一個(gè)大物管時(shí)代正在來(lái)臨， “服務(wù)為王”從口號(hào)兌變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而物管行業(yè)的需求被視為“永續(xù)存在”，只要物業(yè)存在就需要對(duì)其進(jìn)行管理。

在經(jīng)過(guò)二十余年的房地產(chǎn)迅猛成長(zhǎng)之后，商品房社區(qū)已成為中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程最顯著的成就，可謂碩果累累。

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始步入平臺(tái)期，而物管行業(yè)才剛剛邁開(kāi)成長(zhǎng)的步伐。

回顧歷史，縱觀全球，伴隨著綜合管理服務(wù)業(yè)與資本市場(chǎng)的聯(lián)姻，帶來(lái)的是法國(guó)的索迪斯、日本的永旺永樂(lè)等，通過(guò)并購(gòu)持續(xù)成長(zhǎng)，基業(yè)常青。而這樣的通路正在中國(guó)物管行業(yè)前行的道路上，晨曦初現(xiàn)。

伴隨物管行業(yè)共同成長(zhǎng)的由《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》主辦的“藍(lán)籌百?gòu)?qiáng)物業(yè)峰會(huì)”，正是在這樣的背景下出臺(tái)業(yè)內(nèi)權(quán)威平臺(tái)，前瞻行業(yè)趨勢(shì)，剖析成功案例，讓優(yōu)秀的企業(yè)為人矚目，讓基業(yè)長(zhǎng)青之道得以弘揚(yáng)。

“藍(lán)籌百?gòu)?qiáng)物業(yè)”平臺(tái)對(duì)于物業(yè)企業(yè)的研究與評(píng)價(jià)，以公正、客觀為基本原則，本著《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》理性·建設(shè)性的價(jià)值基準(zhǔn)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以“在管面積”、“營(yíng)業(yè)收入”為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，企業(yè)規(guī)模是成長(zhǎng)性指標(biāo)的首要條件；對(duì)于“創(chuàng)新的增值服務(wù)”、“穩(wěn)健的商辦物業(yè)”等結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢(shì)，均給予相應(yīng)的權(quán)重加分。

藍(lán)籌百?gòu)?qiáng)物業(yè)不僅僅“唯規(guī)模論”，對(duì)于專業(yè)的園區(qū)管理、設(shè)備管理、新興的城市公共服務(wù)管理等創(chuàng)新模式，也給予了充分的肯定。既體現(xiàn)出藍(lán)籌百?gòu)?qiáng)物業(yè)對(duì)于行業(yè)架構(gòu)的客觀梳理，也是對(duì)于時(shí)局之下，勇于創(chuàng)新，求新求變的行業(yè)引領(lǐng)。

從2014年開(kāi)始的國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)港股IPO浪潮方興未艾，2019年全年共12家物業(yè)管理登陸資本市場(chǎng)成為公眾公司，2020年風(fēng)頭更勁，成為疫情之下脫穎而出的“現(xiàn)金奶牛”標(biāo)桿。面對(duì)資本的青睞，既需要物管企業(yè)抓住契機(jī)，亦是同臺(tái)競(jìng)技的過(guò)程中自我完善、內(nèi)化夯實(shí)的一次鳳凰涅槃。

百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)的“春天”

截至目前，已有33家物管企業(yè)登錄港股，3家物企登錄A股，年內(nèi)成功上市的便有6家，另有多家正在排隊(duì)等待上市聆訊。此外，還有部分物業(yè)未單獨(dú)上市企業(yè)正在緊鑼密鼓地籌備拆分上市事宜。

收入穩(wěn)定、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)無(wú)重大現(xiàn)金開(kāi)支的特點(diǎn)，營(yíng)得了資本市場(chǎng)的青睞。

在2020年上半年，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理板塊上市公司公告了的收并購(gòu)活動(dòng)中，一共有18 起并購(gòu)，涉及金額達(dá)到10 億元。并購(gòu)標(biāo)的大部分以小型物管公司為主，補(bǔ)充了大量的在管面積。

據(jù)初步測(cè)算，未來(lái)兩到三年內(nèi)，將有近百家物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)。在疫情全球蔓延，未來(lái)經(jīng)濟(jì)存在較大不確定性的情況下，物管企業(yè)以其高確定性的增長(zhǎng)、良好的現(xiàn)金流、低負(fù)債率的生意屬性獲得了資本市場(chǎng)的青睞。

剛剛啟航的“藍(lán)海”

據(jù)慧博資訊的數(shù)據(jù)，以86城市12萬(wàn)個(gè)小區(qū)9088萬(wàn)戶微觀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)在管戶數(shù)市占率為22%，未來(lái)成長(zhǎng)空間廣闊，所以說(shuō)這是剛剛啟航的“藍(lán)海”。

在物業(yè)服務(wù)需求持續(xù)旺盛的行業(yè)背景下，成長(zhǎng)路徑主要四種模式：1、依托地產(chǎn)母公司開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目；2、并購(gòu)其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)；3、第三方項(xiàng)目招投標(biāo)；4、借助平臺(tái)輸出管理技術(shù)，擴(kuò)大管理半徑等等。

未來(lái)頭部企業(yè)的在管面積規(guī)模優(yōu)勢(shì)將會(huì)繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大，主要原因在于頭部物管企業(yè)往往具有物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為兄弟公司，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后一般直接交付給物業(yè)公司進(jìn)行管理。截至2019 年已上市的23家物業(yè)公司有17 家存在關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商，占比74%，而2019 年百?gòu)?qiáng)房企銷售金額集中度達(dá)到53%，頭部格局已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定，內(nèi)生項(xiàng)目的持續(xù)交付鞏固了頭部物管企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

頭部靠規(guī)模，而中小物管企業(yè)將趨向特色服務(wù)，或者細(xì)分行業(yè)。這樣的趨勢(shì)同樣與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著密切的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，紛紛開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)型的探索階段。而龍頭物管企業(yè)則長(zhǎng)臂更遠(yuǎn)，萬(wàn)科物業(yè)在城市公共運(yùn)營(yíng)服務(wù)的探索，碧桂園服務(wù)承接城市環(huán)保市場(chǎng)化路徑，而“雅生活服務(wù)”則更名為“雅生活智慧城市服務(wù)”，意圖突破業(yè)務(wù)邊界，在智慧城市的版圖上有所作為。

據(jù)慧博投研的估算，至2025年，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物管市值規(guī)模將達(dá)1.6萬(wàn)億，約為當(dāng)前市值的5倍，優(yōu)質(zhì)物管公司的服務(wù)戶數(shù)達(dá)到2億余套，平均物管費(fèi)2.6元/平米月，戶均增值服務(wù)收入約2300元。

新賽道展現(xiàn)的魅力

在住宅物業(yè)之外，非住業(yè)態(tài)更展現(xiàn)非凡的前景。物管下一站，將是規(guī)模達(dá)到1.2 萬(wàn)億非住宅物管市場(chǎng)。

具體分業(yè)態(tài)來(lái)看，高校市場(chǎng)規(guī)模約1800 億，醫(yī)院約550 億，交通樞紐約345 億（其中機(jī)場(chǎng)航站樓約280 億、高速公路服務(wù)區(qū)約50 億，城市地鐵軌道交通約15 億），公共場(chǎng)館約500 億（其中博物館211 億、圖書(shū)館48 億、影劇院240 億、會(huì)展中心5 億），產(chǎn)業(yè)園約7000 億，辦公樓約760 億，商管約1300 億（其中商業(yè)物管406 億）。

對(duì)于有心人而言，物管是一個(gè)取之不盡的“蓄水大池”，非住宅領(lǐng)域還處在跑馬圈地的起步階段，未來(lái)非住宅領(lǐng)域的收并購(gòu)勢(shì)必會(huì)變得越來(lái)越頻繁，由于其進(jìn)入門檻較高，較早涉足的細(xì)分領(lǐng)域龍頭，以及具備廣泛的觸角及資本優(yōu)勢(shì)的綜合類物管巨頭將在賽道爭(zhēng)奪中占據(jù)卡位優(yōu)勢(shì)。

百舸爭(zhēng)流，方顯英雄本色。在一個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，找到確定性，并不懈前行，是真正構(gòu)建百年老店的基業(yè)長(zhǎng)青之道。