一老一小，如今正成為被越來(lái)越多人重視的社會(huì)議題，其中老齡化問(wèn)題的關(guān)注熱度尤甚。

據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委測(cè)算，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過(guò)20%，進(jìn)入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^(guò)30%，進(jìn)入重度老齡化階段。

老齡化問(wèn)題關(guān)乎民生，站在經(jīng)濟(jì)角度，這同樣還是一個(gè)暗藏巨大潛力的市場(chǎng)機(jī)遇。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心在8月29日發(fā)布的《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2021-2022）》中提到，隨著我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，未來(lái)中長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)的重大需求將不斷凸顯。

被服務(wù)群體是老人，而行業(yè)卻是“朝陽(yáng)”。“單純從產(chǎn)業(yè)來(lái)講，目前康養(yǎng)行業(yè)還不夠成熟，行業(yè)內(nèi)尚未看到一個(gè)非常獨(dú)立成熟的商業(yè)模式。”綠城椿齡康養(yǎng)董事長(zhǎng)劉玲玲如是說(shuō)。

機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)總是并存，在劉玲玲看來(lái)，行業(yè)崛起初期沒(méi)有可供參考的發(fā)展樣本，一方面意味著需要探索和試錯(cuò)，但從另一個(gè)角度看，這也是企業(yè)突圍和迅速發(fā)展的機(jī)遇所在。“行業(yè)目前沒(méi)有絕對(duì)的頭部，這是我們的戰(zhàn)略機(jī)遇點(diǎn)，現(xiàn)在是進(jìn)入康養(yǎng)行業(yè)比較好的時(shí)代。”

“還沒(méi)準(zhǔn)備好我們就老了”

——幫助長(zhǎng)者退休后的社會(huì)化角色再建立

經(jīng)觀：在您看來(lái)康養(yǎng)是怎樣的產(chǎn)業(yè)。

劉玲玲：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從階段來(lái)看，2013年算行業(yè)發(fā)展的元年，彼時(shí)國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，首次從國(guó)家層面部署推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，把這個(gè)產(chǎn)業(yè)提到比較高的維度上，業(yè)界把2013年作為中國(guó)康養(yǎng)服務(wù)業(yè)發(fā)展的“元年”。

經(jīng)過(guò)10年的時(shí)間，2022年應(yīng)該是康養(yǎng)行業(yè)發(fā)展的加速元年，因?yàn)樾轮袊?guó)成立以來(lái)最大一波“嬰兒潮”陸續(xù)到達(dá)退休年齡。如今，中國(guó)的養(yǎng)老人員基數(shù)快速發(fā)展，馬上進(jìn)入重度老齡化的階段，這30年會(huì)是康養(yǎng)行業(yè)蓬勃發(fā)展的重要機(jī)遇期，到2050年，中國(guó)的老齡化將達(dá)到峰值，中國(guó)65歲以上人口將占到總?cè)藬?shù)的近28%左右，如果以60歲及以上作為劃定老年人口的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的老年人口數(shù)量將會(huì)更多，到2050年時(shí)將有接近5億老年人。未來(lái)20-30年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金年代。但單純從產(chǎn)業(yè)來(lái)講，目前康養(yǎng)行業(yè)還不是那么成熟，目前很難看到獨(dú)立成熟的商業(yè)模式。

經(jīng)觀：作為一個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，該如何為康養(yǎng)進(jìn)行歸類？

劉玲玲：康養(yǎng)到底屬于什么類型的產(chǎn)業(yè)其實(shí)很難定，這個(gè)詞更多只是界定了服務(wù)人群而已，具體內(nèi)容包括了這類人群項(xiàng)下的各種服務(wù)需求，它在“醫(yī)食住行游購(gòu)?qiáng)省钡确矫娑际怯行枨蟮模@是一個(gè)很大的綜合門(mén)類。

經(jīng)觀：當(dāng)前康養(yǎng)行業(yè)的發(fā)展處于何種階段？

劉玲玲：應(yīng)該是前進(jìn)的過(guò)程，在我看來(lái)，中國(guó)整體的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是不成熟的，2013年是發(fā)展元年。全球來(lái)看，中國(guó)是最快進(jìn)入老齡化的國(guó)家，未富先老，未備先老。而其實(shí)不管是產(chǎn)業(yè)供給的能力，還是老人自己，都是還沒(méi)準(zhǔn)備好就“老了”。

我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很重要的問(wèn)題，中國(guó)人是不知道自己怎么養(yǎng)老的，總感覺(jué)是突然之間就變老了，這些老人對(duì)未來(lái)的考慮是欠充分的。所以，椿齡養(yǎng)老一直定位是把養(yǎng)老的服務(wù)人員叫做“退休規(guī)劃師”，而非護(hù)理員或者養(yǎng)老員。

從老人的狀態(tài)出發(fā)就引出了第二個(gè)問(wèn)題，目前行業(yè)發(fā)展非常不充分，供給能力比較差，而需求又是顯性存在，目前大家都在嘗試的階段，雖然說(shuō)現(xiàn)在目前在險(xiǎn)資康養(yǎng)方面已經(jīng)有一些企業(yè)在嘗試，但是后面的交付部分依然沒(méi)有經(jīng)過(guò)挑戰(zhàn)，險(xiǎn)資目前的銷(xiāo)售比已經(jīng)非常高了，也就是說(shuō)，目前擁有的床位數(shù)和保險(xiǎn)的銷(xiāo)售比有的已經(jīng)有幾十倍了，今后到底能不能兌付服務(wù)的會(huì)是很大的挑戰(zhàn)。

總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的發(fā)展模式百花齊放，但尚未出現(xiàn)特別成熟的樣本。

經(jīng)觀：“退休規(guī)劃師”的提出，其背后的邏輯是怎樣的？

劉玲玲：主要還是基于現(xiàn)在老人的需求和心態(tài)。現(xiàn)在都是新老年人，他們其實(shí)還沒(méi)有覺(jué)得自己老了。這個(gè)時(shí)候如果外界給他們強(qiáng)化灌輸“老”這個(gè)概念，反而會(huì)引起他們的反感。

我們會(huì)要求團(tuán)隊(duì)用“健康增齡”的理念，因?yàn)槔媳旧砭陀兴ネ说暮x在里面，而增齡是客觀的，我們希望讓老年人能夠不斷增加年紀(jì)，但是功能緩慢衰退或者衰退后可以補(bǔ)償或代償。所以，所謂養(yǎng)老或康養(yǎng)行業(yè)，我認(rèn)為最重要的是幫助長(zhǎng)者在退休之后的社會(huì)化角色再建立。中國(guó)定義老年人是60歲，國(guó)際上是65歲，而現(xiàn)在很多65歲老人還都生龍活虎的，他們不服老。而“退休規(guī)劃師”的提出，正是在順應(yīng)他們的這種心態(tài)和需求。

“打開(kāi)長(zhǎng)者對(duì)退休生活的想象空間”

——選擇產(chǎn)品的決策者往往不是老人自己

經(jīng)觀：行業(yè)內(nèi)尚未出現(xiàn)成熟的發(fā)展模式可供參考，您認(rèn)為該如何打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力？

劉玲玲：產(chǎn)品內(nèi)容很重要，需要不斷根據(jù)老人的需求去迭代更新自己的產(chǎn)品和服務(wù)。這并非一句空話，很有趣的是，我們做康養(yǎng)行業(yè)的人其實(shí)很多都還沒(méi)有“老”過(guò)。換句話來(lái)說(shuō)，我們從未經(jīng)歷過(guò)那個(gè)階段，卻要站在老人的視角去研究和分析他們的訴求。

另一方面，社會(huì)不斷進(jìn)步，人們的需求也在不斷豐富，就像從吃飽到吃好，從有所居到有宜居。而就像剛剛所提到的，很多人還沒(méi)準(zhǔn)備好就老了，他們對(duì)于老齡生活沒(méi)有太多規(guī)劃，這就會(huì)導(dǎo)致一些隱性需求的存在而老人不自知，他們不知道該如何把退休生活過(guò)得更好。所以，這就要求我們從業(yè)者要勇于試錯(cuò)，不斷迭代產(chǎn)品。如果說(shuō)椿齡有什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的話，我認(rèn)為是我們的團(tuán)隊(duì)在用心從老人需求的角度設(shè)計(jì)服務(wù)產(chǎn)品，而且不斷地在迭代。

當(dāng)前現(xiàn)狀是，包括“喘息服務(wù)”等許多產(chǎn)品其實(shí)都是老人被動(dòng)選擇，做決策的人并不是老人自己本身，而是他們的子女。因此，我們需要進(jìn)一步發(fā)掘老人自身的需求，并以此去設(shè)計(jì)符合長(zhǎng)者需求的產(chǎn)品和服務(wù)。

經(jīng)觀：能否從產(chǎn)品和客研的角度具體舉例說(shuō)明？

劉玲玲：我們從心理學(xué)的角度自己定義了老年期的五種人格類型，分別是成熟型，搖椅型，防衛(wèi)型，憤怒型和自怨自哀型……不同的老人，我們會(huì)為其匹配相對(duì)應(yīng)的服務(wù)和產(chǎn)品體系。

產(chǎn)品方面，椿齡做了360個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的觸點(diǎn)，這是基于對(duì)老人群體的深入研究得出的結(jié)論，有些點(diǎn)甚至?xí)嵏参覀儗?duì)于這個(gè)群體的看法。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在一些室外空間的設(shè)計(jì)上，我們會(huì)把桌子設(shè)計(jì)成三角形，而不是傳統(tǒng)的四角桌。目的就是避免長(zhǎng)者們交流時(shí)視線直接相撞，可以提高交談的舒適度，自己還可以環(huán)顧到其他區(qū)域的景觀。這一點(diǎn)設(shè)計(jì)背后的邏輯在于，老人們和年輕群體一樣，同樣有著強(qiáng)烈的社交需求。桌子設(shè)計(jì)這個(gè)細(xì)節(jié)，也正是為了照顧到他們的社交需求所做出的調(diào)整。

又比如在餐飲方面，老人年紀(jì)大了之后味覺(jué)功能會(huì)有所退化，太清淡的東西沒(méi)有味道，而基于健康考慮又不能吃太咸。為此，我們會(huì)在色澤上做改變，比如用老抽替代生抽，讓其看上去顏色更重一些，而咸度又能保持著一個(gè)科學(xué)健康的范疇里。

凡此種種，我們會(huì)根據(jù)老人的心態(tài)需求，年齡需求，健康需求等對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)服務(wù)場(chǎng)景，這就是“人貨場(chǎng)”，這是今后我們很重要的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

經(jīng)觀：從“養(yǎng)老”到“康養(yǎng)”，市場(chǎng)需求發(fā)生了哪些變化，椿齡康養(yǎng)如何應(yīng)對(duì)？

劉玲玲：一個(gè)明顯的變化，原來(lái)的社區(qū)一般是希望配一個(gè)類似“護(hù)理院”的機(jī)構(gòu)，而現(xiàn)在我們的頤養(yǎng)社區(qū)里，就有長(zhǎng)者提出來(lái)要配“抗衰中心”，這已經(jīng)是很顯性的需求變化。我們提倡的有質(zhì)量地延長(zhǎng)壽命，在意生命的質(zhì)量問(wèn)題，在意生命的廣度和豐度，而不是單單在意長(zhǎng)度問(wèn)題。當(dāng)然，有質(zhì)量有長(zhǎng)度是最理想的目標(biāo)。

隨著理念在發(fā)展，“治未病”的理念也在萌發(fā)，包括提前的抗衰意識(shí)的導(dǎo)入。為此，椿齡也在針對(duì)這一點(diǎn)在做產(chǎn)品研發(fā)，今年底會(huì)有第一個(gè)國(guó)際抗衰中心開(kāi)業(yè)。此外，還有干細(xì)胞管理、疼痛管理、新城代謝管理，腸道管理等產(chǎn)品，我們目前采用了成熟的臨床應(yīng)用產(chǎn)品和體系，這方面已經(jīng)做嘗試落地。

這是身體方面的健康需求，除此之外，精神維度需求也在迭代。在心理精神層面上做了頤樂(lè)學(xué)院等產(chǎn)品，導(dǎo)入社區(qū)的概念。頤樂(lè)學(xué)院其實(shí)就是老年大學(xué)的升級(jí)版，在頤養(yǎng)社區(qū)中每天同時(shí)有六門(mén)以上的課在開(kāi)。包括我們的“椿天里”系列項(xiàng)目。“椿春天里”只是落地的線下交流空間而已，后面連接著很多產(chǎn)品內(nèi)容。

對(duì)于“60后”老人來(lái)說(shuō)，決策權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的60后是主動(dòng)消費(fèi)的階段。如果有好的服務(wù)，在經(jīng)濟(jì)能力承受范圍內(nèi)他們是愿意積極做嘗試的，這也是我們現(xiàn)在努力在做的。

經(jīng)觀：康養(yǎng)作為一個(gè)綜合性產(chǎn)業(yè)，有哪些跨界結(jié)合的機(jī)會(huì)點(diǎn)？

劉玲玲：目前在C端客戶層面，養(yǎng)老旅游是最好的。椿齡自己做了“椿游”產(chǎn)品，就是做老人旅游，但我們的老人旅游不是看景點(diǎn)，可能是劇本殺之類的新嘗試，亦或是北歐健走等健康生活方式干預(yù)。我們更希望讓老人體驗(yàn)一種新的積極的健康生活方式，比如在某個(gè)地方待一個(gè)星期，從藥食同源的角度一并把良好的飲食習(xí)慣給養(yǎng)成。這是站在生活方式改造的角度去思考問(wèn)題，他實(shí)際也是建立了另外一種社交的場(chǎng)域。

“中國(guó)式養(yǎng)老并不適合對(duì)家的脫離”

——CCKC模式迎合了幾千年來(lái)形成的家庭依附觀念

經(jīng)觀：關(guān)于運(yùn)營(yíng)模式，國(guó)外流行的是CCRC模式，而椿齡則提出了CCKC模式，這一改變背后的邏輯是什么？

劉玲玲：模式的改變最關(guān)鍵是迎合了幾千年形成的中國(guó)家庭依附關(guān)系的文化理念，CCRC基于美國(guó)的教會(huì)模式，這更多是一種基督教文化下的持續(xù)照料的社區(qū)模式。在西方的文化中，，個(gè)體是可以獨(dú)立的，是可以集中群養(yǎng)的。而在中國(guó)文化當(dāng)中，家庭的依附關(guān)系比較強(qiáng)，講究個(gè)三代同堂甚至四代同堂之類的，這是一種以家為中心的文化。

基于此，如果把老人從家里的角色和空間里面剝離出來(lái)，其實(shí)是不太人性化的。CCKC模式中的“K”是指兒童，一老一小嘛，我們這種模式更多打的是混齡和代際概念。而不是統(tǒng)一造一個(gè)社區(qū)，里面全是老人，這對(duì)于老人的心理正向建設(shè)是很有問(wèn)題的。大家往往會(huì)覺(jué)得“老”就代表著虛弱，而我們更想挖掘老人積極的一面，這就叫做“積極老齡化”。

經(jīng)觀：還原一種高度社會(huì)化的環(huán)境，能夠弱化掉養(yǎng)老的意識(shí)。

劉玲玲：所以我們建議老人和子女住在一起，和一般小區(qū)對(duì)比，無(wú)非是這個(gè)社區(qū)會(huì)對(duì)老人更加友好，我們稱之為“長(zhǎng)者友好社區(qū)”。

從居家養(yǎng)老和社群養(yǎng)老而言，居家養(yǎng)老肯定是趨勢(shì)，這是沒(méi)法改變的。而我們需要做的就是基于原來(lái)的居家場(chǎng)景，打造更加適老化的環(huán)境，包括配套更友好，服務(wù)供給能力進(jìn)一步提高等。CCKC是混齡的持續(xù)照料社區(qū)，這樣更符合中國(guó)國(guó)情。

這種模式更多是我們走進(jìn)社區(qū)，不是老人搬出來(lái)養(yǎng)老，我們主動(dòng)去做融合。目前的養(yǎng)老院或是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的老人，九成以上是被動(dòng)選擇的，就是因?yàn)榧胰藷o(wú)法照顧，可能老人也會(huì)覺(jué)得不能再拖累孩子了。這個(gè)角度出發(fā)，我們需要思考的是，怎樣把養(yǎng)老的決策權(quán)交還給老人，讓他主動(dòng)選擇。

經(jīng)觀：所以康養(yǎng)社區(qū)會(huì)是未來(lái)的一個(gè)重要方向？

劉玲玲：對(duì)，這也是椿齡目前在做的。我們很希望把所有的社區(qū)都改造一遍，不是大的改造，但至少要對(duì)老人友好。過(guò)去國(guó)人習(xí)慣對(duì)于孩子投入十分的關(guān)注，對(duì)于老人群體的關(guān)注則還不夠。我認(rèn)為這門(mén)功課中國(guó)一定會(huì)補(bǔ)上的，隨著老人的占比越來(lái)越高，這是必須做出改變的。

經(jīng)觀：養(yǎng)老走進(jìn)社區(qū)，但社區(qū)本身也有物業(yè)服務(wù)，這個(gè)過(guò)程中是否會(huì)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生重疊？

劉玲玲：物業(yè)所扮演的更多是鏈接角色，比如為我們“敲開(kāi)”業(yè)主的房門(mén)，告訴他有一個(gè)專業(yè)的康養(yǎng)團(tuán)隊(duì)。至于后面的部分則是需要我們自己去完成，這是物業(yè)做不了的，康養(yǎng)本身是一個(gè)需要很高專業(yè)度的行業(yè)。

正如我此前所說(shuō)，這個(gè)行業(yè)的觸角很多，而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)想要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，未來(lái)一定是需要把每一個(gè)觸角做好，包括多一些異業(yè)合作，形成一個(gè)適老化的產(chǎn)品體系。比如，可以跟照明公司做聯(lián)動(dòng)，開(kāi)發(fā)更適合老人的照明系統(tǒng)，因?yàn)槔先说囊曈X(jué)系統(tǒng)隨著年齡增長(zhǎng)后會(huì)產(chǎn)生很大的變化。

“康養(yǎng)是深度運(yùn)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)”

——行業(yè)低迷時(shí)“養(yǎng)老+地產(chǎn)”也許是個(gè)機(jī)會(huì)

經(jīng)觀：康養(yǎng)行業(yè)剛剛起步，在您看來(lái)，未來(lái)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)萬(wàn)億級(jí)的企業(yè)嗎？

劉玲玲：萬(wàn)億級(jí)的企業(yè)要連接兩個(gè)帶著金融屬性的產(chǎn)品，房產(chǎn)和保險(xiǎn)，單靠康養(yǎng)自身是很難，這是深度運(yùn)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)，觸角太多。他和物業(yè)管理不同，物業(yè)管理是公共服務(wù)，是B端或者G端思維，而養(yǎng)老是小C端，要觸達(dá)到每一個(gè)小的個(gè)體，每個(gè)產(chǎn)品的門(mén)類比較小。

從趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)會(huì)有很多跨界的合作，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈太多了，一定會(huì)出現(xiàn)跨界。我們這段時(shí)間跟保險(xiǎn)尋求合作，包括椿齡自己也在介入做“康養(yǎng)+地產(chǎn)”。目前地產(chǎn)行業(yè)比較低迷，特色地產(chǎn)也許是機(jī)會(huì)，而康養(yǎng)地產(chǎn)是最顯著的部分。

經(jīng)觀：椿齡康養(yǎng)的“養(yǎng)老+地產(chǎn)”更側(cè)重輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，有自持項(xiàng)目嗎？

劉玲玲：我們是輕重結(jié)合的。前面通過(guò)參與地產(chǎn)投資獲得的收益用于持有物業(yè)。其實(shí)不管是機(jī)構(gòu)還是企業(yè)，目前的主邏輯都一樣，最終不是做地產(chǎn)，而是為了運(yùn)營(yíng)。但是重資產(chǎn)的資金成本太高了，現(xiàn)在就只能通過(guò)這地產(chǎn)+康養(yǎng)的角度把溢價(jià)做出來(lái)，通過(guò)溢價(jià)反哺到持有物業(yè)的成本問(wèn)題。

椿齡康養(yǎng)現(xiàn)在一年給至少二三十家單位做康養(yǎng)地產(chǎn)全過(guò)程的輸出，包括咨詢輸出等。我們目前在總部有幾十個(gè)團(tuán)隊(duì)專門(mén)做康養(yǎng)地產(chǎn)的咨詢輸出。咨詢之后落地運(yùn)營(yíng)，有委托我們做運(yùn)營(yíng)的，也有聯(lián)營(yíng)的，主要看項(xiàng)目本身。目前我們自己參股自投的項(xiàng)目，已經(jīng)賣(mài)光了。

經(jīng)觀：從目前的客戶需求來(lái)看，前來(lái)尋求養(yǎng)老咨詢服務(wù)的企業(yè)最希望椿齡能夠幫他們解決什么問(wèn)題？

劉玲玲：盤(pán)活存量，將項(xiàng)目溢價(jià)做得更好。目前數(shù)據(jù)來(lái)看，二三線城市的平均溢價(jià)我們有可能幫他們做到15%。因?yàn)轫?xiàng)目本身的價(jià)格基數(shù)也低，當(dāng)然一二線城市也有機(jī)會(huì)做到15%，但會(huì)比較吃力。

經(jīng)觀：后續(xù)自投的比例是否會(huì)再增加？

劉玲玲：如果說(shuō)國(guó)內(nèi)的REITs系統(tǒng)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)開(kāi)放的話可能會(huì)快一點(diǎn)。通過(guò)REITs去融資，融資之后投新的項(xiàng)目，這樣能夠滾動(dòng)起來(lái)。因?yàn)椴豢赡軉慰枯p資產(chǎn)的錢(qián)去做，還是要走得更穩(wěn)一點(diǎn)。

說(shuō)實(shí)話我們也在等待機(jī)會(huì)，包括給開(kāi)發(fā)商做溢價(jià)能力提升等機(jī)會(huì)。因?yàn)榧恿丝叼B(yǎng)屬性之后，溢價(jià)部分是可以希望有分成的。持有物業(yè)對(duì)他們來(lái)講是負(fù)資產(chǎn)，對(duì)我來(lái)講是正資產(chǎn)，我們分成的部分主要是希望持有這些配套，這是我們的主邏輯。不是靠自己的錢(qián)，而是通過(guò)給別人創(chuàng)造價(jià)值，再用所獲得的收益去持有這些配套。

經(jīng)觀：REITs方面現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)，您認(rèn)為養(yǎng)老后續(xù)會(huì)有機(jī)會(huì)嗎？

劉玲玲：我覺(jué)得有機(jī)會(huì)，REITs需要項(xiàng)目的盈利模式走得通。為什么我們要自己投開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就是因?yàn)榇积g確實(shí)有把不好的項(xiàng)目做成功的經(jīng)驗(yàn)和案例，溢價(jià)率也很高。

目前很多國(guó)企手上拿著很多項(xiàng)目，比如干休所、療休所等，這些項(xiàng)目也需要方式去轉(zhuǎn)化，那么錢(qián)從哪里來(lái)。這些好的資產(chǎn)是有穩(wěn)定收益的，我們叫運(yùn)營(yíng)收益，而且這些項(xiàng)目的地段又好，會(huì)是REITs比較喜歡的類型。

另外還有和數(shù)字化的一些結(jié)合，目前有很多院校已經(jīng)在努力地設(shè)計(jì)“老人友好”的智慧關(guān)懷類產(chǎn)品。今后的人群里的三分之一可能是老人，而這三分之一的老人是有實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)能力的，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)哪里有需求哪里就會(huì)有供給，這是很大的機(jī)會(huì)。