王慶/文 Q：請(qǐng)問(wèn)重陽(yáng)投資，如何解讀存量房貸利率下調(diào)的可能性及影響？

A：8月1日，人民銀行及外管局召開下半年工作會(huì)議，會(huì)議提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。這是目前央行對(duì)降低存量房貸利率作出的最明確的表態(tài)。如果對(duì)比7月14日國(guó)新辦舉行的上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，央行提出的“按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸”，此次表態(tài)表明存量房貸利率下調(diào)已經(jīng)箭在弦上。

可能以怎樣的方式下調(diào)？根據(jù)我們的理解，存量房貸下調(diào)可能依然會(huì)遵循因城施策、差異化下調(diào)的原則。所謂因城施策，是指存量房貸利率并不會(huì)采取全國(guó)統(tǒng)一下調(diào)的方式，而是根據(jù)每個(gè)城市目前新發(fā)放房貸利率下限確定。所謂差異化下調(diào)，是指下調(diào)過(guò)程中，可能仍然對(duì)首套房貸款和二套房貸款進(jìn)行差異化對(duì)待，存量首套房貸款利率降至該地區(qū)新發(fā)放的首套房貸利率水平，存量二套房貸款利率只能降至該地區(qū)新發(fā)放的二套房貸利率水平。同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)主要針對(duì)的是2017-2021年期間發(fā)放的加點(diǎn)幅度比較高的貸款，部分發(fā)放時(shí)間更早、加點(diǎn)幅度低于基準(zhǔn)利率的存量房貸利率不會(huì)下調(diào)。

對(duì)居民部門有何影響？存量房貸利率下調(diào)，是金融部門對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，特別是居民部門讓利的重要舉措。下調(diào)存量房貸利率，將減輕居民的償債壓力，有助于進(jìn)一步擴(kuò)大居民消費(fèi)潛力。央行在此次會(huì)議上也提到了“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”，進(jìn)一步下調(diào)增量房貸利率，則是指向刺激居民購(gòu)房需求。兩者針對(duì)的方向并不相同。

是否會(huì)影響銀行影響的息差水平？答案是會(huì)，也不會(huì)。靜態(tài)地看，存量房貸利率下調(diào)，肯定會(huì)降低銀行的凈息差。但是，即使不下調(diào)存量房貸利率，不等于銀行的息差就不會(huì)受到影響。事實(shí)上，去年以來(lái)居民提前償還房貸的行為一直在持續(xù)，今年二季度個(gè)人住房貸款余額下降了3400億元。一方面，居民將此前購(gòu)買理財(cái)或存款的資金提前還貸，另一方面，居民也通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等其他貸款對(duì)房貸進(jìn)行替換。也就是說(shuō)，即使央行不指導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率，商業(yè)銀行對(duì)居民部門的凈息差也會(huì)因居民部門自發(fā)的縮表或債務(wù)置換行為而收窄。換一個(gè)角度看，我們相信下調(diào)后的首套房存量房貸利率仍然在4%左右，二套房存量房貸利率更高，均高于目前主流的消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸利率。如果能因此而留存住居民的存量房貸，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)可能是更有利的。