經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2022年——內(nèi)地物企縱橫資本市場的第8年，也是將載入行業(yè)歷史的重要節(jié)點。

按照碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江的說法，“2022年是碧桂園服務(wù)歷史上最困難的一年”，疫情防控致使服務(wù)成本劇增、關(guān)聯(lián)行業(yè)市場極其疲軟，資金流動性缺乏，物業(yè)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)的開展嚴(yán)重受限等。

這不是一家之言，幾乎每家物業(yè)公司的2022年財報，都用了較大篇幅陳述企業(yè)經(jīng)營的艱辛和行業(yè)分化的加劇。直到4月11日，還有恒大物業(yè)、新力服務(wù)、奧園健康、康橋悅生活、佳源服務(wù)、鑫苑服務(wù)、彩生活、旭輝永升生活、力高健康生活等9家物企年報難產(chǎn)。

這一年，受到多重壓力的物業(yè)公司真正開始思考“斷奶”求生，不停留在靠收并購和外拓一沓第三方項目合同來證明獨立性，而是思考如何不依靠母公司，甚至竭盡全力撇清和地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)。

2022年4月，經(jīng)濟(jì)觀察報推出了《物業(yè)神話還能講多久？多組圖表透視物企2021》，彼時，物業(yè)公司已經(jīng)經(jīng)歷過市值縮水與估值降溫的一番盤整和洗牌。到了2023年，我們希望用橫向、縱向多維標(biāo)尺看53份物業(yè)年報，再追問——物業(yè)還是一門好生意嗎？

本文包括以下內(nèi)容：

一、被嫌棄的房地產(chǎn)上游

二、業(yè)務(wù)變化

1、回歸老本行

2、社增新故事

3、城市服務(wù)退潮？

4、商管“香餑餑”

5、科技賺錢嗎？

三、追求有利潤的規(guī)模

四、勞動密集型產(chǎn)業(yè)的成本大考

五、典型物業(yè)公司點評

1、內(nèi)憂外患的2022——金科服務(wù)強制斷奶式求生

2、核數(shù)師兩次出走——遠(yuǎn)洋服務(wù)理不清的賬

3、逆勢進(jìn)擊——以建發(fā)物業(yè)為代表的國資物企不再低調(diào)

4、物業(yè)老了，科技尚年輕——萬物云探路

一、被嫌棄的房地產(chǎn)上游

近幾年來，物業(yè)公司多強調(diào)自身獨立性發(fā)展，比如通過積極外拓第三方業(yè)務(wù)，證明自己沒有過度依賴地產(chǎn)母公司新增交付面積、輸送利潤等。但資本市場往往給母公司規(guī)模靠前的物業(yè)公司更高的估值，因為這通常意味著一家物業(yè)公司未來規(guī)模、利潤的可持續(xù)，而真正的獨立第三方物企常常估值墊底。

到了2022年，世道變了。恒大物業(yè)134億元資金被占用調(diào)查結(jié)果的公布，解開了物業(yè)公司給母公司輸送資金的其中一種操作：自2020年12月至2021年8月期間，恒大物業(yè)的6家附屬公司通過8家銀行，為多家第三方公司融資提供質(zhì)押，最終將資金劃轉(zhuǎn)給中國恒大。

一家頭部物企人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，大部分有地產(chǎn)母公司的物業(yè)公司都做了兩件事，一是把物業(yè)作為錢袋子；二是用地產(chǎn)的利潤裝到物業(yè)里去，把估值做大，讓更多的錢進(jìn)錢袋子。

2022年地產(chǎn)下行導(dǎo)致部分地產(chǎn)公司沒有更多利潤輸送給物業(yè)，而為了保地產(chǎn)公司，物業(yè)公司一再被“抽干”，必要時，多家房企頻頻上演賣物業(yè)救地產(chǎn)的戲碼，驚起物業(yè)股股價和估值“過山車”式下滑。

地產(chǎn)行業(yè)式微，影響著物業(yè)公司的哪些財務(wù)數(shù)據(jù)？

萬物云董事長朱保全在致股東書中這樣描述：“開發(fā)商，這個物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶，一下子變得捉襟見肘”，體現(xiàn)在財務(wù)報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場業(yè)務(wù)大幅下滑，新交付的開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費欠費增加，以及關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來。

以上這些業(yè)務(wù)，在物業(yè)公司過往的財務(wù)報表上，都是高毛利擔(dān)當(dāng)。

表1:2022年物企非業(yè)主增值服務(wù)收入

以開發(fā)商為主要客戶、支撐物企高毛利的非業(yè)主增值服務(wù)直接受到地產(chǎn)下行的沖擊。

已披露非業(yè)主增值服務(wù)盈利數(shù)據(jù)的43家物業(yè)公司中，有25家的這項業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)下滑。

5家的非業(yè)主增值服務(wù)收入超過20億元，其中萬物云(2602.HK)以29.35億元居首，碧桂園服務(wù)(6098.HK)26.65億元，保利物業(yè)(6049.HK)、中海物業(yè)(2669.HK)、綠城服務(wù)(2869.HK)在20億元以上。

從降幅上看，包括金科服務(wù)(9666.HK)、領(lǐng)悅服務(wù)(2165.HK)在內(nèi)，8家物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降超50%，減幅最大的是中奧到家(1538.HK)同比減少了87%；第一服務(wù)(2107.HK)減少了82%，佳兆業(yè)美好(2168.HK)減少78%，榮萬家(2146.HK)、融創(chuàng)服務(wù)(1516.HK)、時代鄰里(9928.HK)減幅超60%。

從減收的具體額度看，降得最多的是融創(chuàng)服務(wù)，其2022年非業(yè)主增值服務(wù)收入10.52億元，比2021年減少了16.3億元。其次是雅生活服務(wù)(3319.HK)，同比減少11.4億元至17.15億元。

保利物業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)增長最多，增長了3.84億元到2022年的21.95億元。增幅上，京城佳業(yè)(2210.HK)這部分收入同比增加了115%，宋都服務(wù)(9608.HK)、寶龍商業(yè)(9909.HK) 、越秀服務(wù)（6626.HK）增幅在40%以上。

開發(fā)商客戶捉襟見肘，非業(yè)主增值服務(wù)斷崖式收縮后，物業(yè)公司的這部分收入在總營收的占比也全面下降，2021年佳兆業(yè)美好的非業(yè)主增值服務(wù)收入占比為40%，2022年已降到13.4%；融信服務(wù)（2207.HK）也從44%降到25.3%，中奧到家從51.9%陡降到1.5%。

不同的物業(yè)公司開展的非業(yè)主增值服務(wù)多種多樣。具體看細(xì)分業(yè)務(wù)，案場服務(wù)貢獻(xiàn)的收入占大頭，這一細(xì)分業(yè)務(wù)融創(chuàng)服務(wù)2022年收入5億元，同比減少了7.32億元；金科服務(wù)、正榮服務(wù)、融信服務(wù)、時代鄰里的降幅超過50%。

此外，工程管理服務(wù)上，榮萬家、時代鄰里減少了60%以上；前介和交付前服務(wù)方面，金科服務(wù)減少了近1億元；而在咨詢顧問業(yè)務(wù)上，融創(chuàng)服務(wù)的收入減少了4.6億元，其次是綠城服務(wù)，減少了1.16億元。

2022年，物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)整體毛利率約為26.23%，同比全線下滑，其中融創(chuàng)服務(wù)從35.6%降至10.5%，融信服務(wù)從32.1%降至8%，碧桂園服務(wù)也從40.9%降至13.6%，金科服務(wù)、宋都服務(wù)該項毛利率降幅也在20%以上。

表2:截至2022年底物企貿(mào)易應(yīng)收賬款

由于銷售遇冷，大量開發(fā)商未售空置房交付，這部分物業(yè)費欠費增加，以及關(guān)聯(lián)方和第三方延遲付款，導(dǎo)致物業(yè)公司應(yīng)收賬款激增，這在2022年物企財報中尤為突出。

截至2022年底，48家物企貿(mào)易應(yīng)收賬款總計704億元，而同期創(chuàng)造的全部應(yīng)收為2231億元，可見這筆應(yīng)收但未真正轉(zhuǎn)化為收入的款項數(shù)額之大。

碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收賬款數(shù)額最大，共153.58億元，同比增長了49%。其中，有17.31億元來自關(guān)聯(lián)方碧桂園集團(tuán)，來源于第三方的應(yīng)收賬款高達(dá)142億元，同比增275%。中駿商管（0606.HK）、新城悅服務(wù)（1755.HK）、興業(yè)物聯(lián)（9916.HK）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（6677.HK）的貿(mào)易應(yīng)收賬款增幅在100%以上。

從來源上看，華潤萬象生活（1209.HK）來自華潤集團(tuán)的應(yīng)收賬款數(shù)額最大，為70.85億元；其次是雅生活34.24億元，同比增125%。德信服務(wù)的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款同比增幅達(dá)362%，新城悅服務(wù)、卓越商企服務(wù)（6989.HK）、合景悠活（3913.HK）、遠(yuǎn)洋服務(wù)的增幅也在130%-190%間。而第三方貿(mào)易應(yīng)收賬款上，華潤萬象生活僅次于碧桂園服務(wù)，為85億元，同比增長了150%。

將物業(yè)公司的貿(mào)易應(yīng)收賬款和全年收入做個對比，更能看出這筆應(yīng)收賬款數(shù)額之大。其中，有6家物企截至2022年底的貿(mào)易應(yīng)收賬款占全年營收的一半以上，分別是建業(yè)新生活（83%）、融創(chuàng)服務(wù)（71%）、宋都服務(wù)（66%）、合景悠活（51%）、金科服務(wù)（51%）、德商產(chǎn)投服務(wù)（50%）。有19家的這一比重超過1/3。尤其值得注意的是，榮萬家截至2022年底的貿(mào)易應(yīng)收賬款為19.49億元，比全年收入的19.11億元還多。

這些躺在財務(wù)報表中的應(yīng)收賬款并非一直不變。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)遇到流動性危機、新冠疫情反復(fù)以及經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素疊加，這會對物業(yè)公司金融及合同資產(chǎn)的價值產(chǎn)生影響。如果物企大幅計提減值，會直接導(dǎo)致當(dāng)期利潤下降、整體資產(chǎn)縮水。

17家物企披露了2022年金融及合同資產(chǎn)減值虧損凈額：碧桂園服務(wù)計提了27.93億元減值虧損；其次是融創(chuàng)服務(wù)減值虧損凈額達(dá)13.47億元，2021年該數(shù)值僅1.96億元，年報解釋這是出于謹(jǐn)慎性原則，針對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提更多減值撥備；世茂服務(wù)（0873.HK）計提減值虧損7.44億元，其中主要由于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。時代鄰里該項減值虧損凈額為3.72億元，同比暴增3464%。

表3:2022年物企金融及合同資產(chǎn)減值虧損情況

房地產(chǎn)客戶信貸風(fēng)險增加，致使物業(yè)公司在賬務(wù)處理上加大了應(yīng)收賬款的減值撥備。在應(yīng)收賬款方面，融創(chuàng)服務(wù)計提了17.17億元減值撥備，同比劇增738%；金科服務(wù)計提10.47億元，增幅1238%；雅生活服務(wù)計提7.76億元，增幅為136%；合景悠活和碧桂園服務(wù)當(dāng)期計提減值額度在6億元左右。

表4:2022年物企應(yīng)收賬款減值撥備情況

除了應(yīng)收賬款，向關(guān)聯(lián)方提供貸款也有收不回來的風(fēng)險，需作減值撥備。

2022年7月31日，金科服務(wù)公告稱，為讓第二大股東金科控股度過資金危機，向其借款15億元，年利率8.6%。該筆借款分5次還清，第一次還款日為2023年1月20日，每次還款都有兩個月的寬限期。寬限期屆滿后的違約利息為12.9%，按日計息。

到了2023年3月30日，金科股份未能在寬限期內(nèi)償還貸款，金科服務(wù)也發(fā)出催款函。金科服務(wù)在年報中稱，已對貸款和抵押品公允價值損失準(zhǔn)備金進(jìn)行評估，并在當(dāng)期計提了1.2億元的貸款減值撥備。

二、業(yè)務(wù)變化

回歸老本行

內(nèi)地物業(yè)公司的主要業(yè)務(wù)線包括基礎(chǔ)物業(yè)管理與服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主（開發(fā)商）增值服務(wù)、商業(yè)物管運營服務(wù)、城市服務(wù)/公建物業(yè)、科技/智能解決方案等。

這其中，基礎(chǔ)物管服務(wù)尤其是住宅業(yè)態(tài)是物業(yè)公司的老本行，即靠收取物業(yè)費為業(yè)主、住戶等提供“四保一服”服務(wù)。在物業(yè)密集上市期，多數(shù)物業(yè)公司會更強調(diào)其他多元業(yè)務(wù)創(chuàng)收增利的可能性，因為基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)尤其是住宅業(yè)態(tài)的利潤率較低，缺乏想象空間。

到了2022年，眾多物企痛陳非業(yè)主增值服務(wù)收入受到?jīng)_擊的同時，“樸素”的基礎(chǔ)物管服務(wù)起到了穩(wěn)定收入的“壓艙石”作用。

表5:2022年物企住宅基礎(chǔ)物管收入

53家物企的住宅基礎(chǔ)物管服務(wù)（部分物企的統(tǒng)計口徑含非住宅業(yè)態(tài)）收入普遍增長，僅中奧到家微降0.7%。平均增幅達(dá)到25.82%。基礎(chǔ)物管服務(wù)占總營收的比重也有所提高，從51.68%升至54.5%，平均毛利率約為19.5%，較2021年的23.13%小幅下降。

碧桂園服務(wù)的基礎(chǔ)物管服務(wù)收入229億元，穩(wěn)居行業(yè)第一，占總營收55%以上；萬物云則以148億元排名第二；中海物業(yè)94.48億港元，綠城服務(wù)94.46億元。新希望服務(wù)（3658.HK）、德商產(chǎn)投服務(wù)（2270.HK)、東原仁知服務(wù)(2352.HK)增幅超過50%。

宋都服務(wù)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)、萬物云、華潤萬象生活等物企這部分毛利率出現(xiàn)下降。尤值一提的是，招商積余的住宅物管毛利率常年在行業(yè)內(nèi)墊底，2021年為6.57%，遠(yuǎn)低于同期行業(yè)平均值，但2022年逆勢上揚到9.12%。

由于地產(chǎn)大客戶持續(xù)出險，物業(yè)公司在收并購上還要認(rèn)準(zhǔn)標(biāo)的母公司的健康程度。金科服務(wù)提到，2022年花了400萬元評估盡調(diào)了52個潛在標(biāo)的，但因為諸多標(biāo)的及其關(guān)聯(lián)方受地產(chǎn)宏觀壓力沖擊較大，盡調(diào)后發(fā)現(xiàn)較多嚴(yán)重問題，導(dǎo)致年內(nèi)實際落地的收并購規(guī)模低于預(yù)期。

為此，金科服務(wù)在2022年11月對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展進(jìn)行調(diào)整：將外拓重心轉(zhuǎn)移到存量老盤上，收并購重心也開始聚焦在沒有地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的第三方物業(yè)公司上。

社增新故事

非業(yè)主增值服務(wù)收入和利潤雙降，而以物業(yè)費包干制為主的基礎(chǔ)物管服務(wù)低毛利的現(xiàn)狀短期無法改變，這種背景下，社區(qū)增值服務(wù)成為物企高毛利神話的重要支撐。

物業(yè)公司希望圍繞業(yè)主構(gòu)建社區(qū)消費生態(tài)，在社區(qū)空間里做與居住相關(guān)的消費服務(wù)，如到家服務(wù)、家裝美居、社區(qū)傳媒、社區(qū)零售、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、空間運營服務(wù)、團(tuán)餐、教育、養(yǎng)老等。可以說，物業(yè)公司在利用手中的業(yè)主資源，試圖做社區(qū)里的小型美團(tuán)、貝殼、淘寶、廣告公司等的結(jié)合體。

表6:2022年物企社區(qū)增值服務(wù)收入

2022年，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入超過40億元，保利物業(yè)以30.64億元排名第二，綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)超過20億元，而萬物云、世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、華潤萬象生活也超過了10億元。

實際上，由于社區(qū)增值服務(wù)的客戶主要為C端業(yè)主，其經(jīng)營難度不亞于主做B端開發(fā)商客戶的非業(yè)主增值服務(wù)，44家物業(yè)公司中有17家這部分收入不超過2億元。

社區(qū)增值服務(wù)收入平均增幅約12.8%，增幅最大的是金茂服務(wù)（247.3%），其次是招商積余（116%）、建發(fā)物業(yè)（87.3%）、濱江服務(wù)（79.3%）、華潤萬象生活（73%）、華發(fā)物業(yè)服務(wù)（51.9%）。15家的社區(qū)增值服務(wù)收入同比下降，金科服務(wù)降77.8%，燁星集團(tuán)降56%，融信服務(wù)、合景悠活、正榮服務(wù)降幅超40%。

而該部分業(yè)務(wù)的平均毛利率為34.5%，同比2021年43.15%明顯下降，但仍是幾大主營業(yè)務(wù)中利潤率最高的一項。佳兆業(yè)美好社區(qū)增值服務(wù)的毛利率最高（66.6%），碧桂園服務(wù)次之（53.5%），濱江服務(wù)（3316.HK）、和泓服務(wù)（6093.HK）、建業(yè)新生活（9983.HK）、領(lǐng)悅服務(wù)、金茂服務(wù)（0816.HK)在40%以上。

表7:2022年物企社區(qū)增值服務(wù)毛利率

城市服務(wù)退潮？

從2017年萬科物業(yè)試水“物業(yè)城市”管理模式，越來越多的物業(yè)公司走出小區(qū)、商場和寫字樓，把業(yè)務(wù)觸角伸向景區(qū)、街道、停車場、地下管道等城市公共空間，一度到了哪家物企不談城市服務(wù)便顯得落伍于行業(yè)的程度。

碧桂園服務(wù)便是快速完成城市服務(wù)布局的選手，2020年下半年收購滿國與東飛等后，其城市服務(wù)收入超越了社區(qū)增值服務(wù)，成為碧桂園服務(wù)的第二大營收業(yè)務(wù)。其2021年城市服務(wù)收入45.29億元，同比增幅高達(dá)412.3%，但到了2022年，碧桂園服務(wù)新拓城市服務(wù)項目175個，卻未帶來明顯的收入增長，全年完成48.37億元，增幅僅6.8%。

雖然入局者眾，但目前行業(yè)對城市服務(wù)的范圍、定義和發(fā)展前景仍莫衷一是，碧桂園服務(wù)通過滿國康潔、福建東飛，從環(huán)衛(wèi)逐步切入城市服務(wù)；萬物云開辟了萬物云城板塊，保利物業(yè)提出“大物業(yè)”概念，朗詩綠色生活則主要從城鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)入手，還有一大部分物業(yè)公司將城市服務(wù)等同于公建業(yè)態(tài)的運營管理服務(wù)。

表8:2022年物企城市服務(wù)收入

從14家披露城市服務(wù)收入、毛利率的物企數(shù)據(jù)來看，城市服務(wù)共產(chǎn)生營收115億元，碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)（20.62億元）加起來便占據(jù)了半壁江山，世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)這部分收入均超過13億元。

除浦江中國(1417.HK)、卓越商企服務(wù)（公建物業(yè)）該項收入同比出現(xiàn)下降，其余公司均錄得較明顯的增收。萬物云2022年城市服務(wù)收入6.64億元，同比增95.5%；雅生活服務(wù)該項增幅為88.3%，世茂服務(wù)、時代鄰里的增幅也在60%左右。

對于城市服務(wù)增長降速問題，碧桂園服務(wù)CFO黃鵬在業(yè)績會上說出了對城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展的考量，“城服方面也會是成長的，這個業(yè)務(wù)稍微有點花錢，資本開支會大一些，回款會慢一點，考慮到現(xiàn)金流壓力和它的成長平衡，我希望它成長速度慢一些，走得更穩(wěn)一些”。

城市服務(wù)需要長時間的投入和運營，且目前來看利潤率偏低。已披露城市服務(wù)單項毛利率的7家物企中，蘇新服務(wù)的毛利率居首（24.8%），雅生活服務(wù)（19.3%），碧桂園服務(wù)（18.8%）分列二三，世茂服務(wù)、卓越商企服務(wù)（公建物業(yè)）、銀城生活服務(wù)在10%-13%區(qū)間。萬物云的城市服務(wù)毛利率墊底，僅8.2%。以上7家物企的城市服務(wù)毛利率均遠(yuǎn)低于其整體毛利率。

表9:2022年物企城市服務(wù)毛利率

商管“香餑餑”

從物業(yè)股市盈率分化結(jié)果可以看出，資本市場更樂于給商管物業(yè)占比更大的公司更高的估值，即使是在估值熱潮明顯消褪的2022年，“商管派”物業(yè)公司的估值依然更為抗跌。

表10:2022年物企商管業(yè)務(wù)收入

29家物業(yè)公司披露了商管業(yè)態(tài)的收入、毛利率水平。從收入上看，招商積余以115.54億元遙遙領(lǐng)先；萬物云（75.45億元）位列第二，雅生活服務(wù)（58.57億元）、中駿商管（39.58億元）、華潤萬象生活（39.27億元）較為靠前。

疫情和地產(chǎn)下行周期下，商管收入整體同比均實現(xiàn)正增長，平均增幅達(dá)到27%。僅6家出現(xiàn)下滑，分別是建業(yè)新生活（-44%）、華發(fā)物業(yè)服務(wù)（-18.20%）、蘇新服務(wù)（-9.70%）等。

此外，2022年商管業(yè)態(tài)的高毛利特性沒有被撼動，整體毛利率為54%，同比2021年的45%還出現(xiàn)較大幅增長。其中建業(yè)新生活毛利率高達(dá)77.3%，融創(chuàng)服務(wù)（68.9%），新希望服務(wù)（63.4%），星盛商業(yè)（55.7%）。建發(fā)物業(yè)于2022年首度錄得商管業(yè)態(tài)收入2400萬元。

表11:2022年物企商管業(yè)務(wù)毛利率

科技賺錢嗎？

2018年以后，多家物業(yè)公司掀起改名潮，紛紛在名字加上“智慧”、“科技”等標(biāo)簽，經(jīng)營上也投入較大資金研發(fā)智慧物業(yè)系統(tǒng)，提高服務(wù)效率，降低人工和內(nèi)部運營成本等。

表12:2022年物企科技業(yè)務(wù)收入及毛利率

有7家物企披露了科技相關(guān)業(yè)務(wù)的盈利數(shù)據(jù)。2022年，萬物云的科技板塊——AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）+BPaaS（業(yè)務(wù)流程即服務(wù)）實現(xiàn)收入23.78億元，同比增長近29%，科技收入在總營收占比接近8%；綠城服務(wù)該部分收入4.89億元，增幅122%；第一服務(wù)的特色業(yè)務(wù)綠色人居解決方案也不遜色，收入1.63億元，同比增長16.8%。

而時代鄰里、佳兆業(yè)美好、金科服務(wù)、新大正(002968.SZ)的科技相關(guān)業(yè)務(wù)收入同比出現(xiàn)負(fù)增長。金科服務(wù)在年報中解釋，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)峻的流動性危機，部分政企客戶也因宏觀因素承受較大壓力，因此公司階段性縮減了向部分回款困難的開發(fā)商和政企客戶的智慧案場、軟件開發(fā)和智慧解決方案等業(yè)務(wù)，該項收入下降66%至0.83億元。

收入不穩(wěn)定，且研發(fā)投入較大，使得部分物業(yè)公司暫時縮減科技業(yè)務(wù)的投入和開展。時代鄰里2022年調(diào)整了智聯(lián)科技服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，反映在報表上則是該項毛利率從2021年的16.1%降至6.9%。

三、追求有利潤的規(guī)模

在過往的周期中，物業(yè)行業(yè)強調(diào)“規(guī)模為王”、面積爭霸，因為具備一定規(guī)模的公司可以合并管理區(qū)域，降低成本、提高服務(wù)效率，這是物企早期高舉收并購大旗喊出的口號。

后來，物業(yè)公司開始講新的故事：不能只盯著兩三塊的物業(yè)費，而是要圍繞客戶開展各類增值服務(wù)，做大營收，社區(qū)O2O、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)開始如火如荼展開。這期間，恒大物業(yè)等眾多公司以較高的估值瘋狂開展收并購，熱衷于規(guī)模倍數(shù)增長地“秀肌肉”。

到了2022年，收并購熱潮熄火，物業(yè)公司不再追求單純的面積增長。

如保利物業(yè)董事長吳蘭玉在年報中所說，“物業(yè)行業(yè)的增長方式正由規(guī)模擴展轉(zhuǎn)向以內(nèi)生式增長為主”，非居業(yè)態(tài)拓展逐漸成為拓展市場的主力軍。

這一年，行業(yè)龍頭萬物云的第一份年報都沒有披露在管和合約面積數(shù)字。53家已披露財報的物企中，除了萬物云、浦江中國、潤華服務(wù)，剩余的50家總在管面積超過55億平方米。

碧桂園服務(wù)仍以8.7億平方米坐穩(wěn)規(guī)模第一之位，保利物業(yè)年內(nèi)增長超1.1億平方米，超過雅生活躍居第二。53家物業(yè)公司的在管面積整體增速從2021年的53%降至25%。

表13:2022年物企規(guī)模

表14:2022年物企營業(yè)收入

2022年，53家物業(yè)公司共實現(xiàn)營收約2430億元。碧桂園服務(wù)年度營收再創(chuàng)新高，為414億元；第二名萬物云301億元，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余（001914.SZ）、中海物業(yè)、華潤萬象生活共8家公司營收跨越百億大關(guān)。

盡管各家公司極盡強調(diào)過去一年的艱辛，但7成公司均實現(xiàn)了收入同比正增長，金茂服務(wù)以61%的增幅位列第一，建發(fā)物業(yè)(2156.HK)、碧桂園服務(wù)、濱江服務(wù)、和泓服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)收入漲幅超過30%。53家物業(yè)公司2022年營收平均增幅為10%，較2021年的48%大幅下降38個百分點。

有16家物企收入出現(xiàn)負(fù)增長，佳兆業(yè)美好同比降幅超33%。除深物業(yè)為國企背景外，榮盛發(fā)展旗下榮萬家、金科服務(wù)、正榮服務(wù)、建業(yè)新生活、融創(chuàng)服務(wù)、融信服務(wù)、時代鄰里、弘陽服務(wù)(1971.HK)等多是母公司已出險的關(guān)聯(lián)物業(yè)公司。

除了放緩收并購步伐，一些物企還在有意控制新增在管項目，甚至主動退出部分項目。

例如金科服務(wù)，一是刻意控制了對新交付項目的拓展節(jié)奏，全年新增在管面積同比減半，新增面積近8成來源于第三方；二是評估高速發(fā)展期累積下來的低質(zhì)效、低收繳率和高貢獻(xiàn)的項目，做系統(tǒng)性退場，全年撤場面積278萬平方米，以避免項目持續(xù)低利潤，或只有利潤而沒有現(xiàn)金流入的現(xiàn)象。

表15:2022年物企凈利潤、凈利率變化

53家物企2022年共實現(xiàn)了147億元凈利潤，碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活超過22億元，但有6家出現(xiàn)虧損，分別是金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、正榮服務(wù)、時代鄰里、鴻坤集團(tuán)旗下的燁星集團(tuán)(1941.HK)。

營收平均漲幅超過10%的另一面，是53家物企凈利潤整體下滑，平均降幅達(dá)到26.41%，近6成物業(yè)公司凈利潤同比負(fù)增長，金科服務(wù)以-270.84%墊底，從2021年盈利6.93億元轉(zhuǎn)為虧損18.4億元；燁星集團(tuán)、正榮服務(wù)跌幅超250%，此外世茂服務(wù)、時代鄰里、融創(chuàng)服務(wù)凈利潤跌幅超過130%。

國企物業(yè)主要扛起了穩(wěn)定行業(yè)整體凈利潤增長的大旗，金茂服務(wù)增91%，北京城建旗下京城佳業(yè)增長84%，建發(fā)物業(yè)增長56%。佳兆業(yè)美好也開始止虧，2021年其歸母凈利潤下降近75%，2022年實現(xiàn)了56%的正增長。

表16:2022年物企毛利率

2022年，53家物企平均凈利率為7.6%，同比下降43%。

商業(yè)物管和運營板塊收入占比較大的公司凈利率普遍靠前，如星盛商業(yè)(6668.HK)、華潤萬象生活、中駿商管、寶龍商業(yè)、越秀服務(wù)，均在17%以上。其中，星盛商業(yè)凈利率排名第一，為26.51%；祈福生活服務(wù)(3686.HK)、濱江服務(wù)均超20%。

和規(guī)模、營收展現(xiàn)出的隊形不盡相同，頭部物企的凈利率多低于行業(yè)平均值，如碧桂園服務(wù)、萬物云、招商積余、綠城服務(wù)，凈利率在4%-6%區(qū)間。

有13家物企凈利率逆勢同比微漲，祈福生活服務(wù)漲6%，金茂服務(wù)漲2.19%，以及新希望服務(wù)、第一服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、建發(fā)物業(yè)、京城佳業(yè)等。

大部分物業(yè)公司不再只滿足于展現(xiàn)收入和規(guī)模增長，李長江在碧桂園業(yè)績會上稱，2022年的收入和利潤雖然從絕對值上實現(xiàn)了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達(dá)成預(yù)期。

盡管行業(yè)在業(yè)務(wù)經(jīng)營方向等方面存在分歧，但也形成了一定的共識：要追求有價值的面積增長，利潤和經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要性高于規(guī)模。

表17:2022年物企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額

作為企業(yè)經(jīng)營的“血液健康指數(shù)”，經(jīng)營性現(xiàn)金流，從一定程度上可以查驗上市公司“有錢”的真實性，是驗證凈利潤“含金量”的重要指標(biāo)。如果經(jīng)營活動現(xiàn)金流出現(xiàn)異常，即使賬面利潤再高，也意味著財務(wù)狀況和經(jīng)營基本面可能亮起紅燈。

多數(shù)物業(yè)公司未在業(yè)績報告中披露經(jīng)營性現(xiàn)金流數(shù)據(jù)。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)統(tǒng)計，13家已公布該數(shù)據(jù)的物業(yè)公司中，碧桂園服務(wù)的經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額最高，為33.21億元；萬物云為27.56億元，這兩家的經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額分別同比減少了0.9億元、0.8億元。

綠城服務(wù)2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為6.95億元，同比減少5.7億元，是已公布該數(shù)據(jù)的物業(yè)公司中下降最多的；建發(fā)物業(yè)2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額4.96億元，同比減少近4億元。

包括朗詩綠色生活、新大正等3家物企的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額有所增長，其中增長最多的是招商積余，其經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額達(dá)9.95億元，同比正增長近3億元。

表18:誰是物企現(xiàn)金大戶？

53家物企在手現(xiàn)金累計達(dá)到1097億元。萬物云手握133億元，堪稱“現(xiàn)金大戶”，其次是華潤萬象生活（126億元）、碧桂園服務(wù)（112.16億元）均超百億，保利物業(yè)以89.56億元居第四。

尤其值得注意的是，遠(yuǎn)洋服務(wù)2022年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約4.72億元，一年內(nèi)減少了20.43億元。

四、勞動密集型產(chǎn)業(yè)的成本大考

52家物企中，僅8家的經(jīng)營/服務(wù)成本有所下降，分別是榮萬家、祈福生活服務(wù)、建業(yè)新生活、正榮服務(wù)、金科服務(wù)、融信服務(wù)等。榮萬家對銷售成本下降的解釋為“收入下降，成本相應(yīng)先減少”，換成更通俗的表達(dá)則為，成本下降原因主要是管理規(guī)模和業(yè)務(wù)收縮導(dǎo)致，而非服務(wù)效率提升。

表19:2022年物企經(jīng)營成本

從增幅上看，52家物企的成本平均增幅為17.42%，而營收增幅僅10.03%，成本上漲持續(xù)擠壓物業(yè)公司的利潤，成為每個物企必須正視的難題。

需要特別注意的是，金茂服務(wù)的成本增幅（63%）排名第一，碧桂園服務(wù)（56%）位列第二，但由于規(guī)模懸殊，金茂服務(wù)的成本僅17億元，而碧桂園服務(wù)高達(dá)311億元。這也意味著，對頭部物業(yè)公司而言，更為迫切地需要解決提高服務(wù)效率、降低整體成本問題。

同期，萬物云的成本258.8億元，僅次于碧桂園服務(wù)，中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)的成本均在百億以上。52家物企總成本累計1870億元，而創(chuàng)造的總營收為2430億元。

面對毛利率下滑，碧桂園服務(wù)管理層在業(yè)績會上解釋，成本高升主要原因是人工成本的增加。2022年的營收增加了43%，但人工成本增加了53%。

除了防疫投入、耗材等因素致使成本上升，新大正、銀城生活服務(wù)(1922.HK)等公司在年報中提到2022年社保基數(shù)調(diào)整對成本影響較大。新大正總結(jié)了4個影響公司2022年業(yè)績目標(biāo)達(dá)成的主要因素，其中一個便是年內(nèi)公司大本營重慶的每月社保基數(shù)從2800元提高到3970元，導(dǎo)致年內(nèi)重慶區(qū)域項目成本增加了2700萬元。銀城生活服務(wù)也提到，江蘇省的最低工資標(biāo)準(zhǔn)增加了13%，社保基數(shù)經(jīng)兩度上調(diào)后增加了26%，導(dǎo)致員工成本大幅增加。

表20:2022年物企雇員數(shù)量和薪酬情況

有48家物業(yè)公司披露了2022年的雇員數(shù)量和薪酬/員工成本數(shù)據(jù)。

48家物企的物業(yè)從業(yè)人員累計約92萬人，同比至少增加了4.3萬人。碧桂園服務(wù)堪稱物業(yè)“大廠”，2022年共有22.78萬名員工，同比增加了超4000人，年內(nèi)員工薪酬支出便達(dá)到162億元。

2022年內(nèi)，34家物企員工人數(shù)同比增長，華潤萬象生活的員工數(shù)量猛增近1.16萬人至超過4萬人；雅生活服務(wù)增加7499人至9.51萬人，即將沖線10萬人大關(guān)；綠城服務(wù)、中海物業(yè)的增員數(shù)量分別為5205人、6852人。

另有7家有所減員。減員數(shù)量最大的是融創(chuàng)服務(wù)，一年間減少了10194名員工；其次是萬物云（9.79萬人），減少了9015人；時代鄰里減少1140名員工，正榮服務(wù)減少837人，其余物企僅出現(xiàn)兩位數(shù)以下的減員。

萬物云的減員在其計劃之內(nèi)。近5年來，萬科物業(yè)持續(xù)推動保安、財會出納員等員工換崗，從簡單重復(fù)的勞動崗位，向技術(shù)型、社會和情感溝通型的崗位轉(zhuǎn)型。結(jié)果來看，萬物云的員工數(shù)量出現(xiàn)較大幅度的減少。

通過薪酬成本和雇員數(shù)量的比值，可以估算物業(yè)公司的人均年薪或用工成本約為6.71萬元。其中京城佳業(yè)的人均年薪為20.53萬元，行業(yè)第一；金茂服務(wù)以19.13萬元次之，燁星集團(tuán)和金科服務(wù)在16萬元以上。

表21:2022年物企人效比

而結(jié)合營收數(shù)據(jù)，47家物企的人效比均值為31.5萬元。金茂服務(wù)的人效比最高，為93.2萬元/人；其次是京城佳業(yè)（75.16萬元/人）、星盛商業(yè)（68.04萬元/人）、祈福生活服務(wù)（60.79萬元/人）、興業(yè)物聯(lián)（56.32萬元/人）、建業(yè)新生活（51.73萬元/人）。山東潤華服務(wù)的人效比為7.9萬元/人在行業(yè)墊底。

頭部物企中，雅生活服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等的人效比低于行業(yè)平均水平。

五、典型物業(yè)公司點評

內(nèi)憂外患的2022——金科服務(wù)強制斷奶式求生

2020年11月17日，金科服務(wù)踩在物業(yè)股估值上升期在港上市，僅一年后，引入戰(zhàn)略投資者博裕資本作為二股東。到了2022年7月，在金科股份走到出險邊緣時，金科服務(wù)挺身而出，給其15億元有抵押貸款，最終因為金科股份沒能如期償還，這筆錢成為了每日計息、收回遙遙無期且必須減值撥備的應(yīng)收款。2022年9月，博裕資本要約收購一躍成為大東家，原母公司金科股份失去控股權(quán)。

上市僅兩年多，金科服務(wù)已經(jīng)經(jīng)歷了幾輪跌宕起伏。其2022年的財務(wù)報告是歷年頁數(shù)最多、披露最詳盡的一份，處處透露著“難”字。

從結(jié)果來看，全年營收下降16%，四大業(yè)務(wù)毛利率全線下滑，且下滑幅度在行業(yè)內(nèi)靠前；年內(nèi)虧損18.4億元（降幅271%），經(jīng)營線現(xiàn)金流入減少了12%；當(dāng)期對此前大舉收并購的客戶關(guān)系和商譽發(fā)生了攤銷及減值3.05億元。應(yīng)收賬款減值超10億元，減值幅度為1238%。

內(nèi)憂源于母公司和自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。2019年-2022年間，占收入大頭的物管業(yè)務(wù)中，雖然來源于金科集團(tuán)及其聯(lián)營企業(yè)的在管面積占比從52%持續(xù)下降到43%，但來自關(guān)聯(lián)方的物管收入占比從2019年的65%降到2021年的44%，2022年又反升到53%。金科服務(wù)有意通過外拓和收并購，減少對母公司的依賴，但數(shù)據(jù)說明：金科集團(tuán)依然是金科服務(wù)收入的主要來源。

2022年疫情防控持續(xù)、住宅地產(chǎn)行業(yè)承壓、金科集團(tuán)債務(wù)壓頂?shù)那闆r下，金科服務(wù)的多項業(yè)務(wù)毛利率下滑，例如對空置物業(yè)費、車位管理費大幅降價，川渝市場出現(xiàn)大面積防疫封控導(dǎo)致額外的人工耗材成本上漲，非業(yè)主增值服務(wù)下降，旅游、美居等社區(qū)增值服務(wù)子板塊因封控和消費需求減弱均階段性暫停，科技業(yè)務(wù)毛利也因關(guān)聯(lián)方而減少6成以上……

2023年，金科服務(wù)到了必須斷奶求生的節(jié)點，金科股份很難再源源不斷提供交付面積和合同收入，因此它瞄準(zhǔn)了存量老盤外拓和第三方物企收并購作為新的規(guī)模增長引擎。

新的多元股權(quán)結(jié)構(gòu)也會迎來新景象。博裕投資代表吳曉力坐到了金科服務(wù)業(yè)績會臺前，表示金科服務(wù)和大部分上市物企不一樣，“金科服務(wù)其實是一個真正獨立的第三方物業(yè)公司”。博裕是大股東，金科是二股東，管理層是三股東，“一方面，博裕作為長期投資人，現(xiàn)在又是第一大股東，在公司治理、財務(wù)把控方面會嚴(yán)格把關(guān)；另一方面，管理層個人利益、公司長期利益以及公司長期市值牢牢綁定，可以（激勵他們）帶領(lǐng)公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。”吳曉力透露未來不排除引入新的資源型股東的可能性。

核數(shù)師兩次出走——遠(yuǎn)洋服務(wù)理不清的賬

遠(yuǎn)洋服務(wù)的2022年財報，使得兩任核數(shù)師相繼辭任。

2022年12月2日，普華永道宣布辭去遠(yuǎn)洋服務(wù)2022年財務(wù)報告的核數(shù)師身份，該職由范陳會計師行臨時接任。而在2023年3月31日披露的年報中，范陳會計師行附上了長達(dá)3頁的保留意見書，提示相關(guān)風(fēng)險。

范陳會計師行審計時發(fā)現(xiàn)，2022年內(nèi)遠(yuǎn)洋服務(wù)向關(guān)聯(lián)方和第三方支付多筆可退還按金，分別是42.64億元和18.85億元，兩方年內(nèi)已退還了42.45億元和17.9億元。

對此，范陳會計師行提出兩個疑問：一是遠(yuǎn)洋服務(wù)向上述方支付資金及收回資金的商業(yè)理由；二是遠(yuǎn)洋服務(wù)向關(guān)聯(lián)方墊付多筆非合約性資金的商業(yè)理由，以及這些應(yīng)收賬款的預(yù)期信貸虧損，這些是否符合公司相關(guān)內(nèi)控政策和合規(guī)要求。

范陳會計師行表示，截至期末，核數(shù)師仍沒有獲得合適的審核憑證，以證明前述交易的商業(yè)實質(zhì)，以表明前任核數(shù)師對上述交易的擔(dān)憂獲得解決，也無法確認(rèn)交易對手向遠(yuǎn)洋服務(wù)償還未結(jié)余的財務(wù)實力，以及大額預(yù)付款項和應(yīng)收賬款按照賬面值如數(shù)收回的可能等。

除了多筆不明資金交易，范陳會計師行還提示了遠(yuǎn)洋服務(wù)持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性。年內(nèi)，遠(yuǎn)洋服務(wù)在手現(xiàn)金減少20.43億元，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出440萬元，投資現(xiàn)金凈流出17.07億元，融資現(xiàn)金流出2.92億元。而期末流動負(fù)債17.36億元，現(xiàn)金總額僅4.72億元。流動資產(chǎn)包括近22億元的應(yīng)收款，這其中63%來源于關(guān)聯(lián)方。

范陳會計師行認(rèn)為，相關(guān)關(guān)聯(lián)方的按金還有6.27億元未結(jié)清，多個事項存在重大不確定性，可能對遠(yuǎn)洋服務(wù)的持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大挑戰(zhàn)。

遠(yuǎn)洋服務(wù)的危機并非來自自身經(jīng)營層面，其2022年營收實現(xiàn)正增長，四項主營業(yè)務(wù)收入均錄得增長，毛利率微降4%至24%，不過凈利潤出現(xiàn)超8成的降幅，但仍不至于虧損。如核數(shù)師所披露，其主要在與關(guān)聯(lián)方和第三方的資金往來商業(yè)理由不明。年內(nèi)，遠(yuǎn)洋服務(wù)在金融及合同資產(chǎn)上計提了4.83億元的減值，同比增235%；一年內(nèi)減少了超20億元的現(xiàn)金，是當(dāng)期凈利潤的26倍。

遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層也在年報中表明，已委任一名財務(wù)顧問就前述核數(shù)師提出的保留意見內(nèi)容進(jìn)行獨立審閱。獨立審閱的結(jié)果顯示：“該交易出現(xiàn)潛在不遵守上市規(guī)則的相關(guān)規(guī)定。”遠(yuǎn)洋服務(wù)表示已尋求法律意見，核實相關(guān)會計缺陷以及整改（如需要），作進(jìn)一步公告。

2月27日，雅生活服務(wù)也公告稱，普華永道于公司年度業(yè)績審計前辭任。

逆勢進(jìn)擊——以建發(fā)物業(yè)為代表的國資物企不再低調(diào)

縱觀2022年物企年報，多家國資背景的上市物業(yè)公司在營收和規(guī)模增長、多元業(yè)務(wù)擴張等方面表現(xiàn)亮眼。

營收增幅上，金茂服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、中海物業(yè)、越秀服務(wù)、京城佳業(yè)、華發(fā)物業(yè)等排名靠前。16家物企營收同比出現(xiàn)負(fù)增長，其中10家為已爆雷的地產(chǎn)母公司旗下物業(yè)板塊，受到明顯拖累。

這一背景下，近兩年在地產(chǎn)開發(fā)上較激進(jìn)拿地擴張的建發(fā)集團(tuán)，開始持續(xù)為建發(fā)物業(yè)提供一定的在管和合約面積，在物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)等業(yè)務(wù)上穩(wěn)定地貢獻(xiàn)部分收入。2022年建發(fā)物業(yè)總收入23億元，42%的同比增幅在53家物企中排名第二。

其中，所有主營業(yè)務(wù)均錄得30%以上的增長，住宅物管服務(wù)增長34.6%，社區(qū)增值服務(wù)增長87.3%；連行業(yè)普遍凋敝的非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)也錄得近40%的增長，建發(fā)物業(yè)解釋這受益于關(guān)聯(lián)方和合作地產(chǎn)商開發(fā)的項目增加。整體毛利率23.4%微降1.6%，但凈利潤增長了56%，對比同行均屬于逆勢增長。

2022年，建發(fā)物業(yè)還拓展了商業(yè)物管運營服務(wù)，收入2400萬元，豐富業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

43家披露非業(yè)主增值服務(wù)單項盈利數(shù)據(jù)的物企中，6成出現(xiàn)負(fù)增長，而剩余的18家中有11家是央企、國企背景的物業(yè)公司。

物業(yè)老了，科技尚年輕——萬物云探路

在所有物業(yè)公司中，萬物云絕對算得上一個異類，比如特立獨行的氣質(zhì)，不拘一格的作派，還常常帶著試圖改革整個物業(yè)行業(yè)的決心。連財務(wù)報表的業(yè)務(wù)分類、口徑都不走尋常路，分成社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT+BPaaS解決方案服務(wù)共3大類別、8個分部，很難找到可一一對標(biāo)的同行。

只和2021年的自己比，萬物云8個業(yè)務(wù)分部中，其他社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)的2022年收入出現(xiàn)下降，毛利率上，僅AIoT解決方案同比增長，其余7個業(yè)務(wù)分部均不同程度下降。

其中有開發(fā)商大客戶持續(xù)爆雷、地產(chǎn)銷售不景氣、居民消費意愿減弱等方方面面原因，這是萬物云和所有物業(yè)公司都必須面對的客觀外部因素。“時代的企業(yè)，必然得經(jīng)受住時代的洗禮。”朱保全在致股東書中這樣說，并對過去一年地產(chǎn)行業(yè)遭遇撼動，對各項業(yè)務(wù)開展的阻滯、對行業(yè)的整體沖刷表露出坦然態(tài)度。

在物業(yè)行業(yè)方興未艾之時，萬物云就為冰山下的危機提前做好鋪墊：持續(xù)降低與母公司關(guān)聯(lián)交易的比重，從2019年開始就為了對沖業(yè)務(wù)來源單一的風(fēng)險，嘗試多元客戶布局，例如商寫物業(yè)、政府城市服務(wù)等。

從8個業(yè)務(wù)分部對總營收的貢獻(xiàn)程度來看，住宅物業(yè)服務(wù)占49.2%，商寫業(yè)態(tài)的設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)占到了25%以上，即萬科物業(yè)和萬物梁行是貢獻(xiàn)收入主力，但用“物業(yè)公司”、“商管公司”來介紹萬物云仍顯得以偏概全。

朱保全在很多公開場合，都更愿意介紹萬物云是一家科技公司。上市第一份年報，萬物云的科技收入達(dá)到23.78億元，增長率達(dá)到28.5%，

萬物云的科技野心，并不停留在開發(fā)一個只能用來展示、卻不能實際為公司省錢、增收的軟件或平臺，而是頗為急迫地希望用技術(shù)、算法，應(yīng)用到在管項目中去，解決物業(yè)復(fù)雜場景下服務(wù)流程不易標(biāo)準(zhǔn)化的難題，以及解決內(nèi)部千萬級別工單/任務(wù)的分發(fā)，減少寶貴的一線人工去做簡單重復(fù)勞動。

科技不是終點，其實現(xiàn)形式或許是借助科技的力量，打造兩個生態(tài)——在街道空間里做蝶城+，在園區(qū)和企業(yè)之間做企服+。

那么，科技是必要的嗎？沒有科技，“蝶城+”只能是多種業(yè)態(tài)的簡單拼接，走過40余年的物業(yè)行業(yè)很難走出勞動密集型產(chǎn)業(yè)成本持續(xù)爬坡的困境，而萬物云是其中一個探路者。