗試，現(xiàn)在看來，匯坊和廣州太古匯之間200米的距離在彌補太古匯餐飲配套不足的同時，也緩沖了超級文和友的市井與太古匯的高端之間的沖突感。

項目的裝修開業(yè)正值疫情，5000平方米的面積，要打通三層空間并保留天井，要保證在物業(yè)方規(guī)定的時間內施工，必須協(xié)調好人工、原材料，疫情期間，難度可想而知。

有著叮叮當當工地的，不止廣州太古匯，在超級文和友緊鑼密鼓施工時，北京三里屯太古里也不平靜。

一方面，太古整租下來的雅秀大廈，重新定位改造為三里屯太古里西區(qū)。這個項目在疫情期間較早恢復了建筑改造的施工；另一方面，三里屯太古里今年有超過20家品牌發(fā)生了變動，待開業(yè)名單上的一長串名字都蟄伏于圍擋背后。

揭開面紗后，全面升級的蘋果亞洲最大旗艦店、在北京的暴雨預警中刷新了開業(yè)銷售紀錄的Shake Shack等，再一次擦亮了北京“首店收割機”的招牌；而改造中的三里屯太古里西區(qū)也預計在明年上半年交付。

但對三里屯太古里總負責人馬澤丹來說，首店并不是三里屯太古里的唯一標簽，在保持品牌和業(yè)態(tài)汰換的前提下，馬澤丹將精力投向了太古里所依存的社區(qū)環(huán)境的打造上。

例如，在屬地政府支持下，三里屯太古里做了很多突破，包括外擺的創(chuàng)新、戶外活動的舉辦，整個三里屯地區(qū)的活力得到增強。此前，三里屯太古里還主導了北三里社區(qū)花園的打造，并參與了三里屯周邊景觀的設計改造。

無獨有偶，彭國邦介紹，成都遠洋太古里的總經理伍玉珊也被當?shù)貐^(qū)政府聘為專家智庫顧問，分享項目經驗，為政府決策提供建議和意見。

如果要對太古地產上述各項目、條線近一年的工作做一個總結，可以有很多種思路。

一種是，新項目開業(yè)、老項目煥新、所有項目的科技賦能。這種思路更動態(tài)，更當下；另一種是，一個長期主義者在短暫市場波動中的姿態(tài)。

前述動作分別對應著今年行業(yè)中飽受矚目的新開業(yè)項目、街區(qū)和品牌。在疫情期間做增量，學霸很拼。

在將近20年時間里，太古地產在內地僅僅發(fā)展了6個項目，北京三里屯太古里及頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里、上海興業(yè)太古匯及前灘太古里，截至2020年7月底，總投資額超過330億元，這些項目，用彭國邦的話說，都要是看40-50年。

其實，早在2011年，太古地產對香港太古廣場進行改造時，便對建筑師提出過一個問題，“若要領先20年，我們應該做什么？”

向后看20年，對很多公司來說都是一件奢侈的事情。據(jù)經濟觀察報不完全統(tǒng)計，主流房地產企業(yè)中，已有十余家成立了專門的商業(yè)地產職能部門，但對這些商業(yè)地產部門的負責人來說，能夠專心向后看3年、5年可能都很難，因為很有可能因為住宅要做大規(guī)模而讓步、因為公司要降低負債而讓步……

港資企業(yè)天然的融資成本優(yōu)勢是底層邏輯，幾十年來積累的招商運營能力是基本功，這些似乎都是無法企及的優(yōu)勢，但也要看到，內地已有地產公司借由戰(zhàn)略定力開始積累起規(guī)模，打磨出了行活能力，但細數(shù)一下，每一家在這個領域的積累都超過了10年。

20年的確很長，但是對投資物業(yè)來說，它做的就是長期投資，需要向后看20年是因為20年其實過得非常快。彭國邦說，這很有趣，我們現(xiàn)在可能在討論新冠肺炎疫情，討論線上線下的融合和沖擊，我們也可以去設想一下未來20年后的世界有什么挑戰(zhàn)，我們可能要平衡現(xiàn)在的挑戰(zhàn)和未來的挑戰(zhàn)。

所以在疫情之年，除了關心疫情對當下的影響，可能也需要通過一些商業(yè)地產的長期主義者去看中國商業(yè)與城市、與趨勢的共振。

有這個意識的不僅是企業(yè)，彭國邦說，“我們在內地跟城市或區(qū)政府合作的時候，很高興地看到，他們對未來都有很清晰的愿景，這也能給我們非常清晰的指引，雙方有共同的、長期的承諾去完成項目”。

彭國邦 太古地產中國內地行政總裁  受訪者供圖

【訪談】

經濟觀察報：疫情對太古地產的業(yè)務產生了哪些影響？

彭國邦：對于太古地產來說，我們確實受到了沖擊。有兩個行業(yè)受到疫情的沖擊比較大，一個是零售業(yè)，一個是服務業(yè)，我們公司剛好從事這樣的行業(yè)，所以我們也不例外。

提供幾個細節(jié)。一個是零售行業(yè)，我們在內地零售物業(yè)的租金收入總額上半年同比下降了8%，主要是因為我們給租戶提供了一些租金減免。如果排除租金減免和人民幣貶值的話，我們上半年的租金收入總額同比增長了2%。

一個是酒店行業(yè)，因為早前禁止旅行的一些禁令，酒店企業(yè)整體都非常困難，太古地產也是如此，平均客房收入和入住率同期都是下降的。但也并不全是壞消息，可以看到，我們在廣州、成都、上海的酒店，客房需求量其實在往上走。

從寫字樓行業(yè)來說，2020年上半年的租金收入總額確實比去年有小幅下降，受疫情影響對寫字樓空間的需求可能未來是走低的。

在零售行業(yè)有很多積極的跡象。從3月份開始，我們中國內地商場的客流量和銷售額都在穩(wěn)步回升，廣州太古匯和上海興業(yè)太古匯上半年都錄得了正數(shù)增長，也顯示了比較強勁的復蘇。

經濟觀察報：太古地產在內地的主要資產類別是商業(yè)、寫字樓和酒店，線下生意有沒有因為疫情發(fā)生一些根本性的變化？

彭國邦：對線下實體商業(yè)來說，疫情確實帶來了許多的變化，可能所有的事情都變了，線下商業(yè)也要思考怎樣才能讓人們愿意回到線下來消費。

我們除了要提供比較安全的環(huán)境之外，也要去思考他們肯定會有一些新的需求，希望線下消費帶來一些新的體驗，因為人們還是需要去社交的。

疫情也給了我們一個機會，去嘗試一些科技創(chuàng)新，比如在頤堤港和興業(yè)太古匯，在疫情期間，他們雇用了清潔機器人在商場和寫字樓做清潔，這兩個商場還推出了很多直播和線上商城，將線下的消費體驗延伸到線上，比較成功。

疫情也給寫字樓帶來了很多新的改變，比如遠程辦公、彈性辦公，這也讓我們思考下一代的寫字樓長什么樣子。

在酒店行業(yè)，疫情期間我們也努力帶來新的想法，比如把一些健身器材搬到房間里，讓顧客能夠在房間里健身。今年上半年，我們在北京的瑜舍酒店開了兩個新的餐廳，一個叫superfly超級飛，一個叫Frasca。

這也可見，我們會繼續(xù)投資于酒店和寫字樓兩個行業(yè)，疫情對這兩個行業(yè)的升級，其實也是一個催化劑。

經濟觀察報：建筑的一部分功能正被手機取代，資產的價值會因此縮水嗎？

彭國邦：肯定不會，因為科技已經引入了不同的方式來使用我們的建筑，我認為我們找到了新的方式來使用這些建筑，這些新的方法在未來會實實在在增加建筑的價值。

我自己有3個孩子，今年他們有8個月在家在線學習，這對他們和對我而言都不是一個很好的體驗，現(xiàn)在回到了學校，他們也很高興，我也很高興。也就是說，雖然人們可以在線購物、學習、辦公，但他們仍然需要回到線下空間去交流，我們平時跟商場內的租戶建立關系，也都需要面對面，因此人們對線下空間需求不會消失，線上只是增加了另外一個層面。

經濟觀察報：廣州太古匯的愛馬仕在疫情后曾經創(chuàng)造了銷售紀錄，疫情會給太古帶來一些品牌、業(yè)態(tài)上的思考和改變嗎？

彭國邦：我們的招商策略一直沒有改變，但我們也需要更遠更廣的目光。

說得具體一點，我們一直希望把綜合的、豐富多彩的零售體驗通過旗下項目帶給當?shù)氐念櫩停热绯壩暮陀选hake Shack，還有Apple蘋果旗艦店。疫情確實給了我們一個比較強烈的信號，就是中國內地的奢侈品消費需求是很強勁的，所以我們也會繼續(xù)加強和優(yōu)化這個領域的品牌組合，當然我們要的不只是奢侈品牌，我們想要的是高質量但又有趣的品牌，將餐飲品牌、奢侈品牌、生活方式品牌平衡地搭配在一起。

除了不同品類的品牌間的搭配和平衡之外，我們還要做一個平衡，就是線上和線下之間的平衡。比如我們一直在投資顧客關系系統(tǒng)，了解顧客的期望是什么，廣州太古匯的團隊跟愛馬仕密切地合作，了解這部分顧客的需要，為他們提供了非常高端的服務，效果非常好。

經濟觀察報：太古和品牌的合作關系，一直為人稱道，這種強強聯(lián)合是怎么建立起來的？

彭國邦：我們很幸運能跟品牌建立很強的合作關系，這其實是通過過去幾十年的努力一步一步建立起來的。品牌方也有信心跟我們一起到內地開拓市場，我們也確實向他們證明了，不論在北京、上海、廣州、成都，我們會一如既往地為他們提供跟在香港一樣的品質合作，讓他們在新的市場得到發(fā)展。

確實就像你說的，我們也會經歷很多不同的周期，包括一些危機時期，但我們始終跟品牌方站在一起。例如這次新冠肺炎疫情對整個零售行業(yè)造成很大打擊，我們迅速反應，為品牌合作方提供了有針對性的租金減免。在之前非典疫情期間，我們的反應也非常快，所以我們跟品牌的關系才會變得更緊密。

經濟觀察報：運營團隊的配置比例具體是怎樣的呢？

彭國邦：首先，并沒有你期待中那樣一個很神奇的數(shù)字，也就是團隊的具體人數(shù)是多少就可以實現(xiàn)理想的效果。

但我們對物業(yè)的運營管理有很強的承諾，不會單把租賃從項目的整體管理中割裂出來，這是一個完整的團隊。例如對接一個租戶，從把他引進來，到他裝修，到他開業(yè)，到他后期運營的整個過程，我們的團隊都會負責，這是一個綜合的、長期的關系，在商場和寫字樓都是如此。租戶遇到困難，也是找到團隊的成員，招商和運營是一體，而不是分開的。

從架構設計來說，我們總部沒有一個叫招商的管理團隊，各個項目都有自己的管理團隊，他們有自主權去做決策、解決問題。這很重要，因為這樣才能讓我們的品牌組合和打造的消費體驗適應當?shù)氐男枨蟆．斎晃覀円_保有合適的人帶領這些團隊，能夠獨立地去做這些相關的決策。

經濟觀察報：你認為太古地產最核心的能力是什么？

彭國邦：我們的一個核心能力是創(chuàng)新衍變，希望能對一個地塊做長期地發(fā)展。三里屯太古里是一個很好的例子，整個營造是一個長期的過程，逐漸把它發(fā)展為一個地標，發(fā)展為社區(qū)的一部分，讓當?shù)氐娜擞袚碛懈小w屬感。

具體來說，首先要有一個很好的地點，其次要有很好的伙伴，做一個好的設計，打造出一個很好的項目，然后去做很好的、長期的運營。因為這些都是我們要自持的項目，我們把這樣一個很長期的過程稱為“創(chuàng)新衍變”，可持續(xù)發(fā)展。

經濟觀察報：太古選擇落地到一個城市，會綜合判斷哪些指標？

彭國邦：說到挑選城市的標準，我們要針對具體的城市來談。如果是新城市，主要看深圳，還有一些強二線城市，我們其實在東西南北都有投資拓展團隊。

就綜合研判指標來說，首先肯定是地點，我們會去研判所在地的經濟指標、社會發(fā)展指標等等，我們尤其喜歡一些有文化歷史元素的地塊；其次是交通便利性和連通性要好；再次是能夠形成規(guī)模，我們希望項目能夠在發(fā)展中實現(xiàn)規(guī)模的增長；最后當然還有財務指標，比如地塊的價格，還有回報率是否能夠達標。

經濟觀察報：你們在深圳的辦公室有具體進展了嗎？

彭國邦：深圳辦公室目前還沒有實質的想要投資的新項目，希望未來能有更多機會。

實際上我們在粵港澳大灣區(qū)已設立了三個辦公室，分別位于廣州、深圳、香港。我們覺得有團隊在當?shù)爻ｑv，一來可以讓我們更好地了解當?shù)厥袌觯肀阌诮㈥P系，不論是跟當?shù)卣€是本土的發(fā)展商，未來的潛在合作伙伴。

經濟觀察報：在中國現(xiàn)在城市更新的進程中，太古怎么跟上進程？

彭國邦：從投資的角度看，我們的優(yōu)先級是希望強化現(xiàn)有的項目，比如說整租三里屯雅秀能夠強化我們在三里屯現(xiàn)有的資產組合。

我們也致力于讓項目有更好的連通性，比如將有新的地鐵線貫通三里屯，這對優(yōu)化我們現(xiàn)有項目的連通性也是很重要的機會。還有工體改造，對提升整個三里屯地區(qū)，包括對太古里來說，肯定也是積極的事情。

經濟觀察報：太古對規(guī)模有期待嗎？為什么在內地沒有住宅項目？

彭國邦：先回答第二個關于住宅的問題。我們其實在香港和美國邁阿密有很成功的住宅品牌，最近幾年也開始在東南亞打造住宅項目，如果有可能，我們也希望在內地落地太古品牌的住宅項目，目前還沒有合適的機會。

再回到第一個關于規(guī)模的問題。我們沒有設定關于規(guī)模的KPI，我們在內地的投資項目體量都很大，我們希望能夠保持克制，用嚴格的標準仔細挑選，保持自己的節(jié)奏，速度雖然重要，但能夠確保投資回報也非常重要，我們希望做到保持“中國速度”和可持續(xù)發(fā)展之間的平衡。

經濟觀察報：住宅目前沒有找到很好的標的？

彭國邦：我們的專長之一在于發(fā)展以零售為主導的綜合體項目。對我們來說，在中國內地的優(yōu)先級是希望打造一個優(yōu)質的綜合發(fā)展項目品牌，然后再把太古品質的住宅項目帶進來。我們保持開放的心態(tài)尋找，如果遇到合適的規(guī)模、合適的定位和合適的城市，就會考慮。

經濟觀察報：對“合適”的定義是什么?

彭國邦：首先，希望在一線城市，因為這樣才能把太古的品質和特色通過這個項目帶進來。其次，希望能夠在高端住宅品牌這個領域。規(guī)模上，并沒有一個非常明確的數(shù)字上的期待，理想的情況是作為綜合體中的一個組成部分。

經濟觀察報：太古很注重社區(qū)營造，你心目的完美社區(qū)是怎樣的？怎么才能做好社區(qū)營造呢？

彭國邦：社區(qū)營造是太古地產的業(yè)務模式。在中國內地，我們致力于打造大型綜合發(fā)展項目，都是看40-50年的長期投資，我們也希望跟合作伙伴和政府合作，真正創(chuàng)造價值，創(chuàng)新衍變。

我們打造的其實是“目的地”，能讓所有人都覺得很自在，人們不僅來一次，而是愿意持續(xù)多次地來，在這里消費，跟家人朋友度過美好時光。我們要為他們提供安全舒適的環(huán)境，讓他們很開心、很放心，這是我心中完美的社區(qū)。

我們這種一體化的綜合體開發(fā)模式，希望能夠營造社區(qū)，集零售商場、寫字樓、酒店、服務式公寓中的一個或多個組成部分于一體，未來也可能在其中加入住宅，希望人們不論做什么，都能一下子想到我要去太古。

其實，我們無法真正達到“最理想”的狀態(tài)，而一直在去往“最理想”狀態(tài)的路上，因為這就是一個過程，在過程當中，我們要不斷提升和優(yōu)化。例如，我們在中國內地有一個“綠色廚房”計劃，專門針對商場內的餐飲類租戶，幫助他們優(yōu)化提升餐廳和后廚的燈光、餐廚垃圾處理、通風等等。疫情以來，我們獲得認證的餐飲類租戶數(shù)量比之前增長了100%。