經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 實習(xí)記者 王昕 2022年1月，萬科董事局主席郁亮在當(dāng)年年會上提出房地產(chǎn)進入“黑鐵時代”，長達5000多字的發(fā)言，其中一項思想主題是：萬科要用更少的人、更少的錢辦更多的事。例如，組織上要一盤棋建設(shè)，各區(qū)域不需要那么多產(chǎn)品、投拓、宏觀政策研究等團隊了。

在一年時間里，萬科說到做到，截至2022年末，萬科共有13.2萬名員工，年內(nèi)減少了7677人，是近5年來減幅最大的一年。

人如潮汐，人才的流向和行業(yè)、企業(yè)的起落大致相符，這也是郁亮宣貫地產(chǎn)行業(yè)高光不再，企業(yè)必須節(jié)衣縮食、向組織動刀的背后邏輯。縱觀各家房企交出的2022年財報，不僅是萬科，精簡雇員、壓縮用工成本是行業(yè)大勢。

8成房企減員

截至4月16日，百強房企中，有43家披露了雇員和薪酬數(shù)據(jù)，其中35家的員工數(shù)量同比減少，累計減少了12.4萬人。

圖表：43家百強房企2022年員工增減情況

共有6家房企年內(nèi)減員超過5000人，減員數(shù)量較多的是碧桂園，減少了30773人，相當(dāng)于新城控股和綠城中國兩家公司的員工總和。其次是融創(chuàng)（-27188人）、富力（-8045人）、萬科（-7677人）、新城（-7118人）和中梁（-5898人）。

從幅度看，中梁員工年內(nèi)銳減了57%；時代中國、融信集團的減幅超過50%，正榮集團、正商集團、禹洲集團、中交房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、合景泰富的減幅在40%以上，金輝集團、德信地產(chǎn)減少了1/3以上的員工。

43家樣本房企中，中國鐵建以近27萬人的體量榮登第一，但需注意的是，中國鐵建除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，是擁有工程承包、投資運營、工業(yè)制造等業(yè)務(wù)板塊的綜合性央企。外號“筋廠”的萬科排名第二，之后是雅居樂（10.2萬人）。

2022年，多家民營房企爆雷，投資、產(chǎn)品、設(shè)計等不能直接帶來開源效益的崗位面臨被裁撤的風(fēng)險。35家減員企業(yè)中，14家已出險，減幅均較靠前。

雅居樂是民企中少見的例外，其2022年末員工數(shù)量為10.2萬人，同比增加了3440人。2023年3月，一位雅居樂高管向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，2022年公司經(jīng)歷了十分艱難的一年，靠大力度變賣資產(chǎn)才艱難度過了8個還債大關(guān)，過程中進行了4次裁員，傷筋動骨才換來了堅挺至今、沒有爆雷的結(jié)果。

縱向看雅居樂近5年年報，2022年是其員工數(shù)增長最少的一年，2020年、2021年分別增加了2.5萬、3.5萬名員工，連年增員，累計增加了超7.7萬人，在列入統(tǒng)計的43家百強房企中居首。

裁員是為了活下去，但等到企業(yè)熬過生死關(guān)，又得重新招兵買馬。雅居樂的2022年便經(jīng)歷了這樣的跌宕起伏：2022年12月疫情防控政策調(diào)整后，有較多文旅地產(chǎn)項目的雅居樂率先感受到樓市企暖的信號，尤其是海南清水灣項目，游客蜂擁而至也帶火了樓盤銷售。

到了2023年第一季度，雅居樂在售項目較多的華東、廣東區(qū)域有了復(fù)蘇跡象，雅居樂又開始招人，但考慮到2022年被裁員工都拿了n+1的賠償，如若休息幾個月后升職加薪回到原位，會讓一直陪伴公司奮斗過艱難時刻的員工感到不平衡。以什么條件吸引老員工回流，一度成為雅居樂人力資源部門的棘手問題。

對應(yīng)開年后商旅、文旅需求集中釋放的“春暖”行情，萬達想到一個計策，2月底，萬達酒店宣布啟動“歸雁計劃”——曾在萬達酒店工作過的人員，符合要求的員工可選擇回歸原酒店，也可以投遞全國各地萬達酒店的崗位。

國企歡迎你

2022年，商品房銷售面積13.6億平方米，銷售額13.3萬億元，這是商品房市場自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌，整體規(guī)模回到2015年。

蛋糕變小后，也不需要那么多做蛋糕的人了，全行業(yè)必然經(jīng)歷縮表出清的過程，但還有少數(shù)房企能逆勢擴張。在我們的統(tǒng)計樣本中，8家房企員工數(shù)量正增長，排第一的是華潤置地，年內(nèi)增加5833人，緊隨其后的是保利發(fā)展（5406人）、招商蛇口（3302人）、建發(fā)國際（3025人）、越秀地產(chǎn)（2080人）、中國鐵建（1817人）等國企、央企，合計增加了2.15萬名員工，建發(fā)國際增幅高達113%，越秀地產(chǎn)、華潤置地增幅在10%以上。

2018-2022年間，只有3家房企每年持續(xù)增員，分別是雅居樂、保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)。保利發(fā)展累計增加了1.8萬名員工，越秀地產(chǎn)從2018年末的8190人擴充到2022年底的1.84萬人。

從近5年累計增員數(shù)量看，招商蛇口增加3.32萬人、其次是萬科（2.75萬人）、華潤置地（8793人）。

在品牌房企忙于降規(guī)模、降杠桿的時候，起家于杭州的眾安集團近幾年大力拓儲，持續(xù)擴張規(guī)模，其營業(yè)收入從2018年的51.7億元增長到2022年的92.5億元，員工數(shù)量也從3244人迅速到5506人。克而瑞地產(chǎn)的2022年銷售榜單上，眾安集團踩線擠進第100名。

剎車

從近5年數(shù)據(jù)看，有8家房企在2022年首次減員，其中既有民企，也有央國企，包括融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、中國金茂、德信地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)、華發(fā)股份和五礦地產(chǎn)。

有兩家房企連續(xù)4年持續(xù)減員，為金隅集團、正榮集團。

富力地產(chǎn)、中梁控股、禹洲集團是從2020年開始踩剎車的。在2019年新增1980名員工的情況下，富力地產(chǎn)2020年驟減了2.35萬人。2021年底，富力地產(chǎn)發(fā)布一則預(yù)告稱7.25億美元票據(jù)即將違約，并在2022年8月爆雷。連續(xù)3年減員的還有北京城建集團，累計減少了近1600人。

近4年累計減員最多的是碧桂園，2019年減少近3萬人，2020年再減近8000人，2021年增加了6806人后，2022年減少超3萬人，目前雇員數(shù)量僅剩2018年末的一半。

2022年，有兩家央企也開始較大幅減員。華僑城年內(nèi)減少了4813人，降幅近兩成，大悅城控股減少了425人，是近4年減少最多的一年。

值得注意的是，2018-2021年，龍湖集團每年都在財報中披露雇員及薪酬數(shù)據(jù)，但2022年只簡單地介紹了員工的薪酬情況，并未提及員工數(shù)。

人效提高

結(jié)合營收和雇員數(shù)量，可以看出房企的人均效能情況。

2022年，中交房地產(chǎn)961名員工創(chuàng)造了385億元的收入，人均創(chuàng)收超過4000萬元，在眾房企中一騎絕塵。中海、建發(fā)國際、首開股份、濱江集團的人效比在行業(yè)排名靠前。首開股份和濱江集團，在保持較高人效比的同時，員工數(shù)穩(wěn)步增長。

全行業(yè)的平均人效比逐年提高，2018年百強房企員工平均創(chuàng)收483萬元/人，但在超10萬人離開的2022年，增加到845萬元/人，接近翻番，也印證了郁亮在黑鐵時代的預(yù)言——少拿錢、多辦事，敢拼就會贏。