（圖片來源：東方IC）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 9月5日上午，王艷從哥哥家接上母親趕往位于北京順義的售樓處，項(xiàng)目是現(xiàn)房，只剩下一二層和頂層的幾套尾房，都是一口價(jià)，她交了10萬元意向金，鎖定一套一層90平方米的三居室。

王艷在北京上的大學(xué)，畢業(yè)后一直在北京工作，母親和哥哥也在北京居住。春節(jié)后，賣掉河北燕郊的房子后，王艷就將在北京買房的計(jì)劃提上日程，斷斷續(xù)續(xù)看了不少房，但150萬元左右的首付預(yù)算，可選空間并不大。

9月1日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北京落地，王艷首付款覆蓋房子的范圍，從總價(jià)300萬元擴(kuò)大到400萬元。“這個(gè)房子，原來首付差100多萬元”，王艷說，現(xiàn)在完全可以夠得著了，“月供也在承受范圍內(nèi)”。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一二線城市落地的同時(shí)，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，下調(diào)了首付比例、房貸利率的下限。受益的不僅僅是王艷這樣的剛需，還有大量被高首付拒之門外的改善型需求，以及面向這一波需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

購房者

畢業(yè)后，王艷在哥哥家住，母親給哥哥帶孩子，時(shí)間長了，很多問題就出來了。

感覺到不自在后，王艷從哥哥家搬了出來，住到了燕郊的房子里。燕郊的房子是她上大學(xué)時(shí)家里出錢買的，“七八千買的，交房后簡單裝修了一下，一直空著，當(dāng)時(shí)也是打算在北京買房時(shí)賣了湊首付”。

搬到燕郊不久，趕上疫情，上班受到影響，王艷又回到北京租房。那個(gè)時(shí)候，她就下決心賣掉燕郊的房子。2023年春節(jié)后一波樓市小行情中，王艷賣掉了房子，“比市場價(jià)虧了十幾萬，但和買的時(shí)候比還是賺的”。

燕郊的房子賣了，結(jié)余下來100多萬元，加上攢下的積蓄，一共150萬元左右，這個(gè)首付款在北京買房有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，“稍微好一點(diǎn)的區(qū)域，起碼都四萬出頭，總價(jià)算下來得400多萬元”。

母親愿意“借給”王艷50萬元，即便如此，也只有200萬元首付。她一度考慮過郊區(qū)的二手房，但看了幾套后，打消了念頭，“好不容易買套房，起碼要舒適一些”。

新政落地為王艷買房提供了契機(jī)。“看好七八個(gè)新項(xiàng)目，現(xiàn)在這套房真的是趕巧遇到的”，王艷說，“雖然是一層，但總價(jià)便宜了近50萬元，用組合貸，月供七八千元，壓力不大”。

比王艷早幾天，9月3日上午，因擔(dān)心房價(jià)上漲，在銷售人員勸說下，宋斌交了10萬元的意向金。房子在朝陽區(qū)，單價(jià)超過8萬元/平方米，預(yù)計(jì)10月交付。

宋斌在3月底賣掉原來的房子，結(jié)掉尾款后，到手現(xiàn)金500萬元左右，“如果認(rèn)房又認(rèn)貸，按這個(gè)首付款，只能買總價(jià)600萬元出頭的房子”，宋斌說，符合要求的房子，基本都在六環(huán)附近。

新政落地后，宋斌選擇范圍擴(kuò)大了，“只要月供付得起，五環(huán)附近的也能夠得著”，他說，交意向金這套120平方米四居室，中間樓層，一口價(jià)1000萬元，“每平方米便宜了5000元左右”。

雖然首付不是問題，但3萬元的月供，多少還是讓宋斌有些顧慮。總價(jià)800萬元出頭的房子更符合他的實(shí)際情況，“總價(jià)少200萬元，首付不變，月供壓力能減少一半”。

另一個(gè)備選是東五環(huán)附近的一個(gè)項(xiàng)目，同一種戶型有兩種選擇，面積都是114平方米三居室，中間層總價(jià)是900萬元，符合付款條件還有2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠；另一種是特價(jià)房，底層邊戶，一口價(jià)815萬元。

經(jīng)過反復(fù)斟酌對比，宋斌最終選擇了特價(jià)房，“兩個(gè)項(xiàng)目位置都不錯(cuò)，都是馬上交房，也都看了現(xiàn)場”，他說，之所以選擇特價(jià)房，一方面是可以便宜100萬元左右，另一方面是看了房后并沒有太大瑕疵，“就是樓層低了一些”。

這一波樓市新政下，像王艷和宋斌這樣買房的人并不少，他們要么是剛需，要么是換房的改善需求，之前因?yàn)楦呤赘哆x不到合適的房源；新政落地后，首付門檻降低了，月供也在承受范圍內(nèi)，順理成章完成了買房。

一位央企的項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這一輪影響主要集中在置換群體，無論從外地置換，還是北京同城置換，都具備一定的首付能力；而且也需要具備月供能力，“這兩條缺一不可，所以，真正符合條件的并不多”。

他介紹，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，9月2日-3日這個(gè)周末的新房成交，主要以“擔(dān)心漲價(jià)而鎖定價(jià)格”的客戶為主，雖然都是真實(shí)需求，但最終成交沒有那么大。

項(xiàng)目

王艷買的項(xiàng)目于2021年初開盤，一共900多套房源，一部分已經(jīng)交付，剩余部分將于年底前交付，目前已接近清盤，是區(qū)域去化較快的項(xiàng)目，周邊還有兩個(gè)項(xiàng)目，也接近交付，但去化率相對不高。

三個(gè)項(xiàng)目的拿地時(shí)間、開盤時(shí)間、產(chǎn)品定位、施工進(jìn)度均相差無幾，而且都接近交付，雖然都是民企開發(fā)，但不存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。其區(qū)別在于戶型、品質(zhì)、園林綠化和物業(yè)服務(wù)等方面。

王艷不僅對比了三個(gè)項(xiàng)目，也對比了周邊一個(gè)北京市國企開發(fā)的項(xiàng)目。四個(gè)項(xiàng)目中，有兩個(gè)得房率較高，加上贈送面積，綜合得房率超過90%，但王艷沒看中戶型，而且對園林綠化和物業(yè)服務(wù)也不滿意。

其中一個(gè)120平方米的三居室，使用面積113平方米，讓她格外心動，但臥室的承重墻遮擋了兩側(cè)窗戶十公分左右，“哪都好，窗戶被墻擋住有種說不出的別扭，把窗戶往里挪五公分就完美了，不知道怎么設(shè)計(jì)的”。

另一個(gè)項(xiàng)目90平方米，實(shí)際使用面積達(dá)到92平方米。客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都有設(shè)備間，銷售人員承諾交付時(shí)會把窗戶挪到外面，“現(xiàn)在窗戶在里面，是落地大窗戶，如果挪到外面，就不是落地窗了，有一米多高的墻”，王艷說。

由于戶型硬傷，雖然使用面積較大，但王艷最終還是將兩個(gè)項(xiàng)目排除了。剩下的兩個(gè)項(xiàng)目都是民企開發(fā)，各方面相差不大，最終選擇現(xiàn)在的項(xiàng)目，“主要因?yàn)檫@家還沒爆雷，房子也是現(xiàn)房，所見即所得”。

與王艷不同，宋斌最終選擇了配套成熟的區(qū)域，雖然兩個(gè)項(xiàng)目都交了意向金，實(shí)地看過房子后，覺得都不錯(cuò)。一個(gè)是央企和國企聯(lián)合開發(fā)，周邊教育、交通和商業(yè)等配套都在規(guī)劃中；另一個(gè)是兩家央企聯(lián)合，周邊配套已經(jīng)相對成熟。

央企和國企聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目距離望京不遠(yuǎn)，目前與望京的房價(jià)有幾萬元的倒掛。在銷售人員描繪中，一旦配套起來了，房子有巨大的升值空間，這個(gè)因素其實(shí)也是宋斌買房重要的參考指標(biāo)，但最終放棄了。

一個(gè)重要的原因是，在宋斌看來，兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格相當(dāng)，但配套有天壤之別，他更愿意相信看到的，而規(guī)劃中的配套即便能實(shí)現(xiàn)，也是若干年后，即便是配套起來了，“房價(jià)就一定能趕得上望京嗎？”

宋斌現(xiàn)在選擇的房子，周邊有兩大商圈，也有地鐵，學(xué)校雖然一般，但基本能滿足需求。“已經(jīng)很成熟了，即便是因?yàn)槿狈Ξa(chǎn)業(yè)，未來升值空間不大，但起碼不會貶值”，他說，房子是特價(jià)房，即便跌價(jià)，還能跌到哪里去。

而且，從兩個(gè)區(qū)域?qū)Ρ葋砜矗F(xiàn)在的區(qū)域項(xiàng)目去化都比較快，基本半年清盤；而望京附近的項(xiàng)目，開盤雖然更早，但至今去化率不足50%，“如果真有潛力，就不會這么慢了”。

上述央企項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，原來閉著眼買房都能賺錢的情況已經(jīng)不復(fù)存在，目前客戶選房，除了學(xué)區(qū)、就近置業(yè)及爛尾擔(dān)憂等因素外，更在乎區(qū)域和配套。

客群

上述央企項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人分析，北京樓市客戶分為三類，第一類是支付能力較強(qiáng)的客戶，通常消費(fèi)的是資源相對稀缺、總價(jià)較高的項(xiàng)目，如云庭雅苑項(xiàng)目，區(qū)域多年首個(gè)入市項(xiàng)目，價(jià)格倒掛，“這種項(xiàng)目有門檻，但買到就是賺到”。

第二類是置換客戶，月供能力可能并不強(qiáng)，但通過賣房可以解決首付。這類客戶對項(xiàng)目位置、配套等相對敏感，也有升值的需求。過去是樓市的主要消費(fèi)力量，但近年受大環(huán)境影響，“首付夠的，月供不夠；月供夠的，首付又不夠；真正兩個(gè)都符合的群體并不多”。

而且，第二類客戶的買房動機(jī)相對沒有那么強(qiáng)，往往是“遇到喜歡的房子、價(jià)格合適就買，遇不到合適的就繼續(xù)看”，上述項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，新政落地后，首付能力強(qiáng)和月供能力強(qiáng)的重疊部分，成為最直接的受益者。

第三類客戶是剛需，這類客戶在北京首次置業(yè)，除了部分家庭條件較好的外，多數(shù)選擇在郊區(qū)置業(yè)，面對的是總價(jià)300萬-600萬元的房子。這類群體對價(jià)格更為敏感，對配套相對可以妥協(xié)。

北京某中介一位大區(qū)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，從客戶群體畫像來看，一個(gè)核心指標(biāo)是購房預(yù)算，既包括首付實(shí)力，也包括月供能力。這也是中介向客戶發(fā)出的第一個(gè)問題。

確認(rèn)了客戶的購房預(yù)算后，再確定客戶的其他需求，比如區(qū)位、學(xué)區(qū)、工作地等，中介幫助推介相匹配的二手小區(qū)或新房項(xiàng)目。價(jià)格的匹配，是獲得成交的第一步，也是最為重要的一步。

這一輪樓市新政落地，并沒有讓成交熱點(diǎn)區(qū)域位移，更多是加快了成交進(jìn)度。主要分為兩類情況，一類是之前因?yàn)閮r(jià)格等原因在猶豫的買方，因?yàn)閾?dān)心新政帶來價(jià)格上漲，選擇馬上成交。

另一類是已經(jīng)確定買房還在湊首付的客戶，“比如選好了要買的房，原來的房子也賣掉了，但首付不夠，需要等理財(cái)?shù)狡诨蚬善苯馓?rdquo;。

他介紹，在房地產(chǎn)市場上，這類客戶不在少數(shù)，但由于政策覆蓋面有限，并不能真正惠及到所有人，“比如，新政后雖然首付降低了，但月供壓力增大了，很多人還是買不了”。

而且， 對于受影響最大的置換群體，想要符合首套指標(biāo)，需要先賣掉原來的房子，才能以首套身份購房，但賣房需要時(shí)間。

從客群來看，王艷屬于剛需，顯然是新政最為直接的受益者；而宋斌則屬于置換群體，雖然因?yàn)樾抡驅(qū)崿F(xiàn)了買房，但政策的效應(yīng)并不強(qiáng)，“相對來說，對剛需的利好更顯著一些”，上述中介大區(qū)負(fù)責(zé)人表示。

房企

9月3日，云庭雅苑項(xiàng)目開盤，是北京樓市新政落地后首個(gè)開盤的項(xiàng)目之一。預(yù)售信息顯示，該項(xiàng)目共計(jì)464套房源，接近百億貨值，開盤當(dāng)天銷售56億元，認(rèn)購轉(zhuǎn)化率超過80%。

上述央企項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，該項(xiàng)目之所以熱銷，一方面因?yàn)榈貕K的稀缺性，整個(gè)板塊已經(jīng)多年沒有新項(xiàng)目入市，而且也沒有新地塊成交。區(qū)域本身就是傳統(tǒng)豪宅地塊，而且，項(xiàng)目用了18個(gè)月蓄客。

另一方面因?yàn)閮r(jià)格倒掛，與周邊二手房有3萬元/平方米左右的價(jià)格倒掛，雖然購買門檻較高，但只要能買到，理論上就可以賺到。而且項(xiàng)目有背書，不太用擔(dān)心爛尾等情況。

從9月3日到6日，項(xiàng)目開發(fā)商融創(chuàng)中國股價(jià)連續(xù)上漲，三日累計(jì)漲幅達(dá)到3倍，雖然沒有證據(jù)表明股價(jià)上漲與項(xiàng)目銷售有必然聯(lián)系，但項(xiàng)目熱銷一定程度上提升了投資者的信心和預(yù)期。融創(chuàng)中國成為首個(gè)被上交所恢復(fù)港股通的房企股票。

云庭雅苑項(xiàng)目由于特殊性，顯然是這輪樓市新政落地帶來的成交放量的例外。政策利好更多的是向國企、央企及未爆雷的民企傾斜，即便是同一片區(qū)內(nèi)，不同背景房企成交情況也有天壤之別。

以順義某區(qū)域?yàn)槔抡涞睾螅瑖蟆⒀肫蠹拔幢酌衿箝_發(fā)的項(xiàng)目，客流和成交均出現(xiàn)明顯回升，項(xiàng)目整體去化超過三成；但同期開盤的兩家爆雷房企的項(xiàng)目，去化率不到一成。

同樣是未爆雷的房企，銷售價(jià)格不一樣，去化也不同。2022年4月開盤、位于順義的某央企開發(fā)項(xiàng)目，售價(jià)6萬元/平方米，至今去化率在3成左右；而同年8月開盤的某民企項(xiàng)目，售價(jià)4萬元/平方米，去化率超過5成。

區(qū)位同樣是決定去化率的關(guān)鍵，以今年初開盤的兩個(gè)項(xiàng)目為例，位于豐臺三環(huán)附近的某項(xiàng)目，簽約去化率在2成左右，而位于海淀五環(huán)外靠近六環(huán)的項(xiàng)目，簽約去化率在5成左右。

上述央企項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，北京樓市不同于其他城市，資源是第一位的，無論是西城、海淀的學(xué)區(qū)資源，還是西二旗、亦莊和望京的產(chǎn)業(yè)資源，都是支撐樓市的核心力量，也是其他配套資源無法取代的。

核心資源之外，如果是期房，能否順利交付也是重要因素，雖然在當(dāng)前保交付政策下，即便是爆雷房企，出現(xiàn)爛尾的可能性也較小，但北京并非沒有前車之鑒，“現(xiàn)房和期房，肯定選現(xiàn)房”，上述營銷負(fù)責(zé)人表示，“新政落地促進(jìn)成交，但客戶對房源的選擇優(yōu)先級不會改變”。

（應(yīng)受訪者要求，王艷、宋斌為化名）