一套房子，如何體現(xiàn)其價值？

房地產(chǎn)行業(yè)面臨著深刻調(diào)整的同時，也引發(fā)了市場和消費者對于房子這一產(chǎn)品的價值思考。“房住不炒”已經(jīng)給出了答案，當(dāng)金融屬性褪去，房屋作為美好生活的載體作用重新正位。

最近一輪行業(yè)周期給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來遠超預(yù)期的嚴峻挑戰(zhàn)，年報季剛剛落下帷幕，規(guī)模排名、業(yè)績增長等話題早已成為歷史，“產(chǎn)品”“質(zhì)量”“保交付”等則變成了越來越多企業(yè)高層口中的“熱詞”。

碧桂園董事會主席楊惠妍在業(yè)績說明會上提出，公司未來三到五年的主要戰(zhàn)略方向是行穩(wěn)致遠。基于這一方向，碧桂園將產(chǎn)品力的戰(zhàn)略地位進一步提高，并稱這是一項“要用3到5年時間重點打造的能力。”

重視產(chǎn)品力對于房企而言牽一發(fā)而動全身。于內(nèi)，產(chǎn)品的打磨和升級涉及人才培養(yǎng)和資源投入，同時，管理層面需要具備更為精細化的成本管控能力；于外，房企的投拓節(jié)奏和重心也會因產(chǎn)品線變化而調(diào)整。

“只有產(chǎn)品才能打動市場”已經(jīng)成為房企們的共識，但各家對于何為“產(chǎn)品力”以及“如何提升產(chǎn)品力”的理解不盡相同，如何讓好產(chǎn)品真正落地，是企業(yè)需要解決的重要課題。

令人欣喜的是，部分優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)將產(chǎn)品力提升落到實處而非僅是口號。與此同時，市場端對于好房子的渴求也為房企提供了長足動力。有房企高層在業(yè)績會上坦言，隨著房企信用修復(fù)，融資端已經(jīng)出現(xiàn)分化跡象。“業(yè)務(wù)做得好，信用比較好的房企得到融資會更多一些。”

市場需求向優(yōu)質(zhì)房企傾斜

疫情所帶來的影響正在褪去，但挑戰(zhàn)依然存在。

從數(shù)據(jù)來看，市場在今年初有所回暖，而一季度后下行態(tài)勢再現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%。到了4月份，TOP100房企4月單月銷售額環(huán)比下降17.4%。

在前期積壓需求集中釋放后，市場再次回歸謹慎態(tài)度。部分重點城市市場活躍度下降，有業(yè)內(nèi)人士指出，二季度全國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)，但城市間分化行情延續(xù)。

需要注意的是，出現(xiàn)分化的不僅僅是城市與城市之間，不同房企之間的分化同樣隱藏在數(shù)據(jù)背后。從絕對值來看，一季度銷售業(yè)績破百億的房企只有50家，超過500億的只剩下不到10家。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月底，滬深及在港上市披露業(yè)績的房企中，超七成利潤出現(xiàn)下滑，同時也有小部分房企憑借穩(wěn)健的經(jīng)營發(fā)展頂住壓力，逆勢保持增長。

顯然，消費端的選擇與融資端類似，壓抑許久的購房需求得以蘇醒，但蘇醒的需求正在加快涌向少量優(yōu)質(zhì)房企。

央行發(fā)布一季度城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查報告顯示，未來三個月意愿買房的居民占比為17.5%，較2022年四季度提升1.5個百分點。消費意愿正在穩(wěn)步回升，市場需求持續(xù)釋放之下，想要更能吸引消費者，靠的自然是更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和更具吸引力的價格，但二者之間往往又難以實現(xiàn)平衡。

為此碧桂園提出，在未來三到五年內(nèi)將重點夯實兩大核心競爭力，即產(chǎn)品力和成本力，確保在不降低產(chǎn)品質(zhì)量的情況下讓公司具備更加好的競爭力。

事實上，碧桂園聚焦“產(chǎn)品力”由來已久。2021年初，碧桂園發(fā)布了全新的四大產(chǎn)品系，同年12月，宣布全面升級產(chǎn)品。近期，楊惠妍透露集團已成立產(chǎn)品聯(lián)合研發(fā)小組，組織優(yōu)秀人才進行產(chǎn)品迭代研發(fā)，聚焦全鏈條產(chǎn)品力的提升，以進一步匹配資產(chǎn)布局策略和公司發(fā)展需要。目前，一、二線產(chǎn)品系第一稿已經(jīng)完成。

至于一直是碧桂園優(yōu)勢的“成本力”，楊惠妍則表示：“還可以做得更好。”

以全鏈條產(chǎn)品能力建造安心人居

那么，究竟何為產(chǎn)品力？站在消費者的視角去看，這個問題的答案或許很復(fù)雜，房屋質(zhì)量過硬、交付按時、景觀宜人，戶型合理等都是成為業(yè)主們考察房屋的指標。

從剛需到改善再到豪宅，盡管不同住宅產(chǎn)品之間的風(fēng)格、設(shè)計理念等各有不同，“好房子”的定義卻存在共性。

近兩個月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額司到云南、河南及廣東等地開展“好住宅”標準工作調(diào)研。其調(diào)研組在廣東調(diào)研時曾提出，要統(tǒng)籌規(guī)劃、建造和運營全過程做好“好住宅”標準化工作。具體包括堅持實用經(jīng)濟美觀綠色的建筑方針；因地制宜做好地方標準編制；加強建設(shè)過程質(zhì)量管控以及做好運行維護四方面。

不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹也曾在公開演講中提出：“要像造汽車一樣去造房子”。其中包括，建造上要學(xué)習(xí)造汽車的工業(yè)化生產(chǎn)方式；服務(wù)上，則要像汽車4S店一樣搞好物業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)品質(zhì)量讓居民安心，良好服務(wù)讓居民舒心。能夠看到，如今“好房子”的定義已經(jīng)不再局限于房子產(chǎn)品本身，從建造工藝、產(chǎn)品設(shè)計再到后期物業(yè)服務(wù)都將成為美好住宅的內(nèi)涵之一。

碧桂園所提出的“產(chǎn)品力”內(nèi)涵，與上述觀點不謀而合。其眼中的“產(chǎn)品力”，包括了客戶從接觸到銷售到房子交付，再到后續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)等。“這是一種全鏈條的產(chǎn)品能力，（產(chǎn)品力）并不是給業(yè)主一個房子就可以了，他要非常的宜居，住進去非常的舒心。”楊惠妍在業(yè)績會上說。

為了打造“全鏈條產(chǎn)品能力”，碧桂園早已開始布局。2020年11月，碧桂園正式開啟“強基行動”，進一步強化工程管理體系，完善技術(shù)標準體系。碧桂園總裁莫斌提出要求：“要像庖丁解牛一樣研究每一個細節(jié)，交付標準要進一步提升。”

據(jù)統(tǒng)計，2022年碧桂園項目總累計周巡盤超6.4萬次，發(fā)起第三方工程質(zhì)量安全巡檢2754次，過程質(zhì)量缺陷發(fā)生率絕對值下降0.4%。2022年，碧桂園堅持全覆蓋執(zhí)行交付評估，在交付前評估累計共1384個交付批次，交付評估一次性通過率達91.86%。

碧桂園明白，產(chǎn)品質(zhì)量管控的核心難點在一線，其中工程師團隊是其中的關(guān)鍵要素。為此，碧桂園持續(xù)開展工程師文化建設(shè)，持續(xù)開展“涅合計劃”系列培訓(xùn)，培養(yǎng)復(fù)合型工程師，累計線上學(xué)習(xí)37455人次。4月21日，碧桂園在全集團范圍啟動第三屆工程師文化季，3個月時間內(nèi)組織集團上下超一萬名工程師參與，打造以“工匠精神”為核心的碧桂園工程師文化。

科技綠色重塑房子長期價值

作為一種長周期產(chǎn)品，房子的長期價值不僅體現(xiàn)在當(dāng)下讓人住得安心舒心，更要順應(yīng)未來行業(yè)發(fā)展趨勢。倪虹在提到要像造車一樣造房子時同樣提到：“要像智能汽車一樣以科技賦能住宅。需要運用數(shù)字化的手段，使房子成為科技集成應(yīng)用的重要載體。”

今年以來包括深圳、廈門、鄭州等多個城市陸續(xù)印發(fā)智能建造試點城市建設(shè)工作方案。其中，深圳在方案中明確，到2023年末，全市智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展體系初步形成，到2025年末，全市納入智能建造試點項目累計不少于100個。

以科技賦能建筑成為趨勢，碧桂園已經(jīng)先行一步。

在建筑施工環(huán)節(jié)，碧桂園旗下的智能建筑機器人用數(shù)據(jù)詮釋著何為“科技推動產(chǎn)品力提升”。以測量機器人為例，其工效可達到人工的2至3倍以上，測量精度在±1mm內(nèi)，作業(yè)效率與測量準確率遠高于人工；地面整平機器人基于自主開發(fā)的GNSS導(dǎo)航系統(tǒng)，能夠自動設(shè)定整平規(guī)劃路徑，實現(xiàn)混凝土地面的全自動整平施工，施工作業(yè)面平整度可達+5mm的標準，精度遠高于人工。

得益于科技的助力，2021年2月初，碧桂園佛山順德鳳桐花園項目入選住建部首批智能建造試點。據(jù)悉，這也是目前國內(nèi)唯一真正引入建筑機器人且批量應(yīng)用于工程建造過程的試點項目。

值得一提的是，碧桂園利用自研的流動制磚車，在該試點項目中累計消納建筑垃圾450噸，生產(chǎn)路面彩磚超過20萬塊。不僅減少了建筑材料的浪費，還進一步降低了工業(yè)污染排放及碳排放。

于企業(yè)自身而言，科技賦能之下既能提升產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)更標準化和精細化，同時還能夠借助科技的手段實現(xiàn)降本增效，以達到“產(chǎn)品升級”和“成本降級”的平衡；于消費者而言，智能建造所帶來的高質(zhì)量住房以及對綠色低碳的踐行同樣具備吸引力。“科建體系，將是碧桂園的第二增長曲線。”楊惠妍說。

今年1月，國務(wù)院發(fā)布《新時代的中國綠色發(fā)展》白皮書，其中提到，我國大力發(fā)展綠色低碳建筑，推進既有建筑改造，建筑節(jié)能水平持續(xù)提高。二十大報告中也強調(diào)，推進建筑等領(lǐng)域清潔低碳轉(zhuǎn)型。

公開資料顯示，2022年，碧桂園新增綠色建筑項目42個，總建筑面積達961萬平方米，新增39個海綿城市項目，總面積300.67萬平方米。截至2022年末，碧桂園滿足國家綠色建筑評價標準建設(shè)的項目共1039個，累計面積達到約2.3億平方米。

繁華落盡，在土地紅利和金融紅利褪去的后地產(chǎn)時代，房子的屬性重新回歸到居住功能上。能夠在產(chǎn)品力新賽場上勝出的企業(yè)，也將獲得更強的長期發(fā)展韌性。“一個企業(yè)產(chǎn)品優(yōu)于同行，但是價格更加有優(yōu)勢，同時公司又是有利潤的，這個公司就可以健康、長期地發(fā)展，這是碧桂園兩三年內(nèi)必須打造出來的核心競爭力。”