從單一的家具制造，到形成以綠色生態(tài)景觀服務(wù)與智慧裝飾家居服務(wù)為兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略布局，雅居樂(lè)雅城集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅城”）深耕了超過(guò)30年的時(shí)間。

四年前，當(dāng)雅居樂(lè)確定“以地產(chǎn)為主、多元業(yè)務(wù)并行”這一發(fā)展路徑后，除卻創(chuàng)業(yè)之本的意義之外，雅城以年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)80%的規(guī)模擴(kuò)張速度，在雅居樂(lè)多元化版圖中承擔(dān)起更重要的角色。

這樣的加速下，截至目前，雅城的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍已經(jīng)覆蓋全國(guó)119個(gè)城市，并與中國(guó)30強(qiáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及政府部門(mén)客戶建立長(zhǎng)期而穩(wěn)定的合作關(guān)系。

如今，一切已經(jīng)成熟。6月份，雅城向港交所遞交了上市申請(qǐng)，一旦成功上市，這將是雅居樂(lè)第三個(gè)登陸資本市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

“各家開(kāi)發(fā)商都在通過(guò)多元化尋求風(fēng)險(xiǎn)平衡，我們并非轉(zhuǎn)型發(fā)展，而是換道前進(jìn)，增加幾條跑道來(lái)做。”在8月中旬雅居樂(lè)雅城品牌煥新發(fā)布會(huì)上，雅居樂(lè)控股副總裁潘智勇詳細(xì)解釋了雅居樂(lè)多元化邏輯——每條跑道都是根據(jù)賺錢(qián)能力，經(jīng)營(yíng)管理能力以及風(fēng)險(xiǎn)管控能力進(jìn)行布局。“我們的多元化業(yè)務(wù)，就是做一個(gè)（業(yè)務(wù)）要成功一個(gè)，成一個(gè)（業(yè)務(wù)）要上市一個(gè)。”

而雅城這輪IPO，意味著未來(lái)資本市場(chǎng)將迎來(lái)首家集綠色生態(tài)園林、智慧裝飾家居兩大業(yè)務(wù)于一體，同時(shí)也恰好從地產(chǎn)公司分拆出來(lái)的上市企業(yè)。

自身孵化與拓展第三方

進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)之前，曾有7年時(shí)間，雅居樂(lè)是憑借中山市時(shí)代家具廠進(jìn)入市場(chǎng)的。這個(gè)家具廠是雅城集團(tuán)裝飾業(yè)務(wù)的起源地。

這樣的成長(zhǎng)路徑，決定了在雅居樂(lè)內(nèi)部，雅城并非是一個(gè)全新切入的業(yè)務(wù)板塊。多年依靠自身孵化，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，雅城與雅居樂(lè)、雅生活兩大上市平臺(tái)之間的協(xié)同度極高。

一方面，雅城的業(yè)務(wù)增量受益于雅居樂(lè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的支持。以2019年為例，這一年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)銷售建面約1000萬(wàn)平方米，此外，還擁有約3970萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。這些土地的開(kāi)發(fā)過(guò)程，為雅城的園林景觀、室內(nèi)裝飾服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域提供了大量的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

截至2019年12月31日，雅城累計(jì)向337個(gè)雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目提供綠色生態(tài)景觀服務(wù)，向1019個(gè)項(xiàng)目提供智慧裝飾家居服務(wù)。由于經(jīng)常參與雅居樂(lè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，雅城可提前計(jì)劃物料采購(gòu)及分包，進(jìn)而在不以質(zhì)量妥協(xié)的前提下降低成本。

另一方面，雅城也與雅生活緊密合作。截至去年底，雅生活管理總建面及簽約總建面分別達(dá)2.34億平方米、3.56億平方米，服務(wù)的家庭接近400萬(wàn)戶。雅城除了向雅生活管理的物業(yè)提供綠化營(yíng)養(yǎng)服務(wù)之外，伴隨著雅生活建立起龐大且不斷增長(zhǎng)的社區(qū)業(yè)主網(wǎng)絡(luò)，雅城還進(jìn)一步延伸出為個(gè)人業(yè)主提供房屋翻新服務(wù)的業(yè)務(wù)鏈條。

2018年，雅居樂(lè)組建房管集團(tuán)，正式進(jìn)軍代建行業(yè)之后，雅城的業(yè)務(wù)范疇也同步擴(kuò)大到為代建管理項(xiàng)目提供服務(wù)之上。

“雅居樂(lè)與雅城是天然的父子關(guān)系” ，按照潘智勇的說(shuō)法，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，雅城的發(fā)展還會(huì)借助雅居樂(lè)和雅生活兩大品牌，三者之間的業(yè)務(wù)協(xié)同，是合情合理合法，按照規(guī)定進(jìn)行的。

不過(guò)，一項(xiàng)業(yè)務(wù)，如果僅僅依賴內(nèi)部孵化，通常難以實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的擴(kuò)張——雅居樂(lè)已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，注重第三方拓展，是雅城正在探索的另一條路徑。

2016年以前，雅城的業(yè)務(wù)版圖中，并未出現(xiàn)第三方的身影。但過(guò)去三年，雅城的收入從15.48億元一路上漲至50.93億元，其中，獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)所貢獻(xiàn)的收入占比，從2017年的0.6%迅速提升至2019年末的21.1%。

“這幾年，我們很關(guān)注第三方業(yè)務(wù)的拓展。去年我們從第三方擴(kuò)展的業(yè)務(wù)量已經(jīng)達(dá)到較高的獨(dú)立性，今年上半年的外拓占比更是提升到了一個(gè)理想比例。”潘智勇表示。

從具體客戶結(jié)構(gòu)來(lái)觀察，雅城目前的服務(wù)名單序列中，既包括大部分的TOP30房企；截至去年底，前三十強(qiáng)開(kāi)發(fā)商中，有22家企業(yè)成為雅城的客戶，當(dāng)中多家企業(yè)與雅城簽訂地區(qū)性戰(zhàn)略采購(gòu)合同。也包括北京、深圳、廣州、南京、惠州及佛山等經(jīng)濟(jì)樞紐的省、市及地方政府部門(mén)、大學(xué)或其他公共機(jī)構(gòu)。

最近三年，雅城還通過(guò)招標(biāo)及收并購(gòu)的模式，增加來(lái)自獨(dú)立第三方客戶的收入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，雅城已經(jīng)就智慧裝飾家居服務(wù)業(yè)務(wù)收購(gòu)了上海特銘，就綠色生態(tài)園林景觀業(yè)務(wù)收購(gòu)了江蘇百綠、北京京林、廣東美景三家企業(yè)。

2017-2019年間，在綠色生態(tài)景觀業(yè)務(wù)上，雅城的獨(dú)立第三方客戶數(shù)目從59名逐漸增至134名；而智慧裝飾家居業(yè)務(wù)的這一數(shù)目，則由3名大幅擴(kuò)展至233名。

在雅居樂(lè)雅城集團(tuán)董事長(zhǎng)陳忠其看來(lái)，第三方業(yè)務(wù)的蛋糕很大。“我們自身所帶來(lái)的業(yè)務(wù)增量，每年大概以20%-30%的幅度去增長(zhǎng)，這是雅城發(fā)展的基礎(chǔ)保障；在此之余，雅城還會(huì)將資金分配在除景觀、園林、裝飾等固有業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新領(lǐng)域上。在行業(yè)整合的大趨勢(shì)下收購(gòu)業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀標(biāo)的，促使未來(lái)三年外拓業(yè)務(wù)的收入占比能夠達(dá)到70%。”他說(shuō)。

市場(chǎng)集中度較低的機(jī)會(huì)點(diǎn)

雅城對(duì)獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)的探索，更重要一個(gè)原因在于，在分拆上市的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，必須有能力，有機(jī)會(huì)拓展其他業(yè)務(wù)，并將關(guān)聯(lián)交易控制在一定比例中，才能獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)同。

兩個(gè)多月前，雅城的招股書(shū)，出現(xiàn)港交所的IPO等候列隊(duì)中。如果不出意外，雅城將成為繼雅居樂(lè)的第三個(gè)上市平臺(tái)。“成熟一個(gè)分拆一個(gè)”，雅居樂(lè)內(nèi)部是這樣來(lái)規(guī)劃各大業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展。

陳忠其透露，早在2016年，雅居樂(lè)控股公司更名為雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司，并形成八大產(chǎn)業(yè)之時(shí)，雅居樂(lè)就是奔著上市標(biāo)準(zhǔn)來(lái)布局旗下的業(yè)務(wù)板塊。“2020年我們覺(jué)得雅城已經(jīng)具備足夠成熟的上市條件了。”

成熟的背后，首先是基于雅城對(duì)整體市場(chǎng)容量的判斷與把控。根據(jù)潘智勇提供的數(shù)據(jù)，2015-2019年間，中國(guó)園林生態(tài)市場(chǎng)增長(zhǎng)穩(wěn)定，年復(fù)合增長(zhǎng)率7.2%，目前市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億。

同期，中國(guó)建筑裝飾行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模從3.2萬(wàn)億元接連擴(kuò)大至4.6萬(wàn)億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)9.3%。按照這樣的增長(zhǎng)速度，未來(lái)三年其市場(chǎng)規(guī)模還可以進(jìn)一步增長(zhǎng)至8萬(wàn)億元。

“兩個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模疊加起來(lái)就是10萬(wàn)億。10萬(wàn)億是一個(gè)什么概念？”潘智勇直接給出答案——相當(dāng)于全國(guó)一年的房地產(chǎn)銷售總額。“這是一個(gè)足夠大，成長(zhǎng)性也足夠不錯(cuò)的市場(chǎng)。”他下了一個(gè)定論。

在一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的市場(chǎng)里面，目前卻尚未出現(xiàn)壟斷性企業(yè)，前十名企業(yè)的市場(chǎng)占比甚至達(dá)不到兩位數(shù)，雅城分拆上市的想法萌發(fā)于此。

一組來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)可以佐證，2019年，中國(guó)園林生態(tài)行業(yè)前十參與者的市場(chǎng)份額僅約4.8%；中國(guó)建筑裝飾行業(yè)以收入計(jì)的前十大公司合計(jì)市場(chǎng)份額也僅為2.11%。

集中度偏低，市場(chǎng)份額非常分散，是雅城兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)所在行業(yè)的統(tǒng)一特質(zhì)，陳忠其做出一個(gè)總體判斷，“大行業(yè)、小企業(yè)”。與之相應(yīng)的是，整體市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力巨大，雅城正是從中看到機(jī)會(huì)點(diǎn)。

“目前，在資本市場(chǎng)上，尚未出現(xiàn)提供‘裝修、家居和綠化’三合一解決方案的上市公司，雅城是第一家。我們?cè)趦纱笾鳡I(yíng)業(yè)務(wù)上已經(jīng)做到業(yè)內(nèi)前三、前四，非常不容易，也形成了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”潘智勇說(shuō)，因此，現(xiàn)階段雅城還未找到業(yè)務(wù)接近的對(duì)標(biāo)同行。

雅城將目光瞄準(zhǔn)中高端客群，因?yàn)椋旧硌啪訕?lè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)就屬于中高端產(chǎn)品，這個(gè)區(qū)間的業(yè)務(wù)毛利也相對(duì)較高。“未來(lái)還存在部分回款風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，我們必須掌握選擇權(quán)。”陳忠其表示，雅城不與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接比價(jià)，但要比性價(jià)比，“我們要以性價(jià)比贏得社會(huì)、行業(yè)以及客戶的認(rèn)可，在這方面去做競(jìng)爭(zhēng)。”

上市時(shí)機(jī)來(lái)臨

“成熟度”具體該如何判斷？雅居樂(lè)內(nèi)部是通過(guò)一套評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量的——收入、毛利、凈利，疊加上風(fēng)控水平、行業(yè)搭建能力等，都是雅居樂(lè)為此設(shè)置的一系列關(guān)鍵指標(biāo)。

在收入規(guī)模上，2017-2019年三年，雅城的年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)81.4%；從利潤(rùn)水平來(lái)看，由于定位在中高端，不走薄利多銷的路子，過(guò)去幾年，高毛利成為雅城的一大特點(diǎn)。2017-2019年，雅城的整體毛利率一直維持在26.5%、23.2%、25.5%之間，凈利率則浮動(dòng)在17.1%、14.0%、16.1%中。“這個(gè)行業(yè)里面，超過(guò)兩位數(shù)的利潤(rùn)率表現(xiàn)是比較不錯(cuò)的，上市以后，我們爭(zhēng)取做得更好。”潘智勇說(shuō)出了他們的預(yù)期。

獨(dú)立性也逐漸變成雅城的一個(gè)標(biāo)簽。上半年將近一半的第三方外拓業(yè)務(wù)占比，讓資本市場(chǎng)接受了“雅城具備獨(dú)立生存能力”這一趨勢(shì)。

市場(chǎng)潛力無(wú)限，以及業(yè)務(wù)成熟度顯現(xiàn)，兩大因素決定了雅城的上市時(shí)機(jī)已經(jīng)來(lái)臨。2018年，雅居樂(lè)也曾憑借類似的路徑，將雅生活分拆上市，這么一個(gè)成功的經(jīng)驗(yàn)與模式，更是促使雅居樂(lè)今年從戰(zhàn)略層面上對(duì)雅城的分拆上市進(jìn)行部署。

事實(shí)上，自從遞交招股書(shū)之后，資本市場(chǎng)也在不停溝通、判斷雅城的估值。由于港股市場(chǎng)上找不到同樣具備園林與裝修兩大業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的上市公司，目前，投資者、分析師的主流看法，普遍將雅城的估值水平定在介于物管公司與園林公司之間。

“當(dāng)然，我們的估值最終還是由市場(chǎng)說(shuō)了算。未來(lái)希望通過(guò)業(yè)績(jī)，以及業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)管理的提升，去推動(dòng)估值上漲。”潘智勇表示。

選擇此時(shí)分拆上市，雅居樂(lè)的考量是，一方面，登陸資本市場(chǎng)更加利于雅城對(duì)于市場(chǎng)以及價(jià)值的挖掘。“上了市以后，各類指標(biāo)就很規(guī)范。在這樣的前提下，好的東西可以做得更好，不好的方面立即改變，雅城能實(shí)現(xiàn)新的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。”潘智勇指出，上市之后所具備的自身融資造血能力，可以助力于雅城的自我發(fā)展及循環(huán)。

按照雅城的計(jì)劃，上市頭兩三年，要建立起內(nèi)部管理的標(biāo)準(zhǔn)化，材料采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化，系統(tǒng)管控等一系列體系，從而把控住效率、品質(zhì)，并降低成本。

另一方面，上市能夠樹(shù)立起雅城的市場(chǎng)形象，提高品牌知名度，不僅是招聘人才，在承攬業(yè)務(wù)方面相較以前也會(huì)更有保障。

與此同時(shí)，上市還能提高雅城的公司制度完善程度，潘智勇稱，以前是雅居樂(lè)自己管理，以后是多方管理，有利于公司治理的安全性及規(guī)劃性。