張雅楠/文 7月15日，深圳樓市調(diào)控靴子落地，深圳市住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布八條調(diào)控政策，分別從需求端和銷售端作出新規(guī)。在北上廣深四個(gè)一線城市中，深圳調(diào)控向北京和上海靠攏。

從需求端來說，深圳市此次提高了購房資格和信貸稅收門檻，擁有深圳市戶籍三年且連續(xù)36個(gè)月繳納社保或個(gè)稅才具有購房資格，非首套房首付比例調(diào)升10%，增值稅減免年限提高到5年，為了防止假離婚購房，政策還規(guī)定，離異起3年內(nèi)擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

上述舉措旨在增加購房門檻，提高投資、投機(jī)需求的成本，不過，難免誤傷到剛需購房者，在歷次調(diào)控中，這種情況在所難免，也從側(cè)面反映出深圳購房需求的洶涌。

從銷售端來說，加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、加大二手住房交易信息公開力度、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。這些舉措更多是整頓市場秩序，規(guī)范交易規(guī)則和流程。

深圳調(diào)控加碼，在各方的預(yù)期之中，但政策之嚴(yán)格，又出乎意料之外。新政之后，市場整體的判斷較為一致，通過緩慢釋放需求，改善供需結(jié)構(gòu)，房價(jià)有望出現(xiàn)小幅下降至平穩(wěn)。

這種調(diào)控思路以及房價(jià)走勢早已經(jīng)在北京和上海得到了印證。

盡管深圳此輪調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)”，但仔細(xì)對比不難發(fā)現(xiàn)，其力度仍然不及北京和上海。京滬落戶條件比深圳難得多，受限制的購房需求相應(yīng)更多，上海市更是限定了單身無法購房，將限購殺傷力拉滿。

因此即便今年市場資金寬松，北京、上海兩地的樓市一直保持穩(wěn)定未見特別明顯波瀾，而深圳則一騎絕塵，量價(jià)勢不可擋。現(xiàn)在，深圳樓市歸隊(duì)了，這其實(shí)是一種必然。

為什么這么說呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明曾經(jīng)對2007年至今的房地產(chǎn)調(diào)控做過一個(gè)精悍的總結(jié)。

14年間，房地產(chǎn)市場一共經(jīng)歷了四個(gè)周期，前三個(gè)周期從谷底到谷底的時(shí)間是3年，周期內(nèi)房價(jià)上漲、下跌所占時(shí)間約各一年半；而我們目前正在經(jīng)歷的第四個(gè)周期已經(jīng)持續(xù)了5年，且還在繼續(xù)，這個(gè)周期中，房價(jià)上漲的時(shí)間和之前一樣，還是一年半，但下行已經(jīng)持續(xù)了三年，下行周期變長，下行幅度變緩。

與此同時(shí)，在前三個(gè)周期中，各級(jí)城市房價(jià)上漲和下降同步，并且一線城市上漲幅度更高，下降幅度更小，因此，每輪周期都在助推一線城市房價(jià)走向更高；而目前的第四個(gè)周期里，一線城市的房價(jià)增速已經(jīng)持續(xù)低于二三線城市三年了。

這是非常重要的一個(gè)觀察總結(jié)，如果“房住不炒”這四個(gè)字的調(diào)控方針顯得有些抽象的話，那上述調(diào)控的時(shí)間和價(jià)格曲線就是最好的注腳，作為調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的一線城市，尤其是北京和上海，政策早已到位，通過限制流動(dòng)性控制交易，既不能大漲，也不能大跌，緩慢釋放壓力，以時(shí)間換空間，逐漸降低整個(gè)社會(huì)對房地產(chǎn)的依賴。

對照今年全國的調(diào)控思路，即便經(jīng)濟(jì)面臨較大的困難，在房地產(chǎn)政策上，各地非常講求策略，只能進(jìn)行邊際放松，甚至只做不說，一旦幅度過大，就一定會(huì)成為“一日游”被迅速撤回。

從這個(gè)角度來看，深圳此輪調(diào)控與其說是加碼，不如說是歸隊(duì)。