經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 饒賢君 疫情后的寫字樓租賃正面臨大考，一邊是空置率攀升，一邊卻是租賃價(jià)格下滑，更重要的是，居家辦公的可能性突然成為了許多初創(chuàng)企業(yè)重點(diǎn)考慮的方向，新形勢(shì)下的寫字樓管理運(yùn)營還是一門好生意嗎？

中海商業(yè)副總經(jīng)理唐安琪認(rèn)為，就此悲觀或許為時(shí)尚早，但疫情帶來的改變，將對(duì)寫字樓等不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營者提出更高的要求，“未來的辦公空間不會(huì)只是一個(gè)簡單的辦公場(chǎng)所，有很多潛在的需求需要我們挖掘，如果能夠把這些做好，溢價(jià)自然會(huì)產(chǎn)生。”

“未來”辦公空間路在何方？以下為唐安琪在2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)的部分演講實(shí)錄：

中海商業(yè)是2012年成立的，但是我們手上的資產(chǎn)量不小，總面積約1050萬平方米，在運(yùn)營的達(dá)到450萬平方米，其中包括有149個(gè)物業(yè)，業(yè)態(tài)比較豐富，包括了寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓、城市展館等。

中海商務(wù)是中海旗下，應(yīng)該也是中國內(nèi)地最大的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓運(yùn)營發(fā)展商，我們?cè)谶\(yùn)營在建的寫字樓項(xiàng)目超過80座，布局在26個(gè)城市，在產(chǎn)品系列劃分上包括中海中心、中海國際中心、中海財(cái)富中心、中海廣場(chǎng)、中海大廈。

我主要想聊一聊寫字樓為代表的商辦行業(yè)現(xiàn)狀，因?yàn)槲覀兊膶懽謽求w量足夠大，全部自持、自運(yùn)營，一定程度上樣本量足夠大，所以在其中發(fā)生的故事和帶來的思考還是能夠一定程度反映商辦行業(yè)的發(fā)展。

因?yàn)楹芏嘁蛩兀绕涫且咔榈挠绊懀袌?chǎng)上產(chǎn)生了很多關(guān)于寫字樓的探討和挑戰(zhàn)，包括線上辦公是不是可以取代線下辦公？傳統(tǒng)辦公寫字樓是不是未來就不需要了？供求端來講供大于求，空置率上升，租金下跌，這么多的負(fù)面因素綜合起來，接下來寫字樓還有沒有路可走？

線上辦公，大家用的很順手，似乎居家辦公的效率也沒有想象中的受影響，未來也許大家全部轉(zhuǎn)成線上辦公，不需要辦公室了？那么到底寫字樓未來是一個(gè)什么樣的狀態(tài)？或者是我們?cè)谶@個(gè)過程當(dāng)中獲取的數(shù)據(jù)和一些觀點(diǎn)是什么樣的？

從中海商務(wù)自己的數(shù)據(jù)來看，今年半年雖然受疫情影響，但我們還是實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的逆勢(shì)增長，營收增幅超過7%，毛利增幅也超過7%，平均出租率80%，比去年同期還有增長，另外新租的溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)了6%這一數(shù)字。

從這個(gè)角度來講，我們認(rèn)為一方面證明了寫字樓業(yè)態(tài)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性，另外也是體現(xiàn)了中海在這么長時(shí)間的運(yùn)營和經(jīng)營過程當(dāng)中積累的優(yōu)勢(shì)正逐步發(fā)揮。

根據(jù)我們自己的一些調(diào)研，輔以一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，我們做出以下幾個(gè)判斷：

第一，寫字樓依然是未來發(fā)展的主流。

為什么呢？寫字樓的產(chǎn)生是源于組織的發(fā)展和組織效率的提升，寫字樓空間和組織行為學(xué)有重要的聯(lián)系，扁平、模塊、矩陣這三種組織形式中，世界500強(qiáng)、大中型企業(yè)，矩陣式、模塊化的管理會(huì)是他們的趨勢(shì)，因此，寫字樓肯定依然是規(guī)模以上企業(yè)的不二之選。

根據(jù)我們中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，即使這次受疫情影響，但今年到未來一段時(shí)間，中國經(jīng)濟(jì)的增速依然是世界增速前沿，這個(gè)基礎(chǔ)上我們相信企業(yè)的發(fā)展，規(guī)模以上企業(yè)的發(fā)展有相當(dāng)大的空間。

第二是創(chuàng)新辦公的趨勢(shì)，亦工亦娛也許會(huì)成為未來。

人的一生當(dāng)中有超過三分之二的時(shí)間是在工作當(dāng)中度過的，或者是在辦公樓里度過的，在這個(gè)過程當(dāng)中，我們調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，在正向需求的排名上來看，比如說線上的辦公科技，休閑的娛樂區(qū)，這些成為了大家共同需求的部分，另外在工區(qū)上對(duì)于食堂基本功能的需求，包括高速的電梯多功能廳，成為了投票比較多的，

此外，在職場(chǎng)爸媽的痛點(diǎn)當(dāng)中，小孩子的管理和代管是非常明顯的需求，我們?cè)诒本┑闹泻V場(chǎng)，也是在CBD寫字樓當(dāng)中設(shè)置了中海的PEPA國際托育，女性在調(diào)研過程當(dāng)中對(duì)這方面的需求尤為迫切，我個(gè)人特別期待這個(gè)會(huì)成為所有寫字樓的標(biāo)配。

對(duì)于年輕的辦公人群，工娛的邊界越來越模糊，現(xiàn)在的辦公空間除了是一個(gè)辦公的地方，可能還要解決員工的個(gè)人的消費(fèi)需求、生活需求、社交需求，在解決這些需求的過程當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)很多人愿意為此支付溢價(jià)，如健身房、咖啡廳、心理咨詢室、冥想室，這些成為了辦公室人愿意支付溢價(jià)的項(xiàng)目。

第三，定制化的需求，我們認(rèn)為定制化的需求未來會(huì)有更大的空間。在數(shù)據(jù)的調(diào)研當(dāng)中，我們看到超過73%的企業(yè)會(huì)選擇定制化的裝修。

總的來講，我們認(rèn)為辦公空間不是一個(gè)簡單的辦公場(chǎng)所，我們更希望在未來的辦公空間里產(chǎn)生更多的價(jià)值，讓人有更多的自我實(shí)現(xiàn)的可能和需要，也希望能夠通過這樣來挖掘城市里邊的新動(dòng)向和動(dòng)能，通過寫字樓樓宇改變這一個(gè)城市的發(fā)展，也希望能夠以一種創(chuàng)新的邏輯和跨界的思維來共同打造全新的產(chǎn)業(yè)空間，