經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 9月11日，在第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇上，高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍分享了高和對生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)的思考和實踐。

高和資本是商業(yè)地產(chǎn)私募股權基金，主要投資一線城市和1.5線城市核心區(qū)的商業(yè)不動產(chǎn)。在商務產(chǎn)業(yè)園的細分賽道上，高和已經(jīng)關注了兩三年，除了高和背后有藥企股東的原因外，馮巍解釋，還有一個機遇是北京的城市疏解，一方面，核心區(qū)的企業(yè)向外圍疏解，例如研發(fā)類企業(yè)從中關村核心區(qū)向望京、上地擴散趨勢明顯；另一方面，外圍產(chǎn)業(yè)園里一些低端生產(chǎn)制造型企業(yè)向周圍城市轉移，例如大興、亦莊、順義有大量此類空間騰出。

在城市更新背景下，對這一資產(chǎn)類別，高和會延續(xù)此前的投資并購、資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資的業(yè)務邏輯。

具體到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新環(huán)節(jié)，主要是指在特定空間內(nèi)，植入匹配的業(yè)態(tài)以及相應的運營，在醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園細分市場，高和希望導入醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這類新的高精尖行業(yè)。

高和希望為此構筑三個橋梁：首先是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁；其次是資本與資產(chǎn)之間的橋梁，馮巍解釋，高品質(zhì)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三年，這就要求資金的期限至少3年以上，需要私募基金介入成為資本與資產(chǎn)之間的橋梁；第三，要做金融資本與產(chǎn)業(yè)資本間的橋梁。高和在做的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈投資，本質(zhì)是把金融資本導入到醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)資本，做園區(qū)、做孵化，為實業(yè)服務。

在這個領域的實踐中，馮巍介紹，高和在上海的一個產(chǎn)業(yè)園ATLATL創(chuàng)新研發(fā)中心是代表，該產(chǎn)業(yè)園位于上海張江高科技園區(qū)，創(chuàng)始人是哈佛大學醫(yī)學院博士朱鵬程，高和于2017年收購，園區(qū)2.6萬平方米，有標準寫字樓、聯(lián)合辦公和實驗室。

馮巍認為，在經(jīng)歷了疫情、上海市租賃市場大幅下滑后逆勢招商，該園區(qū)目前能夠實現(xiàn)70%的出租率實屬難得。

園區(qū)的特色是它的一個核心實驗室——飛鏢加速器（ATLATL），它在生物醫(yī)藥行業(yè)的硬件層面、業(yè)務推廣、報審等環(huán)節(jié)都能提供專業(yè)化服務，是所謂“敏捷辦公”在生物醫(yī)藥行業(yè)的應用。

“我們園區(qū)的寫字樓，可以比旁邊的寫字樓高出50%”，馮巍認為這是ATLATL平臺價值外溢效應帶來的租金溢價。

對京滬兩地的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，馮巍做過比較研究，兩地各有優(yōu)勢和缺環(huán)，北京的生物醫(yī)藥強調(diào)基礎性科研，科研院所和科研機構聚集了最多的醫(yī)療人才，還有一些相關要素，比如說臨床資源，一個新藥出來需要做一二三期臨床試驗，沒有足夠多病人做不了，北京具備數(shù)量龐大的三甲醫(yī)院和基礎設施，科研能力最強。而其缺環(huán)是科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié)；

上海的優(yōu)勢是跨國企業(yè)多，他們的下游匯集了很多小型科研單位，CMO（合同生產(chǎn)組織，提供生產(chǎn)研發(fā)服務）、CRO（合同研究組織，提供藥品臨床試驗及注冊申報技術服務），產(chǎn)業(yè)鏈完整、先進。但上海的缺環(huán)是不像北京具備原發(fā)性科研優(yōu)勢。

在北京做生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，高和資本歸納了三個主要區(qū)域，分別是昌平生命科學園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地，因為有政策空間，比如排放、環(huán)評指標。

具體到生物醫(yī)藥企業(yè)的選址，馮巍介紹，特點跟標準辦公完全相反。比如對建筑空間的需求，甲級寫字樓追求的小進深、好采光，做研發(fā)的生物醫(yī)藥企業(yè)邏輯則完全相反，需要大平層，甚至有些不需要采光，因為一些特殊的工藝和環(huán)節(jié)要把窗戶堵住、密封住，需要有“三大”，大平層、大層高、大荷載。