屈宏斌, 紀宏康/文 屈宏斌 紀宏康/文

最新一輪的穩(wěn)定房地產(chǎn)措施的力度應(yīng)是近兩年來最強。這些措施能否真正奏效？要回答這個問題就必須考慮四個方面的因素：房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度、未來供需的基本面、政策的支持力度以及市場預(yù)期與信心。

一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

自2021年推出“三道紅線”政策以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的調(diào)整。無論是房地產(chǎn)投資還是銷售面積，都出現(xiàn)了明顯的下滑。根據(jù)數(shù)據(jù)來看，2021年至2023年期間，全國房地產(chǎn)銷售面積從17.94億平方米下降到11.17億平方米，下降幅度達到37.74%。2022年至2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資從13.29萬億元下降到11.09萬億元，下降幅度為16.55%。

這一下降趨勢在今年以來并未得到好轉(zhuǎn)，從國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的《2024年1~4月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》顯示，1~4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷售額28067億元，同比下降28.3%；截至4月末，全國商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。這是幾十年來最大幅度的一次調(diào)整，這種大幅度的調(diào)整表明，市場已經(jīng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，甚至可能已經(jīng)出現(xiàn)超調(diào)。

二、未來發(fā)展的基本面支撐

展望未來，房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)達到合理的調(diào)整水平？我們認為，根據(jù)未來城鎮(zhèn)化進程和新增人口帶來的剛性需求，再加上居民收入的穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場將會有一定的支撐力。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)和政府規(guī)劃，預(yù)計2035年，中國城鎮(zhèn)化率將從目前的66.16%提高到75%至80%。這意味著新增城鎮(zhèn)人口將達到16000萬左右。那這就意味著，未來十年城鎮(zhèn)化率還有10%左右的增長空間。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提升，大量農(nóng)村人口遷移到城市，以及年輕一代對獨立居住空間的需求增加，都將持續(xù)推動住房需求的增長。

其次，居民收入的穩(wěn)定增長也是一個重要的支撐因素。2023年，全國居民人均可支配收入39218元，比上年名義增長6.3%，扣除價格因素，實際增長6.1%。假設(shè)未來五年內(nèi)，居民人均可支配收入繼續(xù)以相似的速度增長，改善性住房需求將不斷釋放。這不僅有助于提高購房者的購買力，還能促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。因此，經(jīng)過大幅度調(diào)整后的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到一個相對合理的水平，我們相信未來大概率不會再出現(xiàn)大幅度下調(diào)。

三、政策支持力度

過去一年多時間里，中央政府明確提出要消化存量、優(yōu)化增量，地方政府也不斷調(diào)整政策以放松市場限制。中央層面在防范化解房地產(chǎn)風險和確保項目交付的同時，也強調(diào)了房價的“軟著陸”。截至2024年4月，各地政府共出臺了60條寬松型政策、2條中性政策和4條通縮性政策。包括南京、西安在內(nèi)的多個城市相繼取消了限購措施，這些信號表明，各級政府都有強烈的意愿穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。政策調(diào)整幅度的加大，無疑有助于增強市場信心。最新政策進一步強化了這一趨勢。5月17日的全國切實做好保交房工作視頻會議上，中央政府推出了一系列措施，包括設(shè)立3000億元保障性住房再貸款、降低首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)住房公積金貸款利率等。政策關(guān)鍵詞包括“保交房”“去庫存”和“盤活存量土地”，其核心在于解決房地產(chǎn)市場的“供需雙縮”問題，穩(wěn)定購房者信心。

現(xiàn)有政策雖然顯示出政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的決心，但其提供的資金遠不足以覆蓋實際需求。據(jù)估算，房地產(chǎn)“收儲”所需資金可能高達數(shù)萬億元，而現(xiàn)有政策的資金規(guī)模顯然難以完全滿足這一需求。因此，我們認為這些政策更多的是為了點燃市場信心，而不是直接解決問題。政策的意義在于引導(dǎo)市場朝向良性運轉(zhuǎn)，而非全盤托底。例如，首付比例創(chuàng)下了1998年全面房改以來的最低水平，的確有效降低了剛需購房者的購房壓力。然而，對于改善型需求的購房者，這一刺激作用相對有限。降低購房門檻和成本固然重要，但更重要的是市場自身的健康運轉(zhuǎn)和信心恢復(fù)。

在政策實施過程中，仍將存在很多現(xiàn)實困難。例如，房地產(chǎn)庫存和保障性住房需求的分布的差異化可能影響政策的實際效果。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國百城住宅庫存報告》數(shù)據(jù)來看，我國2023年底，三四線城市新建商品住宅庫存面積為22375萬平方米，遠大于一線城市的3568萬平方米，接近于二線城市的24575萬平方米。然而，從人口流動角度來看，一二線城市對于保障性住房的需求遠大于三四線城市。再者，保障性住房運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本，可能需要財政提供貼息。

四、市場預(yù)期與信心

盡管上述三個因素有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但我們也必須意識到，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了20多年的繁榮后，已具有明顯的投資屬性。中國房地產(chǎn)在過去一直具有穩(wěn)定的資產(chǎn)價值增長，尤其是在長期持有的情況下。并且能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，尤其是通過出租房產(chǎn)。因此，市場預(yù)期對房地產(chǎn)價格波動的影響也不可忽視。盡管基本面和政策支持層面利好房地產(chǎn)市場，但由于當下市場信心的不足，仍有一定的可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)超調(diào)風險。通常來說，房地產(chǎn)投資增長率衡量了房地產(chǎn)投資的增長速度，可以一定程度反映出投資者對于房地產(chǎn)市場的投資意愿。該數(shù)據(jù)從2019年至2021年仍為正值，但從2022年開始急轉(zhuǎn)直下，2022年達到了-9.96%，2023年更是低至-13.40%。房地產(chǎn)景氣指數(shù)從2019年的121.50%下降至2023年的98.80%，由此可見投資者對于房地產(chǎn)市場的悲觀態(tài)度。

居民收入的復(fù)蘇仍在進行中。近幾年來，我國居民可支配收入從2020年的4.7%逐步恢復(fù)到2023年的6.3%，但尚未完全恢復(fù)到疫情前的水平，這也對市場信心產(chǎn)生了一定影響。因此，盡管基本面和政策支持較為穩(wěn)健，但房地產(chǎn)市場價格仍可能出現(xiàn)波動。

綜合以上四點，從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、未來基本面支撐、政策支持力度以及市場預(yù)期與信心的影響，我們可以推斷：雖然現(xiàn)有措施和基本面有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但市場預(yù)期的波動仍可能導(dǎo)致價格出現(xiàn)短期超調(diào)風險。只有在基本面和政策支持持續(xù)發(fā)揮作用的同時，進一步增強市場信心，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。